Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

יזמות בערים הגדולות בעולם: המפתח - פרויקטים באזורים מתפתחים

שוקי הנדל"ן בערים בינ"ל כמו ניו יורק קורצים לכל יזם – אך קשה מאוד לחדור אליהם • התחלה זהירה והתמקדות באזורים שנמצאים עוד לפני הקפיצה הגדולה יסייעו בכך


ראשי HAP, מימין לשמאל: ערן פולק, ניר אמזל ואמיר חסיד. "מחפשים פרויקטים עם יתרון יחסי כפול"
יח"צ
ראשי HAP, מימין לשמאל: ערן פולק, ניר אמזל ואמיר חסיד. "מחפשים פרויקטים עם יתרון יחסי כפול"

זירות הנדל"ן בערים הגדולות בעולם הן זירות שוקקות, עמוסות בפרויקטים וכאלו שהכסף המתגלגל בהן מגיע לממדים בלתי נתפסים. אין זה פלא שיזמים רבים ברחבי העולם משתוקקים לחדור לאותם שווקים, להיכנס לאותן זירות, ולהכפיל פי כמה וכמה את הפעילות שלהם – ובשאיפה, כמובן, גם את הרווחים. שווקים כמו זה שמציעה העיר ניו יורק הם בגדר חלום ליזמים רבים, אך הכניסה לזירה שכזו אינה פשוטה.

מהו החסם הגדול ביותר שמציבים שוקי הנדל"ן בערים הגדולות בעולם? חסם כספי, כמובן: גם הפרויקטים הקטנים בעיר, באזורים הנידחים יחסית, דורשים גיוס הון של מיליוני דולרים – שלא לדבר על הפרויקטים הגדולים והמבוקשים באמת, שם הסכומים קופצים לעשרות ולמאות מיליוני דולרים. עבור יזם בשוק קטן כמו של ישראל, מדובר בכספים בהיקפים גדולים במיוחד.

אבל, זה לא אומר שאי אפשר לעשות את זה, וליזום פרויקטים גם בתפוח הגדול – ואפילו בליבו הפועם והיוקרתי, מנהטן. הכול מתחיל באסטרטגיה נכונה. "כשנכנסנו לניו יורק החלטנו שנתחיל עם פרויקטים ב-East Harlem, כי הבנו שעדיף להיכנס למקומות שלא נדרשים עבורם עשרות מיליוני דולרים, כפי שנדרש במרכז העיר", מסביר ניר אמזל, שותף מייסד בחברת HAP, חברה לייזום נדל"ן שפועלת במנהטן מ-2009. "הפרויקטים האלו, באזורים שנחשבים Under Developed, הם כרטיס הכניסה לעיר.

הצעד הזה שעשינו הוא לקח מהתקופה שבה פעלנו רק בתל אביב, שאליה נכנסנו ב-2006: החלטנו להשקיע בפרויקטים בכרם התימנים, דווקא אחרי שקיבלנו המלצה ממשקיעים זרים. אנחנו, כנראה בכלל ההטיה הטבעית כמקומיים, פספסנו את זה בהתחלה – פשוט משום שלא הסתכלנו בעיניים של משקיע זר, שרואה שכונה שקטה, קרובה למרכז העיר, קרובה לים – ובמחירים נמוכים יחסית. אחרי שהבנו את העניין הזה ויישמנו אותו בתל אביב, שהרי מאז שהשקענו בכרם התימנים האזור צמח בצורה דרמטית, הבנו שזו הדרך גם בניו יורק". 

באזורים האלה בערים הגדולות, גם בישראל ובטח בחו"ל, יש וקטור צמיחה כפול – גם השוק עומד לעלות, וגם האזורים האלה, שטרם מיצו את הפוטנציאל שלהם, יעלו יותר כי הם צריכים לסגור את הפער מול שאר האזורים"

היום חברת HAP יוזמת גם פרויקטים במרכז מנהטן, באותם סכומים אדירים,  אך אז היה פשוט יותר עבורה להשיג את דריסת הרגל באמצעות פרויקטים מינוריים. אמזל מרחיב עוד על התפיסה הזו: "באזורים האלה בערים הגדולות, גם בישראל ובטח בחו"ל, יש וקטור צמיחה כפול – גם השוק עומד לעלות, וגם האזורים האלה, שטרם מיצו את הפוטנציאל שלהם, יעלו יותר כי הם צריכים לסגור את הפער מול שאר האזורים. אם אני מסתכל לאחור, זה אכן מה שקרה: המחירים עלו באזורים האלה בהרבה מעבר לעליית המחירים של השוק כולו, כמעט פי שניים".

כיוםל-HAP 13 פרויקטים שהסתיימו או שנמצאים בבנייה או בשלב טרום בנייה ברחבי מנהטן – גם באיסט הארלם שלה החברה שומרת "חסד נעורים", וגם בשכונות שנחשבות ללב ליבו של מנהטן, כמו צ'לסי וטרייבקה היוקרתיות. בסך הכול נבנות בימים אלו כמעט 400 יחידות דיור בפרויקטים של החברה באי המבוקש בניו יורק, והיקף העלויות של הפרויקטים שלה מסתכם ב-1.6 מיליארד דולר.

"לחפש בנייה שטומנת בחובה הזדמנויות חדשות"

תהליך הייזום של פרויקטים בניו יורק הוא כמובן עניין מרתק בפני עצמו, בוודאי כאשר מדובר בחברה זרה – ועוד יותר כשהחברה הזו היא חברה יזמית מישראל הקטנה. אך כפי שציינו קודם לכן, הדרך לעשות זאת מתחילה באסטרטגיה מתאימה ובהסתכלות נכונה על שוק הנדל"ן המקומי.

"אנחנו משתדלים לפזר את הפוקוס מבחינת השכונות, אבל תמיד מחפשים פרויקטים עם יתרון יחסי נוסף על המקום עצמו", מסביר אמזל. "כך לדוגמה, שינוי צפוי בתב"ע יכול לרמז על שינוי שעומד להתרחש בשכונה כולה; אזור שמתאפיין בבנייה נמוכה עם בניינים ישנים הוא כזה שבדרך כלל ייועד בשלב מסוים להתחדשות ולשינוי; אפילו גורם שיש בידיו זכויות בנייה לא מנוצלות יכול להוות הזדמנות טובה, משום שהוא ימכור את הזכויות הללו וירוויח מבחינתו – אך אנחנו כיזמים עדיין נרוויח אפשרות לבנייה מתחת למחירי השוק, משום שמדובר ברכישה של הזכויות בלבד, ואלו טרם התממשו בפועל.

שינוי צפוי בתב"ע יכול לרמז על שינוי שעומד להתרחש בשכונה כולה; אזור שמתאפיין בבנייה נמוכה עם בניינים ישנים הוא כזה שבדרך כלל ייועד בשלב מסוים להתחדשות ולשינוי; אפילו גורם שיש בידיו זכויות בנייה לא מנוצלות יכול להוות הזדמנות טובה"

כיום עיריית ניו יורק עצמה מעודדת בניית פרויקטים המשלבים דיור בר-השגה, וזו אפשרות נוספת לניצול הזדמנויות משתלמות בעיר – גם במנהטן עצמה. כך לדוגמה, ישנם פרויקטים שאם יציעו 20-15% מהדירות לדיור בר-השגה, הם יזכו מהעירייה לפטור ממיסים ל-15 או ל-20 שנים, ומדובר ביתרון גדול מאוד ליזם, מכל בחינה שהיא".

גם תהליך בחירת הפרויקטים הוא עניין שדורש חשיבה מקדימה: "המלאכה מתחילה בהזדמנויות שאנחנו מאתרים או בהצעות שאנחנו מקבלים", מסביר אמזל. "אנחנו מעבירים אותן במעין משפך ובוחרים את אלו שמתאימים לנו מבחינת פרמטרים שקבענו מראש. לאחר מכן הם עוברים את האנליסטים שלנו, וכן בדיקת היתכנות אדריכלית שגם נעשית אצלנו בחברה. פרויקט שעבר את כל השלבים הללו מתקדם אל עבר עסקה, ועובר בדיקות של בין חודשיים לארבעה חודשים – דבר נהוג במאוד בשוק הניו יורקי. לרוב, יעברו בין שנה לשנה וחצי משלב הבחינה הראשוני ועד שיוצאים לבנייה. בתל אביב, לשם השוואה, מדובר על פי שניים זמן, ואף יותר מזה".

יש לציין כי חברת HAP עוסקת גם בגיוס השקעות לפרויקטים שלה – גיוס ממשקיעים כאן בישראל, תוך שימוש בתשקיפים בהיתר רשות ניירות ערך. בדרך זו היא מממנת את הפרויקטים שהיא מוציאה לייזום, תוך שהיא עצמה משקיעה 20% מההון הדרוש לפחות, לטובת זהות אינטרסים ושותפות אמיתית בכל פרויקט. את הקרקע החברה לרוב רוכשת בעצמה, ובשלב זה מתחילה בגיוס המקיף מכלל משקיעיה. בדרך זו, של פעולה בשני מישורים, היא מבטיחה לעצמה יציבות ואפשרות להמשך הגדילה בשוק הניו יורקי גם בשנים הבאות.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן, קומה 23
תאריך:
02.02.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק