Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

המפתח לאישור עוד אלפי יח"ד במרכז: ועדת המשנה לרעש מטוסים

מגבלות הבנייה לגובה סביב נתב"ג צומצמו מזמן, אך אף אחד לא פונה לוועדה על מנת לדרוש את החותמת • מי שצריך להרים את הכפפה אלו לא היזמים, אלא ראשי הרשויות

ניר שמול
- מנכ"ל ובעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית
02.01.20

נתב"ג. עוד אלפי יח"ד יכולות להיבנות סביבו לגובה
שאטרסטוק
נתב"ג. עוד אלפי יח"ד יכולות להיבנות סביבו לגובה

לאחרונה דנה המועצה הארצית לתכנון ובנייה בתוכנית המתאר של נתב"ג, והחליטה להסיט חלק מנחיתות המטוסים למסלול צפוני שלא פעל בלילה. התוכנית הועברה להמשך טיפול, וצפויות לה ככל הנראה התנגדויות מתושבי הערים הסמוכות שייחשפו לרעש בלילות, אך הדיון או העדכון החשוב באמת שצריכה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להתמקד בו איננו רק נושא הרעש - שאין ספק כי הוא נדבך חשוב ומרכזי באיכות חיי התושבים - אלא בנושא מגבלות הגובה וניצול הקרקע שמגדירה תמ"א 4/2, תוכנית המתאר של שדה התעופה בן גוריון.

מדובר בעצם בסוג של אבסורד: כבר ב-2015 אישרה באופן סופי רשות התעופה האזרחית לשנות את מגבלות הגובה המחמירות שהוטלו על בנייה בערים הסובבות את שדה התעופה. כך למשל, בגני יהודה מותר היה לבנות עד 13 קומות, ובהתאם לאישור אפשר יהיה לבנות בה 26-18 קומות, תלוי באזור; בגני תקווה, שם הייתה מגבלה של 12 קומות, ובקריית אונו, שם הייתה מגבלה של 10 קומות, לא אמורה יותר להיות הגבלה כלשהי על גובה הבניינים; גם ברמת גן, במקומות שבהם הייתה מגבלה של 13 קומות, הותרה בנייה ללא הגבלת גובה; השינוי חל גם לגבי כפר אז"ר, שוהם (מ-10-5 קומות), לוד, מודיעין ועוד. 

מדובר בפוטנציאל עצום להגדלת יחידות הדיור בלב אזור הביקוש במדינה, ובמקומות שמחירי הקרקע עדיין שפויים. אם כך מדוע בתוכנית המתאר של שוהם, למשל, שאושרה להפקדה ממש לפני כמה ימים, מוסיפים ליישוב פחות מ-2,500 דירות?
  
הסיבה היא שמי שמאשרת ליזמים בסופו של יום את הבקשה החריגה היא המר"מ – ועדת המשנה למתחמי רעש מטוסים, אשר מאז ההחלטה של רשות שדות התעופה לשנות ולהתאים את מגבלות הגובה, פשוט לא התכנסה - למעט מקרה יחיד לפני שנתיים, אז אישרה בקשת חריגה לפרויקט לכ-700 דירות במסגרת התחדשות עירונית בקריית אונו. במקרה זה היזם הצליח לאשר פרויקט בעיר עם מגבלה של עד 12 קומות, ולהקים בו בניינים בגובה של עד 18 קומות – חריגה של 30 מטרים מגובה הבינוי המותר באזור. את הדבר ניתן ליישם הלכה למעשה בעוד עשרות  פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית בערים הקרובות לשדה התעופה בן גוריון. היום אפילו לא מתחילים לנסות ולקדם את הפרויקט, כי אין לו כדאיות כלכלית במגבלות הגובה הנוכחיות.

הגשה מצד היזם היא סיכון גדול מדי

אז מדוע אנו לא רואים יותר יזמים פונים בבקשות לחריגות בניה אל מר"מ? הסיבה העיקרית היא שבקשה לחריגת בנייה שמגיעה מיזם פרטי היא תהליך שכרוך בסיכון רב של תקציבים וזמן, ויכול להיות שבסופו של יום היא כלל לא תאושר.

כאן המקום להבהיר: הגורם שמפסיד הכי הרבה מהמגבלה הזו הוא זה שצריך להוביל את המהלך, כלומר אותן רשויות מקומיות שבהן קיימות מגבלות הגובה. הן אלה שצריכות לפנות שוב לרשות שדות התעופה, אולי כמקשה אחת, או למר"מ, שיתירו באופן גורף את חריגות הבנייה לגובה על פי המתווה שהתירה כאמור רשות שדות התעופה בשטחן המוניציפלי - בדיוק כפי שעשו חלק מאותן רשויות כשעתרו לבג"ץ לקביעת מגבלת רעש של נחיתת מטוסים בלילות.

במקרה יחיד לפני שנתיים התכנסה המר"מ ואישרה בקשת חריגה לפרויקט לכ-700 דירות במסגרת התחדשות עירונית בקריית אונו. במקרה זה היזם הצליח לאשר פרויקט בעיר עם מגבלה של עד 12 קומות, ולהקים בו בניינים בגובה של עד 18 קומות – חריגה של 30 מטרים מגובה הבינוי המותר באזור

ההגבלה בניצול הקרקע והגבלות הבנייה לגובה טומנות בחובן איבוד הכנסות אדיר, שמביא לכך שהפוטנציאל באזור כולו לא מתממש כפי שהוא אמור להתממש. חשוב לזכור שאנחנו מדברים על מרכז הארץ, אזור הביקוש המרכזי, שבו אין יותר מידי שטחים פנויים המיועדים לבנייה למגורים.

בימים האחרונים הורה מנהל התכנון לרשויות מקומיות ברחבי הארץ, בשיתוף השלטון המקומי, לקדם מדיניות סדורה להתחדשות עירונית לאור ההחלטה לבטל בעוד כשלוש שנים את תמ"א 38. מתברר שרשויות רבות אינן צריכות להמציא את הגלגל מחדש בהקשר זה, מאחר שממש מתחת לאף שלהן ועדת המשנה לרעש מטוסים בעצם "מחזיקה את המפתחות" לאישור של עוד אלפי יחידות דיור באזור המרכז, בעיקר בתהליכי התחדשות עירונית.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
ניר שמול
ניר שמול, מנכ"ל ובעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן, קומה 23
תאריך:
02.02.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק