Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

הרשויות ממשיכות לדרוש כתבי שיפוי – והאזרחים משלמים את המחיר

למרות פסק דין שניתן בעליון, למרות חוק שנחקק בנושא ולמרות נוסח אחיד בתמ"א 38, הרשויות ממשיכות לדרוש מיזמים ומאזרחים כתבי שיפוי משלהן – ואיש אינו מטפל בכך

06.02.20

פרויקט בבנייה (אילוסטרציה). הרשויות מתנות מתן היתרים בכתבי שיפוי דרקוניים
שאטרסטוק
פרויקט בבנייה (אילוסטרציה). הרשויות מתנות מתן היתרים בכתבי שיפוי דרקוניים

השיטה הרווחת כיום, במסגרתה רשויות מתנות את אישורן לתוכנית בניין עיר או להיתרי בנייה בהפקדת כתבי שיפוי בנוסחים שונים ובלתי אחידים מצד אזרחים בכלל ומצד יזמי נדל"ן בפרט - הינה שיטה בעייתית ומכבידה שאיתה נאלצים האזרחים והיזמים להתמודד. 

כתב שיפוי הינו מסמך שבו דורשות הרשויות מכל מי שמבקש לאשר תב"ע או היתר בנייה (בנסיבות מסוימות) לשפות אותן בגין נזקים שייגרמו להן עקב אישור התוכנית או ההיתר. כתב השיפוי מנוסח ומוכתב על ידי הרשויות, וברור כי אם יסרב המבקש לחתום עליו, תסרב הרשות לתת אישורה. 

בית המשפט ציין במפורש שגם אם הפרקטיקה של דרישת הרשויות לקבלת כתב שיפוי הוכרה כדבר רווח, אין בדבר כדי ללמד על חוקיותה. במילים אחרות, כתב שיפוי הינו חיוב כספי לכל דבר ועניין. ללא הוראה בדין, רשויות אינן רשאיות להטיל חיובים כספיים - גם אם הם מותנים

בפסק דין מ-2016, "פרחי ביקל", פסל בית המשפט העליון דרישה של ועדה מקומית להפקדת כתב שיפוי מטעם היזם כתנאי למתן אישורה לתוכנית. נקבע שכל חיוב כספי שמטילה הרשות על האזרח, גם אם הוא חיוב נדחה או מותנה, חייב להיות מכוח חוק או על פיו. קביעה זו יסודה בעיקרון חוקיות המנהל, והן בסעיף 1(א) לחוק יסוד: משק המדינה. בית המשפט אף ציין במפורש שגם אם הפרקטיקה של דרישת הרשויות לקבלת כתב שיפוי הוכרה בפסיקה כדבר רווח, אין בדבר כדי ללמד על חוקיותה. במילים אחרות, כתב שיפוי הינו חיוב כספי לכל דבר ועניין. ללא הוראה בדין, רשויות אינן רשאיות להטיל חיובים כספיים - גם אם הם מותנים.

נחקק חוק - אך משרד האוצר עוד לא גיבש נוסח אחיד

כשלושה חודשים לאחר מתן פסק הדין מיהרו חברי הכנסת לבצע תיקון לחוק התכנון והבנייה, במסגרתו עוגנה בחוק סמכות הרשויות להתנות אישורן לתוכנית או למתן היתר בנייה במתן כתב שיפוי. כמו כן, במסגרת התיקון לחוק וכדי למתן כתבי שיפוי בנוסחים דרקוניים שדרשו הרשויות, נקבע ששר האוצר יקבע נוסח אחיד. מדובר בהוראה מבורכת והכרחית שאמורה הייתה להסדיר נוסחים בלתי סבירים שדורשות הרשויות. 

ברם, חוק לחוד ומציאות לחוד: נכון להיום, ולאחר שחלפו כמעט שלוש שנים מאז כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, משרד האוצר טרם קבע נוסח אחיד לכתבי השיפוי כפי שנקבע בחוק, והנושא נותר פרוץ. כך, הרשויות ברחבי הארץ ממשיכות להתנות את אישורן לתוכנית או להיתר בחתימה על כתבי שיפוי בנוסחים על פי שיקול דעתן, עם אפשרות מצומצמת מאוד לאזרח (אם בכלל) לשנות אי אילו מהסעיפים שבנוסח. 

כתבי השיפוי מנוסחים באופן בלתי סביר, עם הוראות רחבות שחושפות כלכלית את האזרחים. לדוגמה, רשויות רבות קובעות בכתבי השיפוי כי אם צד ג' כלשהו מלין על התוכנית, ועוד מבלי שהוכח שנגרם נזק לרשות, יהא היזם מחויב לשפות את הרשות וללא הגבלה בסכום. אין זה מתקבל על הדעת כי בכל טענה של צד ג' יהיה היזם מחויב לשפות את הרשות

כתבי השיפוי מנוסחים באופן בלתי סביר, עם הוראות רחבות שחושפות כלכלית את האזרחים. לדוגמה, רשויות רבות קובעות בכתבי השיפוי כי אם צד ג' כלשהו מלין על התוכנית, ועוד מבלי שהוכח שנגרם נזק לרשות, יהא היזם מחויב לשפות את הרשות וללא הגבלה בסכום. אין זה מתקבל על הדעת כי בכל טענה של צד ג', בין אם יש בטענה אמת ובין אם לאו, יהיה היזם מחויב לשפות את הרשות, ללא הזדמנות להתגונן ובטרם ניתנה החלטת בית משפט בנושא. 

הרשויות יודעות שמאזן הכוחות נוטה לטובתן, הואיל ואישורן הינו תנאי לקידום הפרויקט, ולכן לא מגלות כל גמישות בנושא. על האזרח נכפה לחתום על הנוסח שהן מכתיבות. סירוב החתימה של האזרח על כתב השיפוי יביא, כאמור, לביטול התוכנית או לעיכוב ממושך, וכתוצאה מכך להפסד כלכלי משמעותי.

על משרד האוצר ומשרד המשפטים לקבוע נוסח אחיד

בשנה האחרונה העיד יזם נדל"ן, שהנפיק היתר בנייה באחת הערים הגדולות בישראל, כי במסגרת מילוי התנאים להוצאת היתר הבנייה נדרשו אישורים מגופים ציבוריים שונים. גם כאן, כל גוף ציבורי שאליו פנה התנה את אישורו בקבלת כתב שיפוי שמסיר כל אחריות מצד הגוף הציבורי, בנוסח שקבע אותו גוף. כך, נאלץ היזם לחתום על ארבע התחייבויות כלכליות שונות לגופים אלו, אחרת לא היה מקבל את אישורם, וכתוצאה מכך ההיתר לא היה מתקבל. חוקיות הדרישה מצד אותם גופים ציבוריים מוטלת בספק. התיקון לחוק אפשר לוועדה המקומית להתנות אישורה בכתב שיפוי לצורך קבלת היתר, ולא לכל גוף ציבורי אחר.

בתוכנית תמ"א 38 שבה נקבע, לשם שינוי, נוסח אחיד לכתבי שיפוי שהרשויות רשאיות לדרוש כתנאי למתן היתר, בוחרות רשויות מסוימות לפעול ב"שיטת מצליח" ודורשות מהיזמים לחתום על נוסחים שונים מאותו נוסח שנקבע בתוכנית

 
אם לא די בכך, בתוכנית תמ"א 38 שבה נקבע, לשם שינוי, נוסח אחיד לכתבי שיפוי שהרשויות רשאיות לדרוש כתנאי למתן היתר, בוחרות רשויות מסוימות לפעול ב"שיטת מצליח" ודורשות מהיזמים לחתום על נוסחים שונים מאותו נוסח שנקבע בתוכנית. יזמים שאינם מודעים לכך שישנו נוסח אחר, מרוכך יותר, נאלצים לחתום על כתבי התחייבויות של אותן רשויות. 

על משרד האוצר ומשרד המשפטים לקבוע נוסח אחיד שהרשות רשאית להחתים עליו, כפי שנקבע בתיקון לחוק. נוסף על כך, נכון יהיה להטיל סנקציות כלכליות על רשויות שדורשות נוסחים שונים מאלו שייקבעו בחוק, וכן סנקציות על גופים ציבוריים אחרים שמתנים אישורם בקבלת כתבי שיפוי בעוד שאינם מוסמכים לעשות זאת על פי החוק.

האירוע המקצועי של הענף חוזר – פסגת ההתחדשות העירונית 2020, עם הרצאות מקצועיות והשקת מדד ההתחדשות העירונית הרביעי! שריינו כבר עכשיו מקום באירוע הגדול של הענף, ב-26 במרץ:https://pisga2020.nadlancenter.co.il/?link=1005

אודות המחבר
עו"ד אמיר בראל
עו"ד אמיר בראל, עו"ד במחלקת הנדל"ן והתכנון והבנייה במשרד עמית פולק מטלון ושות'

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
24.03.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק