Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

העליון: המועד הקובע למתן פטור מהיטל השבחה – אישור התוכנית המשביחה

בית המשפט קיבל את ערעור הוועדה המקומית בירושלים באשר להיטל השבחה בבניין במערב העיר – וקבע: שאלת החבות בהיטל השבחה נבחנת ככלל במועד אירוע המס

דנה אשכנזי
- שמאית מקרקעין, כלכלנית ומשפטנית
20.11.19

שכונת מגורים במערב ירושלים (אילוסטרציה)
שאטרסטוק
שכונת מגורים במערב ירושלים (אילוסטרציה)

האם הפטור מתשלום היטל השבחה, המוקנה בגין בנייה או הרחבה של דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, חל גם בעניינו של מי שהיה בעלים של דירות נוספות באותו בניין במועד אישורה של התוכנית המשביחה – דירות שבינתיים נמכרו? בשאלה חשובה זו עסקה לאחרונה בית המשפט העליון, סביב היטל ההשבחה שבו חויבו בעלי בניין ברחוב ברכה צפירה שבמערב ירושלים.

מוקד הפסיקה הינו בפרשנות של סעיף 19(ג')(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המקנה פטור מתשלום היטל השבחה. הסעיף קובע כי הפטור בהיטל השבחה יחול רק על בנייתה או הרחבתה של דירת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, וכל שטח העולה על כך יחויב בהיטל ההשבחה לפי החלק היחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת. סעיף זה עורר מחלוקות רבות במהלך השנים, נוכח הפרשנויות שניתנו לסעיף זה. ככלל, פסקי הדין שניתנו בסוגייה זו עמדו על כך שמטרתו העיקרית של הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) היא סוציאלית – לסייע לאזרחים לשפר את תנאי הדיור שלהם באמצעות הקלת העול הכספי הכרוך בכך וכן להקל על מצוקת הדיור. עם זאת, לעיתים יישומו של הסעיף הוביל להענקת פטורים מהיטל השבחה גם במצבים שחרגו במידת מה מן התכלית הסוציאלית, זאת בבירור מול לשון החוק.

במקרה המדובר רכשו בשנת 2009 בעלי הבניין, לצד אחרים, את הזכויות בחלקת מקרקעין ריקה בשטח של 998 מ"ר, שעליה הוקם בהמשך בניין בן שלוש קומות. על פי הסכם שיתוף שנחתם בין הבעלים השונים, הוקצו למשיבים שתי דירות בקומה השלישית בבניין. שטח כל דירה עמד על כ-150 מ"ר. בשנת 2012 יזמו המשיבים ויתר הבעלים את תוכנית בניין ערים 5541א (להלן: התוכנית המשביחה), שאפשרה להוסיף שתי קומות לבניין והגדלת מספר יחידות הדיור משש לתשע. במסגרת הסכם השיתוף החדש הוקצתה למשיבים דירת מגורים בשטח של כ-280 מ"ר, היחידה שתיבנה בקומה החמישית בבניין.

מכאן השתלשלות אירועים אשר השפיעה על הכרעת בית המשפט: בחודש אפריל 2012 פורסמה התוכנית המשביחה למתן תוקף. ביולי אותה שנה מכרו המשיבים את אחת מהדירות הקודמות, וזמן קצר לאחר מכן הוגשה על ידי בעלי הזכויות בבניין בקשה לקבל היתר לבנייה, בהתאם לתוכנית המשביחה. בנובמבר 2012 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים את הבקשה להיתר הבנייה, וימים לאחר מכן מכרו המשיבים את השנייה מבין הדירות הקודמות. בתחילת שנת 2014 ניתן היתר הבנייה לפי התוכנית המשביחה.

בהליך למינוי שמאי מכריע נקבע גובה היטל ההשבחה 992,284 שקלים. עוד נקבע כי אם תוכר זכאותם לפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, יחויבו הבעלים רק בסכום של 485,573 שקלים (בהתאם לחלק היחסי של הדירה מעבר ל-140 המטרים הרבועים). על החלטה זו הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (מחוז ירושלים), אשר דחתה את הערר

עם קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה מטעם הועדה המקומית, בגין מימוש הזכויות בדרך של קבלת היתר בנייה, פנו המשיבים לוועדה המקומית בבקשה לקבל פטור מהיטל השבחה בגין 140 מ"ר משטח הדירה החדשה, בהתאם להוראות בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק. הוועדה סירבה לתת את הפטור המבוקש. יצוין כי המשיבים לא חויבו בהיטל השבחה בגין מכירת הדירות הקודמות.

בהליך למינוי שמאי מכריע נקבע גובה היטל ההשבחה 992,284 שקלים. עוד נקבע כי אם תוכר זכאותם לפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, יחויבו הבעלים רק בסכום של 485,573 שקלים (בהתאם לחלק היחסי של הדירה מעבר ל-140 המטרים הרבועים). על החלטה זו הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (מחוז ירושלים), אשר דחתה את הערר בטענה כי המשיבים אינם זכאים לפטור מאחר שהיו בעלים של אחת מהדירות הקודמות במועד אישור הבקשה להיתר בנייה. 

על עמדה זו ערערו בעלי הבניין לבית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קיבל את טענת המשיבים וקבע כי לשונו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית מחייבת שהתנאים למתן הפטור ייבחנו רק לאחר סיום הבנייה, ולכל הפחות בעת שניתן היתר הבנייה (להבדיל ממועד אישורו, כפי שקבעה ועדת הערר). כיוון שבשני מועדים אלה המשיבים כבר השלימו את מכירת הדירות הקודמות שהיו בבעלותם, סבר בית המשפט המחוזי כי הם זכאים בכל מקרה ליהנות מפטור.

מדובר בהשבחה שמקורה בתוכנית - והמועד הקובע הינו מועד תחילתה

בערר שהגישה הוועדה המקומית על החלטת בית המשפט המחוזי, קיבל בית משפט העליון את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים. המחלוקת הפרשנית בהכרעה שלפנינו מתמקדת בשאלת המועד הרלוונטי לבחינת הזכאות לפטור: יום אישור התוכנית המשביחה; יום אישור הבקשה להיתר בנייה בהתאם לתוכנית המשביחה; יום קבלת היתר הבנייה בפועל; או יום השלמת הבנייה לפי ההיתר שניתן. 

לגישת בית המשפט, שאלת החבות בהיטל נבחנת ככלל במועד אירוע המס. מכיוון שמדובר בהשבחה שמקורה בתוכנית, הרי שהמועד הקובע הינו מועד תחילתה. אם זהו המועד הרלוונטי לבחינת החבות, הרי שזהו גם המועד הרלוונטי לבחינת הזכאות לפטור. מועד זה מובחן ממועד מימוש הזכויות, מתן היתר הבנייה והמועד שאליו כאמור "נדחית" דרישת התשלום, ובו נבחן גם היקפו של השטח שנבנה בסופו של דבר

הבחירה בין התאריכים היא אכן בעלת משמעות במקרה זה. ביום אישור התוכנית המשביחה היו בבעלותם של המשיבים שתי דירות, בשטח כולל שללא ספק עולה על 140 מ"ר, ועל כן לא יכולה להיות מחלוקת כי כאשר מתמקדים במועד זה, הם אינם זכאים לפטור המבוקש. ביום אישור הבקשה להיתר הבניה בהתאם לתוכנית המשביחה המשיבים מכרו כבר דירה אחת מבין הדירות הקודמות, ולכן הייתה בבעלותם דירה אחת נוספת. עמדת בית המשפט העליון היא כי המועד הראשון מבין הארבעה שצוינו הוא המועד הקובע - תוצאה זו מתחייבת הן מלשון החוק והן מתכליתו – על מנת למנוע ניצול לרעה של פטור שניתן מלכתחילה מטעמים סוציאליים. 

לגישת בית המשפט, שאלת החבות בהיטל נבחנת ככלל במועד אירוע המס. מכיוון שמדובר בהשבחה שמקורה בתוכנית, הרי שהמועד הקובע הינו מועד תחילתה. אם זהו המועד הרלוונטי לבחינת החבות, הרי שזהו גם המועד הרלוונטי לבחינת הזכאות לפטור. מועד זה מובחן ממועד מימוש הזכויות, מתן היתר הבנייה והמועד שאליו כאמור "נדחית" דרישת התשלום, ובו נבחן גם היקפו של השטח שנבנה בסופו של דבר.

עוד נקבע כי אין טעם להבחין בין מי שבבעלותו דירה קודמת במקרקעין בשטח העולה על 140 מ"ר ומבקש לבנות עליהם דירה נוספת לקרוביו, לבין מי שמכר שני נכסים בהיקף זהה וכעת מבקש לבנות על אותם המקרקעין דירה נוספת עבורו, שכן תכליתו של הפטור אינה להעשיר את הנישום. לסיכום, בענייננו - היות שביום אישור התוכנית המשביחה היו בבעלות המשיבים שתי דירות, בשטח כולל שעולה על 140 מ"ר, הרי שאינם זכאים לפטור על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. 

ברמ 7114/18 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שלמה שילה

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
דנה אשכנזי
שמאית מקרקעין, כלכלנית ומשפטנית. בעלת משרד לשמאות מקרקעין 

קורסים ואירועים קרובים


משרדי מרכז הנדל"ן, מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
01.01.2020

אולם האירועים "שבע" בתל אביב
תאריך:
31.12.2019

מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2, משרדי מרכז הנדל"ן
תאריך:
19.12.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק