Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

הלמ"ס נגד האוצר: מה קורה עם משקיעי הדירות?

הלמ"ס דיווחה השבוע על עלייה עקבית במספר המשקיעים בדירות, בעוד באוצר מדווחים על ירידה עקבית בכמות הדירות להשקעה; ואלה וגם אלה לא מדברים על המשקיעים הגדולים

דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
16.01.20

משקיעים
שאטרסטוק
משקיעי נדל"ן. עלייה במשקיעים עם 2 דירות, ירידה במשקיעים עם 3 דירות ויותר

מה קורה פה? מצד אחד, משרד האוצר מדווח שכמות הדירות להשקעה יורדת חודש אחרי חודש, ברציפות, מזה קרוב לארבע שנים. לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי באוצר, מאז שהחל לרדת "מלאי" הדירות (רכישות פחות מכירות) הנמצאות בידי משקיעים, בחודש אפריל 2016, כבר נגרעו ממנו עד אוקטובר 2019 כ-21 אלף דירות. דרמה.

והנה, מצד שני, רק אתמול פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים משלה, ולפיהם בכמות המשקיעים דווקא חלה עלייה זוחלת גם בשנים האחרונות. בשנת 2016 אמנם נרשמה ירידה קלה במספר המשקיעים – 9.7% ממשקי הבית החזיקו ב-2016 לפחות שתי דירות, לעומת 9.9% שנה קודם לכן, אולם מאז 2017 חזרנו למגמת העליות, שהגיעה בשנת 2018 ל-10.1% ממשקי הבית. במספרים, ל-264,300 משקי בית יש לפחות שתי דירות, לעומת 253,600 משקי בית כאלו בשנת 2017 – תוספת של 10,700 בכמות המשקיעים בתוך שנה.

אז מי צודק? לאמיתו של דבר, קשה למצוא אנשים שמתרגשים או מופתעים מהפער בין הנתונים. כבר שנים שכל מי שחי פה, ובוודאי כל מי שמצוי בעולם הנדל"ן, מסתכל על נתונים שמעבירה הממשלה בעירבון מוגבל. גם כשמדובר בנתונים של משרד האוצר, ועל אחת כמה וכמה בנתונים שמפרסמת הלמ"ס.

הבעיה היא, שהנתונים הללו כמובן גוזרים מדיניות. אחרי סדרה ארוכה של גזירות ואינספור הצהרות שכוונו כנגד המשקיעים לאורך השנים האחרונות מחובתנו לכל הפחות לדעת ולהבין מה באמת קורה בשוק, מה עבד ומה לא עבד

הבעיה היא, שהנתונים הללו כמובן גוזרים מדיניות. אחרי סדרה ארוכה של גזירות ואינספור הצהרות שכוונו כנגד המשקיעים לאורך השנים האחרונות - ביטול הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שאינה יחידה (מס בגובה 25% מהפער שנוצר בין קנייה למכירה); העלאת מס הרכישה לדירה שאינה יחידה (מ-5% ל-8% לפחות); הבטחה להציף את השוק הישראלי בדירות להשכרה ארוכת טווח (יאיר לפיד דיבר בשעתו על 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור, ומשה כחלון רק הוריד את הכמות המובטחת בחצי); הפארסה סביב חוק מס דירה שלישית (שאושר בממשלה ובכנסת, ונפסל ברגע האחרון רק ע"י בג"ץ), שהצביע על נחישות האוצר להילחם במשקיעי הדיור; והאיום, שאף פעם לא ירד מהשולחן, לבטל את הפטור ממס על השכרת דירה (עד 5,100 שקל בחודש) – מחובתנו לכל הפחות לדעת ולהבין מה באמת קורה בשוק, מה עבד ומה לא עבד.

ויחד עם זאת, חשוב להבין שנתוני האוצר והלמ"ס לא בהכרח סותרים זה את זה. האוצר מדבר על כמות הדירות להשקעה, בעוד הלמ"ס מדברת על כמות המשקיעים. אם בעלים של 30 דירות ימכור מחר 28 דירות (כי ממילא כבר בוטל מסלול הפטור ממס שבח, שאיפשר עד שנת 2014 לאותו בעל דירות להיפטר לאט לאט מכל דירה בפטור ממס שבח, במכירה אחת ל-4 שנים), הוא עדיין יספר בדיווחי הלמ"ס כמשקיע בדירות, ואילו באוצר יספרו פחות 28 דירות. למעשה, גם הלמ"ס הצביעה אתמול על שתי מגמות - שיעור בעלי שתי דירות עלה בשנת 2018, בעוד שיעור בעלי 3 דירות ויותר ירד.

בשנת 2017, 7.8% ממשקי הבית (197,800 משקי בית) היו בעלי 2 דירות ו-2.2% ממשקי הבית (55,800) היו בעלי 3 דירות ויותר. שנה אח"כ, בשנת 2018, 8.1% ממשקי הבית (210,900) היו בעלי 2 דירות, ועוד 2% ממשקי הבית (53,400) שהיו בעלי 3 דירות ויותר. כלומר, יש אכן ירידה במספר המשקיעים מרובי הנכסים, ועלייה במספר הישראלים שמחזיקים רק עוד דירה אחת להשקעה. כאלה שקנו דירה אחת לטובת הדיבידנד השנתי מדמי ההשכרה, שמניבים להם 3%-4% (ברוטו) בשנה, ואולי גם בשביל החלומות על עליית ערך בעתיד.

המשקיעים הגדולים בכלל לא נכנסים לסטטיסטיקה שמציגה הלמ"ס, וגם לא לנתונים של כלכלני האוצר. לא מעט ממחוסרי הדירות, שרכשו בשנים האחרונות את דירתם הראשונה, רכשו למעשה מוצר פיננסי – להשכיר ולשכור

ועוד דבר שחשוב מאוד לזכור:

המשקיעים הגדולים של השנים האחרונות בכלל לא נכנסים לסטטיסטיקה שמציגה הלמ"ס, וגם לא לנתונים שעליהם מדווחים כלכלני האוצר. לא מעט ממחוסרי הדירות, שרכשו בשנים האחרונות את דירתם הראשונה, רכשו למעשה מוצר פיננסי – דירה שיוכלו להשכיר, היכנשהו ברחבי הארץ, כדי לשכור דירה איפה שמתאים להם לגור (קרוב לחברים, עבודה, משפחה וכו'). הם עשו זאת כי הרגישו (אולי בדחיפת המשפחה) שגם הם מוכרחים לטפס על הרכבת הנדל"נית הדוהרת, וכי ההון העצמי איפשר להם לקנות רק את הדירה שבה לא יוכלו לגור (בגלל הגודל, המרחק וכד'), וכי הממשלה – בעיקר באמצעות סובסדיות והגרלות של מחיר למשתכן – ממש דחפה אותם לקנות דירה, היכן שרק אפשר.

ובשורה התחתונה, במבחן סיכוי-סיכון, הם המשקיעים שהכי צריכים להפחיד אותנו ואת המדינה. אם הדירה שתכננו להשכיר תעמוד חודש ועוד חודש כשהיא ריקה (כי לא רק הם קנו דירה זולה להשכרה בחריש, בעפולה וכן הלאה), וכשממול הם יהיו מוכרחים לשלם את דמי השכירות לדירה שבה הם באמת גרים, נוסף למשכנתא שנטלו עבור הדירה החדשה וכן ארנונה וועד הבית (כפולים), המדרון שאליו הם נקלעו עלול להיות מאוד חלקלק.   

אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
24.03.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק