Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

הסיבה לכישלון במחיר למשתכן


שייקה נפחא
- מייסד ובעלים, חברת סלעית
17.02.19

שכונת רמות בבאר שבע
גוגל סטריט

לפני כשבועיים דווח על כישלון חרוץ למכרזי מחיר למשתכן בבאר שבע לבניית 2,100 דירות - כשאפילו הצעה אחת לא התקבלה מיזמים נדל"ן וקבלנים במכרזים ל-19 מגרשים בשכונות "רמות" ו"הפארק". מחירי המקסימום שהוצבו ע"י המדינה היו 7,400 ו-7,100 שקל למ"ר בהתאמה. 

המכרזים בבאר שבע הם לא היחידים, באחרונה נכשלים יותר ויותר מכרזי מחיר למשתכן כשיזמים לא ניגשים אליהם. יש הטועים לחשוב שהסיבה לכך היא שקיימת רוויה ועודף היצע, אולם לתפיסתי בפועל קיימת סיבה אחת לכשלונם של המכרזים - חוסר כדאיות כלכלית ליזמים.

תוכנית מחיר למשתכן היא אחת היוזמות המוצדקות והראויות של הממשלה האחרונה, אולם התכנית לא יכולה להיות מקובעת ועל המכרזים להתאים עצמם למציאות המשתנה ולצרכים השונים של השוק, וגם היזמים צריכים להתאים את עצמם לאופי הרוכשים במחיר למשתכן.

צריך להגיד במפורש: יזם ייגש למכרז רק אם הוא יהיה לו כלכלי. יזם לא יתנדב לזכות במכרז שיגרום לו לפשוט את הרגל, גם אם הקרקע במכרז תהיה בעלות של אפס שקלים. בנוסף, אין כזה דבר "יזם משתכן" שיסכים להיתקע עם דירות שמתאימות רק לפרופיל של זכאי התכנית מבחינת התכנון והמחיר, אבל בפועל לא יימכרו.

נכון שלעתים נדרשת יותר מהגרלה אחת כי חלק מהאנשים שזכו כבר נעלמו עד שקראו להם לבחור דירה, אבל בסופו של דבר הדירות האלה נמכרות ברובן המכריע. יש יזמים שתיכננו דירות בעיתיות וחשבו שיוכלו למכור אותן בכל מחיר לזכאי מחיר למשתכן במחשבה שמדובר בקהל שבוי או עדר שירכוש בלי להסתכל - היזמים האלה טעו ונתקעו. גם יזמים ששילבו בפרויקטים דירות למשתכן עם גינות ענק ומרפסות ענק שמייקרות את הדירות משמעותית נתקעו עם הדירות כי אין כמעט זכאים שידם משגת לרכוש דירות יקרות כאלה. 

מצד המדינה, קיימים מכרזי מחיר למשתכן שמראש לא רווחיים, כמו למשל המכרז לעיל בבאר שבע, או המכרזים בעכו או בבית שמש - וזאת בגלל דרישות לא סבירות של המדינה כגון דרישה לחניון תת קרקעי, בנייה מרקמית המייקרת את הבניה במאות שקלים למ"ר וכיוב'. בנוסף, אי אפשר להעלות את מחיר המקסימום כי מעל 7,400 שקל למ"ר כבר לא יהיו זכאים למשתכן שיוכלו להרשות לעצמם לרכוש את הדירות במחירים כאלה, ובכך כבר אי אפשר ממילא לקרוא לתכנית מחיר למשתכן.  

דוגמא אישית שקרתה לי: לפני שנה וחצי זכינו במכרז מחיר למשתכן בשכונת פארק הנחל בבאר שבע שחייב מפרט סטנדרטי, אלא שמאז קרו 2 דברים שגרמו לחלק מהמכרזים להיות לא רווחיים: המדינה שינתה את המפרט המחויב וביטלה את ההצמדה למדד. משרד הבינוי והשיכון החל לחייב מפרטים אחרים שמייקרים מאוד את עלות הביצוע - לדוגמא שני חדרי שירותים בדירות 3 חדרים. אין בשום מקום בארץ בשוק החופשי דירות 3 חדרים עם שני חדרי שירותים. 

אמנם במכרזים שיוצאים בשנית לשיווק המדינה מגדילה את אחוזי הדירות שיזם יכול לשווק בשוק החופשי על חשבון דירות מחיר למשתכן כדי שהיזם ירוויח יותר, אבל כאשר מדובר במגרש בעייתי שדרוש בו בניית חניון ואם לזאת המדינה מוסיפה מפרט יקר יותר ומבטלת הצמדה למדד - המכרז הופך ללא רווחי ודינו להיכשל.

גם מצד רוכשי הדירות קיימות בעיות שמורידות את אחוזי ההשתתפות בהגרלות ואת הביקוש לדירות מחיר למשתכן, ובראש הבעיות היא הבירוקרטיה. עד שיזם קורא לזוכים לבחור דירה 50 זוכים כבר ויתרו על זכייתם ועברו להגרלות אחרות, או שהתייאשו וקנו דירה בשוק חופשי. משרד הבינוי והשיכון מוציא הגרלות שבועיים אחרי זכיית היזם בקרקע ומודיע למשקי הבית שהם זכו בדירה, אבל בפועל הזכאים שלא זכו במקומות הראשונים לא יודעים באיזו דירה יזכו והאם ישארו להם דירות שלושה חדרים כי חלקם יכולים לקנות רק טיפוס כזה של דירה. זוכים שכן חיכו והגיעו לבחור דירה, וגילו שלא נשארה להם דירת 3 חדרים שהיא הכי זולה - יוותרו על הזכייה. מנגד משרד הבינוי והשיכון לא נותן ליזם לצאת למכירות לפני החלטת ועדה מקומית על היתר בתנאים (דרך שאורך כשנה), אז הגענו למבוי סתום.

לסיכום, מחיר למשתכן היא תכנית טובה ומוצדקת חברתית, אולם הגיעה העת שמשרד האוצר ורמ"י יתקנו את הכשלים שבה ויתאימו אותה למציאות הנוכחית. למשל - לקבוע איזה תב"ע מתאימה למשתכן ואיזה לא, להגדיל את כמות הדירות לשיווק בשוק החופשי, לתת לקבלנים הנחות על מכירה לזכאים ועוד.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
שייקה נפחא
מייסד ובעלים, יזמית הנדל"ן סלעית

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.05.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.05.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
14.04.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק