You are here

זוכי ההגרלות נגד מחיר למשתכן


ענת בירן
- עו"ד
03.12.18

בנייה חדשה
שאטרסטוק

אחת הטענות העיקריות נגד פרויקטי מחיר למשתכן הן כי ההליכים הבירוקרטיים בוועדות התכנון נמשכים שנים ומעכבים את מימושם. הזוכים, רבים מהם זוגות צעירים שניגשו להגרלה לרכישת דירה במחיר מוזל, מוצאים עצמם ממתינים שנים ארוכות לדירה בפרויקט. במהלך שנות ההמתנה הארוכות, הכרוכות בעלויות שכירות גבוהות, נולדים ילדים, המשפחה גדלה, ולעתים הדירה בה זכו כבר אינה מתאימה לצרכים שהשתנו.

מניסיוני בהליכי תכנון ורישוי, פרויקטים של מחיר למשתכן מחייבים לעתים קרובות גם הליך נוסף של הקלות. 

הליכים אלה נדרשים משום שתכניות המתאר החלות על הקרקע ששווקה לא תוכננו מראש להתאים לאמות המידה של מחיר למשתכן, והן אינן משקפות את הצרכים הנכונים להיום. בין אם הדירות גדולות מדי, הבינוי מחייב עלויות בנייה גבוהות וכיו"ב. במקרים רבים, מדובר בהליך מתבקש וחיוני של הקלה לצורך הגדלת מספר הדירות, שינוי העמדת הבניינים על הקרקע וכיו"ב, כך שיתאפשר לבנות דירות רבות יותר ויקרות פחות.

רק שמדובר באליה וקוץ בה. חוק התכנון והבנייה מאפשר לכל בעלים או מחזיק בקרקע הרואה עצמו נפגע מבקשת הקלה, להגיש התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם התנגדותו נדחית - עומדת בפניו זכות להגיש ערר לועדת הערר המחוזית. הליכים אלה חיוניים מבחינת העיקרון של שקיפות ושיתוף ציבור, אך הם גורמים לעיכוב של חודשים ארוכים ברישוי הפרויקט, ולעתים ההליכים הללו מנוצלים לרעה על ידי גורמים שכלל לא ברור מהו מעמדם משפטי.

כך למשל, כשמדובר בהתנגדות של זוכי מחיר למשתכן בפרויקט מסוים, שטרם חתמו על חוזי מכר.

האם לזוכים כאלה, שעדיין לא חתמו על חוזי רכישה, יש זכות פורמלית ומהותית להגיש התנגדויות ועררים, בשל הקלות שביקש היזם לצורך התאמת התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הפרויקט? הגשת התנגדויות ועררים על ידי זוכים גורמים נזק לא רק ליזם, שתמחר את הצעתו בהנחה שיוכל להתאים את התכנון לתנאי המכרז וכפוף לעמידה בלוחות זמנים קשיחים. נזק גדול נגרם לזוכים האחרים, שהאינטרס שלהם הוא לקבל את הדירות בהן זכו מהר ככל האפשר.

האבסורד הוא שהצלחה בהתנגדויות מצד מתנגדים מעכבת את הפרויקט יותר מאשר דחייה של ההתנגדויות. משמעותה של קבלת התנגדות או קבלת הערר היא החזרת הפרויקט להליכי התכנון, ועיכוב נוסף של הבנייה. הנזק הנגרם לאותם מאות זוכים שלא התנגדו עלול להיות הרבה יותר גדול. ממי ייפרעו הזוכים את נזקיהם? התשובה אינה ברורה.

לסיטואציה זו מספר פתרונות אפשריים, ונראה כי הפתרון הראוי מכולם (אם כי אולי לא היעיל ביותר) הוא לתקן את התכניות החלה על הקרקע לפני שיווקה. כך ישווקו הקרקעות כשהן כוללות תב"ע ברורה ועדכנית, המאפשרת רישוי מהיר ולזוכים תהייה ודאות לגבי המוצר בו זכו; כמו כן יש לתת עדיפות ודחיפות לדיונים בהתנגדויות ובעררים של פרויקט מחיר למשתכן, ולקבוע לוחות זמנים קצרים למתן החלטות.

ובכל מקרה, ראוי גם כי ועדות הערר ובתי המשפט יביעו עמדה ברורה באשר למעמד המשפטי של זוכים במרכז מחיר למשתכן בהליכי התנגדויות ועררים.

אודות המחבר
ענת בירן
משרד עורכי דין ענת בירן, העוסק בתחום התכנון והבנייה 

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
01.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק