Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

העיצום הכספי על קבוצת "שרונה יונייטד" – צלצול השכמה משמעותי

4.25 מיליון שקל עלולים להיות רק טיפה בים קבוצות הרכישה, כאשר הדברים נעשים שלא כשורה • מי שיתנהל בצורה נכונה לכל אורך הדרך לא צריך להיות מוטרד

עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עורכי הדין גינדי-כספי. צילום: סם יצחקוב
- שותף במשרד עורכי הדין גינדי-כספי
15.08.19

הדמיית פרויקט יונייטד שרונה
יונייטד שרונה
הדמיית פרויקט יונייטד שרונה

בשבוע שעבר התבשרנו על עיצום כספי ראשון אי־פעם שהוטל על קבוצת רכישה מידי הממונה על חוק המכר – עיצום של 4.25 מיליון שקל, על קבוצת "יונייטד שרונה". בהחלטה נכתב כי "הקבוצה מכרה את הדירות מבלי להעניק לרוכשים את ההגנות הקבועות בחוק", ולכן, בין השאר, הוטל עליה העיצום. עוד הדגישו במשרד הבינוי והשיכון, שמכיוונו יצאה ההודעה, כי חברי קבוצת רכישה הם יזמים לכל דבר. כעת נשאלת השאלה: האם יש לכך השפעה על עולם קבוצות הרכישה, ואם ישנה – עד כמה היא משמעותית?

אתחיל דווקא מהסוף, מהדבר הברור יותר: ההכרעה בדבר הצורה שבה נתפסת קבוצת רכישה בעיני הפסיקה תלויה בשאלה למי הפרויקט שייך. אם רואים שישנו מארגן, שעושה הכול ומקבל בעצמו, הלכה למעשה, את ההחלטות בפרויקט, וכל שאר חברי הקבוצה מתפקדים כבמופע בובות, יבוֹא מנהל מיסוי מקרקעין ויקבע שהוא לא מארגן – אלא יזם. אך זו לא החשיפה היחידה, אני מתריע על כך שנים ארוכות: מכירה של "מוצר מוגמר", תוך נטרול רכיב הסיכון והאומדנים, עשוי להגיע לכדי הפרה של דיני המכר (דירות), על כל משמעות העניין וכפי שראינו עתה. 

אכן, הוטל כאן עיצום כספי, אך העבירה פלילית וההשלכות הן פליליות. עד היום הנושא הזה לא עמד במבחן, למעט תביעות אזרחיות של רוכשים. הממונה הנוכחי, עמית גריידי, הראה שאפשר אחרת והוכיח שיש גם שיניים לתפקיד הזה"

החשיפה מצד המיסוי במקרה כזה תהיה בעיקר מבחינת תשלום כפל מס הרכישה. זו "הדרמה הגדולה" מבחינה כספית בעת שבוחנים את ההבדל בין יזם ומארגנים של קבוצת רכישה. אבל זה לא העניין המהותי כאן: תמיד כשניגשים אליי מארגני קבוצות רכישה ומדברים איתי על ענייני המיסוי, אני מבהיר להם שזו הבעיה הקטנה. הרי מיסוי הוא משהו שאפשר לפתור בכסף. 

הבעיה הגדולה במקרים כאלו היא חוק מכר הדירות, ומדוע? גם כי העיצומים הכספיים קיצוניים וגם - ובעיקר - כי המשמעות שלו פלילית, ולא נפתרת בהכרח רק בכסף. אכן, הוטל כאן עיצום כספי, אך העבירה פלילית וההשלכות הן פליליות. עד היום הנושא הזה לא עמד במבחן, למעט תביעות אזרחיות של רוכשים. הממונה הנוכחי, עמית גריידי, הראה שאפשר אחרת והוכיח שיש גם שיניים לתפקיד הזה. הראשונה להיפגע הייתה קבוצת הרכישה יונייטד שרונה, והיא כנראה לא האחרונה.

גם חוסר הבנה יכול להוביל לתוצאות קשות מאוד

הקו בין התנהלות תקינה להתנהלות קלוקלת סביב קבוצות רכישה (ולמעשה בכל עניין הקשור בעסקאות נדל"ן) פשוט למדי: כשהמצגים נכונים ואמיתיים, וכשמספרים לחברי הקבוצה את הסיפור האמיתי מאחורי הפרויקט, הכול פשוט. החברים מקבלים החלטות מדעת, הם יודעים לתוך מה הם נכנסים והכול מונח על השולחן. הרי מותר לך, כאדם עצמאי ומן השורה, לקבל החלטה ולהעמיד את עצמך בחשיפה לסיכון - כל עוד אתה מבין איפה אתה עומד. 

הבעיה מתחילה כשמספרים לך, בתור חבר בקבוצת רכישה, סיפור אחד – בעוד בפועל קורה דבר אחר. כך למשל שיווק דירות לפי אומדן נמוך מדי, וזהו בדיוק הסיפור של "יונייטד שרונה", על פי הפרסומים ועל פי החומרים שלי הזדמן להיחשף אליהם. 

עיצום כספי של 4.25 מיליון שקל, ככל הנראה, מהווה רק טיפה בים. הממונה על חוק המכר שנתן את העיצום לא פתר את חברי הקבוצה מלעמוד בתנאי החוק. אינני יודע מניין הם ימצאו את הדרך להעמיד את הבטוחות הדרושות כלפי רוכשי הדירות, גם אם נניח שהקבוצה תצליח להשיג הלוואה שתכסה את הגירעון שאיתו היא מתמודדת כרגע, ואף תקבל את ההלוואה בתנאים מעולים"

אין לי ספק שהסיפור הזה יגרור אחריו הליכים משפטיים נוספים, כלפי כל הגורמים המעורבים בקבוצה ובהקמתה. לטעמי זהו רק עניין של זמן, ולדעתי גם רשות המיסים וגם רשות מקרקעי ישראל לא אמרו את המילה האחרונה כאן, כל שכן עתה יש עמדה פורמלית ועיצומים של הממונה על חוק המכר. חשוב להבין: עיצום כספי של 4.25 מיליון שקל, ככל הנראה, מהווה רק טיפה בים. הממונה על חוק המכר שנתן את העיצום לא פתר את חברי הקבוצה מלעמוד בתנאי החוק. אינני יודע מניין הם ימצאו את הדרך להעמיד את הבטוחות הדרושות כלפי רוכשי הדירות, גם אם נניח שהקבוצה תצליח להשיג הלוואה שתכסה את הגירעון שאיתו היא מתמודדת כרגע, ואף תקבל את ההלוואה בתנאים מעולים. הבעיה הזאת תיפתר, לכאורה - אבל מה באשר ליום המסירה? הרי אנשים כבר רכשו דירה – זה אומר שיש יום מסירה כלשהו, וכשהוא יגיע הרוכש ישאל: "איפה הדירה שלי?" 

אסור לשכוח שמקרים כאלו מחייבים בפיצוי: אם העיכוב יעלה על 60 יום, הקבוצה תצטרך לשלם לכל דייר פיצוי בגובה 150% מדמי השכירות הנהוגים בדירה אשר עונה על אותם פרמטרים של הדירה שנרכשה – מהיום הראשון לאיחור ולמשך שמונה חודשים. אחרי שמונה חודשים היא תצטרך לשלם "רק" 125% מדמי השכירות. אינני יודע, בכל הכנות, איך הם יצאו מזה. עיצום של 4.25 מיליון? וזאת עוד לפני שדיברנו על חובת עמידה ב"טופס של מפרט". נראה שלא נאמרה המילה האחרונה וזה לא יסתכם בזה.

בעולם קבוצות הרכישה, כל עוד מתקיים משחק הוגן, הכול בסדר. אך כאשר ישנם מארגנים שרלטנים, או חסרי ניסיון וידע, הדברים נראים אחרת לחלוטין. חשוב להבין: גם חוסר הבנה יכול לגרום לתוצאות קשות. אנשים מבצעים דברים נוראיים ומשחקים בכסף של אנשים, פשוטו כמשמעו.

האחריות מוטלת על חברי הקבוצה, ועליהם בלבד 

לאורך השנים ליווינו במשרד קבוצות רכישה בהיקפים של אלפי יחידות דיור ובייעודים נוספים. בכולן הדירות נמסרו בזמן, ולעיתים אף חברי הקבוצה קיבלו לידיהם בחזרה צ'ק עם כמה "פרוטות" שנשארו בקופה. כיצד זה קורה, אתם שואלים? כל מה שצריך הוא לעשות את הדברים בצורה נכונה וכנה. זה הכול.

כשאתה עושה את הדברים נכון – ולרוב זה קורה כאשר המארגן בא מעולם היזמות – אין סיבה שזה לא יצליח. מארגן טוב מתחשב בבצ"מים (אירועים בלתי צפויים מראש), בונה את האומדנים בצורה נכונה, מגבש את הקבוצה עצמה בצור הנכונה, משדך לה אנשי מקצוע נכונים, מעביר לחברי הקבוצה מצגים נכונים. זאת הדרך לעשות את זה כמו שצריך.

המצג הראשון, ואֵם כל המצגים הוא שחברי הקבוצה הם בעלי האחריות: הם בעלי הקרקע, הם בעלי ההון, הם היזם, הכול מוטל עליהם. לכן כשמארגני קבוצת רכישה מגיעים אליי אני מזכיר להם תמיד: הלקוח שלי הוא בראש ובראשונה חברי הקבוצה העתידיים והם שנמצאים לנגד עיניי"

אציין כאן כי לפני כמה זמן נתבקשנו, עם פורום המקרקעין בלשכת עורכי הדין, לערוך את תזכיר חוק קבוצות רכישה, לטובת גיבוש חוק בנושא. עברנו דיונים רבים, קיימנו פורום של כל המומחים בתחום וגיבשנו נייר שבאמת מנסה ללכת בין הטיפות – מצד אחד להעניק הגנה לבחרי קבוצות הרכישה, ומצד שני לא לשפוך את התינוק עם המים. התזכיר הזה נוצר ונדרש בשל כשלי שוק שדרשו התערבות מצד המחוקק. חשוב לומר, תזכיר החוק לא ישנה דבר למי שיתנהל בצורה נכונה לאורך כל הדרך. את כל אלו שלא מתנהלים כמו שצריך, אנחנו מקווים שהדבר הזה יבלום.

העיצום הכספי על יונייטד שרונה הוא צלצול השכמה משמעותי לכל העוסקים בתחום, ואנחנו אומרים את זה כל הזמן. המצג הראשון, ואֵם כל המצגים הוא שחברי הקבוצה הם בעלי האחריות: הם בעלי הקרקע, הם בעלי ההון, הם היזם, הכול מוטל עליהם. לכן כשמארגני קבוצת רכישה מגיעים אליי אני מזכיר להם תמיד: הלקוח שלי הוא בראש ובראשונה חברי הקבוצה העתידיים והם שנמצאים לנגד עיניי.

התזכורת הזאת היא החשובה ביותר עבור כל אדם שמעוניין לקחת חלק בקבוצת רכישה כזו או אחרת: אתם בעלי הבית, אתם הבוס, זה פרויקט שלכם וקרקע שלכם. אתם, ולא אף אחד אחר, תהיו המחויבים בדין בכל הנוגע לקבלת ההחלטות. ודאו תמיד שאתם מלווים על ידי הגורמים הנכונים, המנוסים והמתאימים.

שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - 80 הרצאות, 100% פרקטיקה. להרשמה - http://bit.ly/2KkfFZA

אודות המחבר
עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עורכי הדין גינדי-כספי. צילום: סם יצחקוב
שותף במשרד עורכי הדין גינדי-כספי

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק