Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

המצפן ליזם - רגע לפני הנעת הפרויקט: על חשיבותו של דו"ח אפס

הוא מספק ליזם מידע יקר מפז על הפרויקט רגע לפני יציאתו לדרך; הוא דינמי, ומשמש לעיתים בכמה נקודות זמן; והוא קריטי למיקסום זכויות הבנייה • מי אתה, דו"ח אפס?

סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן ושמאי מקרקעין
- סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן ושמאי מקרקעין
11.09.19

דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן
יח"צ
דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן

למרות שכך הוא מצטייר לעיתים, דו"ח אפס מהווה הרבה יותר מאשר תוכנית עסקית לבדיקת כדאיות כלכלית לרווחיות נאותה. זהו דו"ח שמהווה מצפן ליזם, לא פחות – מצפן שיכוון אותו אל עבר מִיקסום נכון ומיטבי של זכויותיו בנכס, על ידי ביצוע פעולות תכנוניות מקדימות. בשל כך, דו"ח אפס מחייב – וכולל בתוכו, כמובן – פעולות המאפשרות התבוננות של 360 מעלות בפרויקט, עוד בשלב המקדמי שלו. הוא למעשה מאפשר פענוח חוזקות וחולשות של המודל הכלכלי המשתקף בעסקה בין צדדים, טרם חתימת הסכם מחייב. 

דו"ח אפס מיוחד בכך שהוא נותן ליזם ראייה קדימה, "בזמן אפס" – דהיינו היום, אל העתיד לקרות, אל התמונה הכללית בנוגע לפרויקט. זו, כמובן, מורכבת ממשתנים רבים ומושפעת מיכולת ניהול ובקרה נכונות, ומקבלת החלטות בהתאם לתוצאות. גם במסגרת יחסי היזם והגוף המממן את הפרויקט חשיבותו רבה: בעזרתו, הגופים הפיננסים יוכלו להשתכנע כי האשראי שיספקו ליזם ישמש פרויקט טוב, יציב ואיכותי, שעתיד להסתיים בהצלחה. הוא אף יכול לספק להם מידע באשר לקצב שחרור הכספים לאורך חיי הפרויקט, ולהוכיח להם שהיזם יוכל לעמוד בהתחייבויותיו.

דו"ח אפס מציג בחינה של העמידה הכלכלית של הפרויקט בשיעור רווחיות מינימלי, לאחר שהובאו בחשבון אומדני מרכיבים בלתי צפויים. פונקציית המטרה בו הינה רווחיות נאותה ביחס לעלויות הכוללות או לפדיון הכולל, כמובן בהתאם לדרישות המערכת הבנקאית או כל גוף מממן אחר, ומתוך התייחסות ברורה אליהן"

השמאי המנסח דו"ח אפס עורך אומדני הכנסות, לצד עלויות ישירות ועקיפות, בשילוב קומפלציה של שכבות מידע תכנוניות, לרבות הנחיות ותקנות רישוי. בכלל זה, נעשה כמובן שימוש בניתוחי רגישות, כך שהפרויקט יהיה מוגן מפני סטיות בטווח מקובל, עד להגעה ל"חוף מבטחים". במילים אחרות, דו"ח אפס מגובש כך שיספק מתווה המאפשר לפרויקט לצאת לדרך "ברגל ימין" וברווחיות נאותה, לאחר בחינת חלופות ואלטרנטיבות ראויות וברות מימוש. 

בשורה התחתונה, דו"ח אפס מציג בחינה של העמידה הכלכלית של הפרויקט בשיעור רווחיות מינימלי, לאחר שהובאו בחשבון אומדני מרכיבים בלתי צפויים. פונקציית המטרה בו הינה רווחיות נאותה ביחס לעלויות הכוללות או לפדיון הכולל, כמובן בהתאם לדרישות המערכת הבנקאית או כל גוף מממן אחר, ומתוך התייחסות ברורה אליהן.

מה כולל דו"ח אפס בפועל?

הבחינה במסגרת גיבוש דו"ח אפס נעשית בכלים מקצועיים, לפי מתודה שמאית, הכוללים אומדני הכנסות חזויים, אומדני עלויות בנייה ישירות ועקיפות, היבטי מימון פיננסי ואומדני מיסים, היטלים, אגרות בנייה, עלויות תכנון ויועצים ועוד.

תפקידו של היזם הוא לבחון, בעזרת דו"ח אפס, ולכל אורך הליך התכנון המקדמי, היכן ניתן לבצע אופטימיזציה במרכיבים השונים. עם זאת חשוב לזכור כי מחוללי הרווחיות העיקריים – המרכיבים המשפיעים עליה יותר מכול - הינם אומדני ההכנסות ועלויות הבנייה הישירות, ולכן "הזרקור הראשוני" בדו"ח יופנה אליהם, מבלי לגרוע מחשיבות המרכיבים הנוספים, דוגמת שיווק ומכירות, ניהול פיקוח הנדסי, עלויות תכנון ויועצים, עלויות משפטיות, תקורות החברה וכדומה.

יזם יערוך דו"ח אפס לפרויקט לצרכים פנימיים, בתחילת הליך, עוד הרבה לפני שהחל בצעד כלשהו, כבדיקת כדאיות כלכלית טרם התקשרות לביצוע עסקה; ניתן ורצוי לעדכן את דו"ח האפס עם התקדמות הליך התכנון, וכאשר הפרוגרמה התכנונית מתייצבת מבחינת "סל הזכויות" האפקטיבי, תמהיל השימושים והיקפם; דו"ח אפס נוסף – ואולי החשוב מכולם - יתבצע, כמובן, בעת קבלת היתר בנייה ותחילת הליך הליווי הפיננסי מול הגורם המממן"

בקרות נוספות יתייחסו לגובה החשיפה הפיננסית המרבית (עודף הוצאות על הכנסות בזמן נתון), שכן זרמי התקבולים והתשלומים אינם סימטריים מבחינת עיתוי קבלתם ותשלומם, ומבחינת העיתוי שבו הפרויקט מגיע לנקודת האיזון ועובר לרווחיות.

כדי להמחיש את תוכנו על הדו"ח, ניתן כאן דוגמאות כלליות לרכיבים ולנתונים הנכללים בו:

•    תיאור הנכס, כולל סביבתו
•    הזכויות שבו
•    מצבו התכנוני
•    המטרות שלשמן נערך הדו"ח, והדרך שבה נעשה
•    מצב רישום הנכס
•    מצבו המשפטי
•    הפרוגרמה התכנונית המוצעת במסגרת הפרויקט
•    ניתוח כדאיות
•    הרווח הצפוי מהפרויקט וניתוחי רגישות.

דו"ח דינמי שמלווה את הפרויקט עם התקדמותו

כפי שנכתב קודם לכן, דו"ח אפס נקרא כך משום שהוא מופק בזמן אפס – כלומר בזמן נתון, רגע לפני יציאת הפרויקט לדרך. אך בניגוד למה שניתן לחשוב, הוא לא מבוצע פעם אחת בלבד: דו"ח אפס הינו דו"ח דינמי, שמתעדכן שוב ושוב ככל שמתקרבים לנקודת ה"אל-חזור", ערב הוצאת היתר בנייה. 

יזם יערוך דו"ח אפס לפרויקט לצרכים פנימיים, בתחילת הליך, עוד הרבה לפני שהחל בצעד כלשהו, כבדיקת כדאיות כלכלית טרם התקשרות לביצוע עסקה; ניתן ורצוי לעדכן את דו"ח האפס עם התקדמות הליך התכנון, וכאשר הפרוגרמה התכנונית מתייצבת מבחינת "סל הזכויות" האפקטיבי, תמהיל השימושים והיקפם; דו"ח אפס נוסף – ואולי החשוב מכולם - יתבצע, כמובן, בעת קבלת היתר בנייה ותחילת הליך הליווי הפיננסי מול הגורם המממן.

דיוק רב יותר – התלוי גם ביזם עצמו

מאז החל השימוש בדו"ח אפס ניתן להצביע על הבדלים גדולים בין ההווה לעבר: בעבר הסתמכו יזמים על תוכנית עסקית-כלכלית שבה מרכיבים רבים נאמדו על פי "כללי אצבע" בלבד. כך לדוגמה, נקבעו אומדני ההכנסות בפרויקט על פי מחיר ממוצע ליחידת דיור באותו אזור שבו הוא עתיד לקום, ולא על פי תמחור מפורט לכל דירה ודירה בהתאם לשונותה – שטח המכר ושטח המרפסת, הקומה, כיווני האוויר, סטנדרט הבנייה ורמת הגמר, קיומם של מחסנים, חניות, מעליות, הפניית מבטים ונוף ועוד.

תכנון אופטימלי ותמחור נאות, אשר יתכתבו עם דרישות השוק, לצד תכנון מושכל של חלופות ביצוע הנדסיות, שמהן נגזרת העלות הכוללת של הבנייה והרווחיות הסופית – אלו יאפשרו ליזם להגיע לתוצאות מיטביות"

אותם "כללי אצבע" הובילו את התוכנית הכלכלית גם באשר לאומדני מיסים והיטלים, מבלי להידרש למבחני מס מפורטים, לשאלוני מס מוקדמים וכדומה. מסיבה זו האומדנים שהתקבלו הניבו סטיות גדולות אל מול התוצאה בפועל, בהשוואה למצב כיום. הודות לדו"ח האפס, האומדנים היום מדויקים הרבה יותר.

כאן חשוב לציין כי ליזם יכולת להשפיע, ובמידה ניכרת ומובהקת, על מקסום הרווחים מהפרויקט בהתאם לתוצאות הדו"ח. תכנון אופטימלי ותמחור נאות, אשר יתכתבו עם דרישות השוק, לצד תכנון מושכל של חלופות ביצוע הנדסיות, שמהן נגזרת העלות הכוללת של הבנייה והרווחיות הסופית – אלו יאפשרו לו להגיע לתוצאות מיטביות. המסקנה ברורה: דו"ח אפס, הכולל את כל הכלים הנדרשים לכך, הוא אכן יותר מאשר בדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט ותו לא. הוא המצפן שמוביל את היזם להשלמת פרויקט מוצלח ורווחי.

הכותב: דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחב' קרדן נדל"ן, שמאי מקרקעין (אונ' ת"א), כלכלן (אונ' העברית י"ם), מוסמך במנהל עסקים (אונ' בר אילן), מרצה במוסדות אקדמיים.

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://bit.ly/2TKCUiA

 

אודות המחבר
סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן ושמאי מקרקעין
סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן ושמאי מקרקעין

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
27.11.2019

מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
19.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק