Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

חוזה ל-25 שנה עם שוכר נוח במיוחד: הנדל"ן המסחרי פונה אל השמש

המאמצים שמשקיעה המדינה בייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת יוצרים הזדמנות לבעלי נדל"ן מסחרי: התקנת מערכת סולארית על הגג, וחוזה לחצי יובל בהתחייבות המדינה

שמעון מסיקה, סמנכ"ל קבוצת דוראל משאבי אנרגיה מתחדשת
- סמנכ"ל קבוצת דוראל משאבי אנרגיה מתחדשת
30.07.19

מערכת סולארית
שאטרסטוק
מערכת סולארית

תהליך הקמתם של מרכז מסחרי, מרלו"ג (מרכז לוגסטי) וכו' מצריך מן היזם התעסקות רחבה בכמה רבדים וגזרות במקביל. בצד ההשקעות וההוצאות, ולמעט מקרים חריגים, יזם מנוסה יצליח לעמוד בדרך כלל בתקציב הפרויקט שאותו הוא מקים. בצד ההכנסות, לעומת זאת, היזם תלוי בכמה תנאי שוק שנמצאים מחוץ לשליטתו. 

כשיזם מקים פרויקט מניב בתחום זה, הוא מבסס את הכנסותיו על הערכות הנשענות על טיב השוק, על המצב הכלכלי ועל רמות הביקוש. ואולם בעשור האחרון, בעקבות מהפכת הקניות ברשת, אנו עדים להשפעה דרמטית על סקטור זה של הנדל"ן המניב: מצד אחד, ניתן להבחין בפריחה של מרלו"גים חדשים בכל רחבי הארץ (המשמשים לשם אחסון המלאי שנרכש ברשת האינטרנט); מנגד, אנו שומעים חדשות לבקרים על מרכזים מסחריים שפדיון ההכנסות שלהם צונח עקב נטישת שוכרים או ירידה בהיקף המכירות, שממנו נגזרים רכיבים משכר הדירה. 

כיום, המונח "שוכר בטוח" כבר אינו נכון כבעבר. השוק עבר שינוי והוא, לכאורה, מכתיב מציאות חדשה. אבל מה אם בכל זאת קיים בימינו גורם איתן פיננסית, שאינו תלוי בכוח הקנייה של הצרכנים, שאינו נושא ונותן ושדואג לשכר דירה יציב, איכותי ועקבי בראייה רב-שנתית? כל אחד, הרי, מעוניין בשוכר "טריפל A" שכזה

אין ספק שעבור אותו יזם שביסס את תמהיל השוכרים במרכז המסחרי על שוכרי עוגן, מהפכת הקניות ברשת שינתה את מידת הרווחיות שלו במיזם מן הקצה אל הקצה. כך למשל, אם עד לפני כמה שנים עסקת שכירות ארוכת טווח מול אחת מרשתות האופנה המובילות נחשבה להישג בבניית תמהיל השוכרים בפרויקט, כיום נראה שלא כך המצב: אותה רשת מובילה של פעם עשויה כיום למצוא עצמה בקשיים, עקב מהפכת ה"דוט קום". וכידוע, שוכר שנקלע לקשיים מתקשה לשלם את שכר הדירה, ופדיון היזם נפגע בהתאם.

מה ניתן ללמוד מכך? כיום, המונח "שוכר בטוח" כבר אינו נכון כבעבר. השוק עבר שינוי והוא, לכאורה, מכתיב מציאות חדשה.
אבל מה אם בכל זאת קיים בימינו גורם איתן פיננסית, שאינו תלוי בכוח הקנייה של הצרכנים, שאינו נושא ונותן ושדואג לשכר דירה יציב, איכותי ועקבי בראייה רב-שנתית? כל אחד, הרי, מעוניין בשוכר "טריפל A" שכזה. אז מתברר ששוכר כזה קיים כאן כבר מיליוני שנים, אלא שלא יכולנו עד כה לממש את הפוטנציאל שגלום בו. השוכר הזה אינו אלא השמש.

חשבתם שאתם ממצים את מלוא פוטנציאל הרווח מהנכס המסחרי שלכם? 
שכחתם את הגג

בעשור האחרון מדינת ישראל קבעה יעדים כחלק משורת הסכמים גלובאליים שעליהם חתומות מדינות ה-OECD ומרבית מדינות העולם, להפחתת פליטות גזי החממה, בין היתר באמצעות שימוש באנרגיות מתחדשות לייצור חשמל. על פי יעדים אלה, עד לשנת 2030 17% מן החשמל הנצרך בישראל ייוצר באמצעות מקורות אנרגיה מתחדשות. כבר כיום נשמעים קולות הקוראים אף להגדלת נתון זה. לצורך עמידה ביעדיה, מדינת ישראל הכריזה בעשור האחרון על שורה של אסדרות בתחום ייצור החשמל מאנרגיות מתחדשות, תוך מתן הטבות כלכליות ליזמים שיצטרפו לתוכנית. 

גג של נכס מסחרי בשטח של כ-1,200 מ"ר יניב הכנסה שנתית של כ-100,000 ש"ח למשך 25 שנה (בכפוף לאסדרה תעריפית מול רשות החשמל, של 45 אגורות לקוט"ש). היקף ההשקעות הנדרש להקמתו יסתכם בכ-430,000 ש"ח, והון הבעלים יעמוד על כ-20% מכך

עינינו הרואות, מדינת ישראל מניחה בפנינו את ההזדמנות הכלכלית להשתתף במהפכת האנרגיות המתחדשות, שמאפיינת את רוב המדינות המפותחות בעולם. עבור יזמי המרכזים המסחריים, המרלו"גים וכו', נכון הדבר ביתר שאת: מהפכה זו מאפשרת לכם, היזמים, לחתום על הסכם עם השוכר האיכותי ביותר, למשך 25 שנים, ועם תשואות דו-ספרתיות. השוכר משלם בזמן, תחת התחייבות מדינה, אינו מכביד בעלויות התפעול, אינו גורע מזכויות הבניה הקיימות, ומשאיר שטחי מסחר ואחסון פנויים. 

ההזדמנות הזו היא הקמת מערכת סולארית לייצור חשמל בטכנולוגיה פוטו-וולטאית על גג הנכס המסחרי שבבעלותכם. פרויקט מסוג זה עשוי להגדיל את הכנסתכם השנתית בצורה משמעותית, וחלק ניכר מההשקעות בו ניתן למימון באמצעות מוסדות פיננסיים.

לשם המחשה, גג של נכס מסחרי בשטח של כ-1,200 מ"ר יניב הכנסה שנתית של כ-100,000 ש"ח למשך 25 שנה (בכפוף לאסדרה תעריפית מול רשות החשמל, של 45 אגורות לקוט"ש). היקף ההשקעות הנדרש להקמתו יסתכם בכ-430,000 ש"ח, והון הבעלים יעמוד על כ-20% מכך. שאר העלויות ממומנות על ידי הבנקים, וגם המוסדיים כבר בוחנים כניסה לתחום.

כבר מן השנה הראשונה יתקבל מן הפרויקט תזרים הכנסות פנוי, כפי שניתן לראות בטבחה שמובאת בהמשך, ואם לא די בכך, הרי שתשואת ה-IRR (שיערו התשואה הפנימי) של הפרויקט, תחת הנחות אלה, תהיה 53.05% (!). אין שוכרים כאלה, כבר אמרנו?

עיקרי הנתונים הכלכליים להקמת מערכת סולארית מסחרית לדוגמה:

איפה נהיה בעוד 25 שנים?

אותן אסדרות שמציעה רשות החשמל – מעין חוזים שנחתמים מול היזמים שמעוניינים להתקין מערכות סולאריות על גג הנכס שלהם – מבטיחות תעריף קבוע למשך 25 שנים. מדובר ללא ספק בעסקה טובה ובטוחה. אך מה יקרה בעוד 25 שנים?

התשובה לכך היא: אין לדעת. לכן ההמלצה לכם, היזמים, היא לראות באסדרה כמעין בסיס כלכלי יציב ובטוח, שעליו תניחו את "ברירת המחדל": ייצור עצמי. רשות החשמל מתחייבת לקנות מכם חשמל למשך כל תקופת האסדרה - אך המערכת הסולארית שברשותכם תוכל לממש אתכם לעד כאמצעי לייצור חשמל, וגם בכך יש חיסכון עצום. אז מה יהיה בעוד 25 שנה? אתם תהיו תלויים בעצמכם בלבד מבחינה אנרגטית, כך נראה.

הדבר החשוב ביותר שיש לוודא בעת כניסתכם לעסק המרתק הזה הוא איכותן של החברות שמולן תעבדו: החברה המייצרת את הפאנלים, החברה המייצרת את ממירי החשמל והחברה המתקינה את המערכת הסולארית על הגג שלכם. כל עוד אלו יהיו טובות, איכותיות וברמה גבוהה, תוכלו להבטיח לכם השקעה נהדרת, עם השותפה הנוחה ביותר שיש, בטח ובטח כאן בישראל: השמש.

נכתב על ידי שמעון מסיקה, סמנכ"ל קבוצת דוראל משאבי אנרגיה מתחדשת

 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק