Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

חלומות מנותקים על 937 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה

לא שהיתה לגבעת שמואל הצנועה הרבה ברירה, אבל תוכנית מתאר שכוללת כמעט מיליון מ"ר למסחר ולתעסוקה מציגה שוב את איוולת הארנונה ואת עיוותי התכנון במדינה

דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
25.07.19

בנייה
מרכז הנדל"ן
גבעת שמואל. תושבים עשירים וקופה דלילה

הוועדה המחוזית מרכז החליטה השבוע לאשר למתן תוקף את תוכנית המתאר של העיר גבעת שמואל, הכוללת היום כ-26 אלף תושבים. התוכנית כוללת תוספת של כ-5,600 דירות (היום יש בעיר כ-8,000 דירות) ולא פחות מ-937 אלף מ"ר עבור שטחי תעסוקה ומסחר.

מדובר בדוגמא קלאסית למס הארנונה העקום בישראל, שמאלץ שוב ושוב את גורמי התכנון להוסיף חטא על פשע ולייצר פה עיוותי תכנון, גם על הנייר וגם בשטח עצמו. בגלל שכמעט כל נקודה בגוש דן היא ישוב עצמאי, ובגלל שהארנונה הגבוהה למגורים שמשלמים התושבים לא מכסה אפילו שליש מההוצאה של הרשות המקומית עבור השירותים שהם מקבלים (החל מפינוי אשפה ועד להקמת כיתות וגנים), כל ישוב חייב "לגרד" כמה שיותר שטחי תעסוקה ומסחר – צריך או לא צריך.

937 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר בגבעת שמואל זה מספר מופרך, גם לפני שלוקחים בחשבון את השינויים האדירים שמחוללת בשנים האחרונות הטכנולוגיה על עולם הנדל"ן לשטחי תעסוקה ומסחר (יותר רכישות מקוונות, יותר עבודה מהבית, יותר עבודה מחללים משותפים וחסכוניים בשטח ועוד). שלושת מגדלי עזריאלי בכניסה לתל אביב כוללים ביחד כ-150 אלף שטחי משרדים ועוד כ-30 אלף מ"ר מסחר – מה שאומר שמדובר באישור הקמת חמישה קומפלקסים של עזריאלי בגבעת שמואל הקטנה. נכון להיום, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטסטיקה, יש בכל גבעת שמואל 75 אלף מ"ר של משרדים ומסחר (ועוד 970 אלף מ"ר שטחי מגורים).

לעיר החביבה שבפאתי בקעת אונו היו בשנת 2017 הוצאות בסך כולל של 248 מיליון שקל, מהן 154 מיליון שקל בתקציב הרגיל. מנגד, הכנסות הארנונה הניבו לה באותה שנה רק 78 מיליון שקל. כמעט 70% מהן – 54 מיליון שקל - הגיעו מדירות מגורים

רק שלגבעת שמואל ולוועדה המחוזית אין באמת ברירה.

לעיר החביבה שבפאתי בקעת אונו היו בשנת 2017 הוצאות בסך כולל של 248.2 מיליון שקל, מהן 153.6 מיליון שקל בתקציב הרגיל של העיר. מנגד, הכנסות הארנונה הניבו לה באותה שנה רק 78 מיליון שקל – כמחצית מהתקציב השוטף. כמעט 70% מאותה ארנונה – 54 מיליון שקל - הגיעה מדירות מגורים. משרדים, מסחר ושירותים תרמו 14.1 מיליון שקל ובנקים וחברות ביטוח הוסיפו עוד 3.7 מיליון שקל. טיפה בים.

ככה עיר, שום עיר, לא יכולה להחזיק מעמד. הממשלה אמנם מזרימה לה עשרות מיליוני שקלים בכל שנה, אבל הדרך לאיתנות פיננסית נראית מאוד רחוקה ובלתי אפשרית. ככה אנחנו מקימים עיר שתושביה עשירים (המשכורת ממוצעת של שכירים בגבעת שמואל עומדת על 12,500 שקל בחודש – 10,000 שקל לנשים ו-15,000 שקל לגברים), אבל העיר עצמה די ענייה.

רק לשם דוגמא, בפתח תקווה הגובלת איתה ממזרח, שיעור הארנונה למגורים מסך הארנונה עומד על 42% - 490.7 מיליון שקל מתוך 1.16 מיליארד שקל הכנסות בשנה. בתל אביב הגדולה שממערב, הארנונה למגורים תופסת נתח של 26% בלבד – 836 מיליון שקל, מתוך סך חיובי ארנונה של 3.3 מיליארד שקל. מגזר התעסוקה, המסחר והשירותים משלם לעיריית תל אביב ארנונה בסך 1.53 מיליארד שקל בשנה, כך שפרנסי העיר תל אביב יכולים להשקיע בתושביהם יותר מפי 1.5 ממה שגבעת שמואל משקיעה פר תושב (נתוני למ"ס).

הפתרון לחוסר הצדק הזה מוכרח להיות רוחבי. במרוצת השנים צצו ועלו רעיונות לאיחודים ולשינוי גבולות הערים, לחלוקת הכנסות פר אזור וכיו"ב (למה שתושב גבעת שמואל יעבוד בתל אביב וישלם לה ארנונה עסקית גבוהה במיוחד, ואילו את הגנים, בתי הספר, טיפת חלב וכו' הוא ידרוש וישית על קופתה של גבעת שמואל?). אבל במקום זה, למדינה נוח לחזור תמיד לפתרון שלא מסכסך אותה עם אף אחד, ויודע לחיות רק באקסלים.

הוספת 937 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר בגבעת שמואל, על שטח יקר שיכול לשמש לעוד אלפי דירות מגורים ובמרחק קצר ממתחמי תעסוקה ענקיים וצומחים בתל אביב, בבני ברק, בפתח תקווה או ברמת גן, היא רק דוגמא טרייה לאיוולת התכנונית. ולא חשוב אם השטחים הללו אכן יקומו מתישהו, או שהם ישארו רק ככתמים ריקים על המפה העירונית.  

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק