Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

ועדת הערר בפסיקה שפוגעת קשות בציבור הקבלנים


26.03.19

יקנעם
עיריית יקנעם
יקנעם

לאחרונה ניתן בוועדת ערר מחוז הצפון פס"ד שגלומות בו פגיעות קשות מאד בציבור הקבלנים. מדובר בחברה קבלנית בשם שתית בע"מ (להלן "הקבלן") שעתרה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יקנעם עלית על החלטתה בנוגע לפרויקט מגורים בעיר - 4 בניינים בני 32 יח' דיור כ"א ובסך הכל 128 דירות. 

הקבלן בנה בית משותף ומכר את הדירות, ולאחר מכן הוא הגיש תכנית בניין עיר לקבלת זכויות בנייה נוספות. הוועדה המקומית קבעה כי אין הוא בעל זכויות בבית המשותף הבנוי, אף שהבית טרם נרשם ולפיכך העתירה לוועדת הערר.

הקבלן טען, כי הוא בעל זכויות הבנייה הנוספות וכי יש לו ייפוי כוח מצד הדיירים לעשות כן, אולם בקשתו נדחתה בהסתמך על התקנות המיוחדות בעניין הגשת תכנית בניין עיר בבית משותף {תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016: סע'  2(1)}.

לטעמי מדובר בפסיקה מוטעית, משום שוועדת הערר לא התייחסה כראוי לזכויות הקניין של היזם. על פי המערכת החוזית הדנה במכירת דירת מגורים על ידי מי שבונה אותה, חלות הוראות חוק המכר (דירות) וכן חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). מדובר בשני חוקים בעלי מגמה וחשיבה צרכנית, אשר נחקקו על רקע העובדה שמדובר ברכישת דירת מגורים (שהיא לעתים רכושו העיקרי של כל אזרח) ביחסיו מול היזם/קבלן, המוכר דירות כאלה במהלך עסקיו.

חוק המכר (דירות) קבע באופן ברור (וככה המשיכו בתי המשפט ופירשוהו לטובת רוכשי הדירות) שעל היזמים המוכרים את הדירות (ו"דירה" משמעה גם חנות, או בית עסק ולא רק דירת מגורים) חלה חובת גילוי נאות, שעה שהם מוכרים את ה"דירה" ואם מעוניין הקבלן/יזם לשמור לעצמו את זכויות הבנייה, הרי  בסמכותם לעשות כן, ובלבד שיעשו כך באופן ברור, ועל ידי גילוי נאות.

אין חולק שזכות זאת הינה זכות קניינית בעלת שווי גבוה, ואם המוכר דאג לניסוח נכון של חוזה המכר מול הדייר שרכש, הרי אין חולק שהזכות לבנייה נוספת - שייכת לקבלן/יזם ולא לדיירים בבית.

זה היה המצב בפסק הדין שלפנינו ובכל זאת נפסק שלאור העובדה שהדירות כולן נמכרו לאחרים, הרי לקבלן/יזם לא נשארה דירה, ועל כן (ולפי התקנות לעיל) אין הוא נחשב יותר בעל זכויות לצורך הגשת תכנית בניין עיר. בכך לדעתי טעתה ועדת הערר, הן בפירוש הקנייני של זכות הבנייה הנוספת והן בפרשנות התקנות שצוינו לעיל.

אין חולק שהקבלן שימר לעצמו את הזכויות הנוספות, ואין חולק שכל זכות נוספת שייכת גם שייכת לו. לכן לא נראה מבחינה הגיונית ואף מוסרית לבטל את קניינו של האדם. גם פרשנות התקנות הללו איננה נכונה לתפיסתי, מן הטעם שבסעיף 2 (3) לתקנות מצוין בפירוש חריג לכלל של החתמת הדיירים האחרים - וזאת כאשר מדובר בדייר שאליו הוצמדו זכויות הבנייה הללו. מטרתו של אותו סעיף היא לאפשר לבעל דירה להגיש תכנית ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות במקרה שבו זכויות הבנייה הוצמדו לדירתו, על פי תקנון הבית המשותף.

המקרה שלפנינו דומה, שכן החוזה הזה זיכה את הקבלן/יזם להצמיד לזכותו את זכויות הבנייה הללו – ועל כן בעת רישום הבית המשותף ממילא הייתה נרשמת ההצמדה לטובת היזם/קבלן (אשר אגב, מחויב היה להשאיר בידו "דירה" אחת בבניין על שמו, ואפילו אם מדובר בתא קטן או מחסן או מחסן, שישמש כ"קולב" משפטי להצמדת זכויות הבנייה הללו, כפי שקרא לכך ביהמ"ש העליון).

לצערנו ועדת הערר שגתה עת התעלמה מהעובדה הברורה, שבבתים משותפים שטרם נרשמו ככאלה בודקים תחילה מהן הזכויות הקנייניות השייכות לפי חוזי החכירה עם הדיירים, ואסור כמובן להתעלם מהן. ועדת הערר אף לא התחשבה בטיעוני הקבלן בנושא זכויות הבנייה, ולמעשה טענה שהוא לא הוכיח את זכויותיו.

לסיכום, ההלכה היא שכאשר נמצא שזכות קניינית מסוכלת או נופלת בשל תקנות שעיקרן היא פרוצדורה (מי חותם על תכנית בניין עיר), יש כמובן להעדיף את הקניין והמהות על פני הפרוצדורה. לפיכך תקוותי שהסוגיה תיתקף בערכאה גבוהה יותר, ולא, ציבור הקבלנים והיזמים ייצא נפסד.

ערר 1124/18 שתית בע"מ ועדת ערר מחוז הצפון

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
דוד בסון
שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
30.07.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
10.07.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
30.07.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק