Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

האבסורד שפוגע בכדאיות הכלכלית: חיוב היטלי השבחה במחיר למשתכן

הטענות נגד היזמים ואיכות הפרויקטים שהם בונים במסגרת התוכנית צריכות להיות מופנות אולי לוועדות המקומיות – שגובות היטלי השבחה הנגזרים מהשווי בשוק החופשי

ברק שוורצברד
- שמאי מקרקעין ראשי בקבוצת ערך
01.01.20

היטלי ההשבחה עשויים להפוך את תוכנית מחיר למשתכן ללא כלכלית
שאטרסטוק
היטלי ההשבחה עשויים להפוך את תוכנית מחיר למשתכן ללא כלכלית

הרבה מילים כבר נאמרו על תוכנית "מחיר למשתכן", המהווה מבחינת משרד האוצר חוד החנית בניסיון להקל על משפחות צעירות ברכישת את דירתם הראשונה. בחלק מהמקרים נשמעו טענות קשות נגד יזמי הפרויקטים על כך שהם מייצרים דירות שאינן ראויות למגורים, במטרה להשיא את רווחיהם, אולם ייתכן שחלק מהטענות בנושא זה יש להפנות לוועדות המקומיות השונות, אשר מנסות להגדיל את הכנסותיהם באמצעות גביית היטל השבחה מהיזמים.

בשיטת מכרז "מחיר למשתכן" מתחרים יזמים שונים על הזכויות לבניית דירות למגורים לפי המחיר הדירה שאותה ישלם הקונה הסופי - המשתכן. היזם הזוכה יהיה, בדרך כלל, מי שהציע את המחיר הנמוך ביותר למשתכן. לאחר הזכייה, בדומה לפרויקטים המשווקים בשוק החופשי, יכול היזם לבקש היתר בנייה הכולל הקלות מהתוכנית החלה על המגרש שבו זכה, כדי לאפשר לו תכנון מיטבי של יחידות הדיור בפרויקט. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, הקלות אלו בנות חיוב בהיטל השבחה.

על פי החוק, יש לחשב את היטל ההשבחה כעליית ערך המקרקעין בתנאֵי השוק החופשי, בשיעור של 50% מההשבחה עצמה. האבסורד הוא שבהרבה מקרים שמאי הוועדה המקומית נצמדים לשווי השוק החופשי ולתנאיו, למרות שהרווח ליזם הינו בהתאם למחיר הנמוך ולתנאים של פרויקט מחיר למשתכן

על פי החוק, יש לחשב את היטל ההשבחה כעליית ערך המקרקעין בתנאֵי השוק החופשי, בשיעור של 50% מההשבחה עצמה. האבסורד הוא שבהרבה מקרים שמאי הוועדה המקומית נצמדים לשווי השוק החופשי ולתנאיו, למרות שהרווח ליזם הינו בהתאם למחיר הנמוך ולתנאים של פרויקט מחיר למשתכן. מכיוון שגביית היטל ההשבחה מעוגנת בחוק ואילו תנאי מחיר למשתכן מקורם בהחלטות ממשלה ורשות מקרקעי ישראל, נוצר חוסר התאמה בחישוב היטל ההשבחה, שגורם כאבי ראש לא קטנים למי שעוסק בתחום זה.

היטל ההשבחה עשוי להוביל את היזם להפסד כלכלי

האופן שיש לבחון את נושא היטל ההשבחה בפרויקטים של מחיר למשתכן נדון מול ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה והצפון, שקבעה כי החבות בהיטל השבחה הינה אך ורק כתוצאה מעליית שווי מקרקעין בעקבות פעולה תכנונית שמקורה במעשי מוסדות התכנון, ושאת ההשבחה יש לחשב בהתאם למחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, ממוכר לקונה מרצון, כפי שמחיר זה משתקף בתאריך הקובע.

המשמעות של קביעה זו היא שבפרויקטים של מחיר למשתכן תחושב השבחה בהתעלם מרווחיו האמיתיים של היזם, וכי ההיטל שיושת עליו ייתכן שיהיה גבוה מהרווח שנבע מהפעולה עצמה, כך שלמעשה ייגרם ליזם הפסד כלכלי. התוצאה במקרה שכזה הינה שהיזם לא יבקש את ההקלות הדרושות לתכנון המיטבי, כדי להימנע מחיוב לא מתוכנן

נוסף על כך נקבע כי התנאים והמגבלות אשר נקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל במכרז שפרסמה במסלול מחיר למשתכן, והמחיר הסופי שלו מתחייב היזם, אינם מבטאים את ערכם של המקרקעין בשוק החופשי אלא את מחיר המקרקעין לפי נתונים סובייקטיביים, ואין להביא זאת בחשבון בעריכת שומת היטל השבחה.

המשמעות של קביעה זו היא שבפרויקטים של מחיר למשתכן תחושב השבחה בהתעלם מרווחיו האמיתיים של היזם, וכי ההיטל שיושת עליו ייתכן שיהיה גבוה מהרווח שנבע מהפעולה עצמה, כך שלמעשה ייגרם ליזם הפסד כלכלי. התוצאה במקרה שכזה הינה שהיזם לא יבקש את ההקלות הדרושות לתכנון המיטבי, כדי להימנע מחיוב לא מתוכנן.

בצידו השני של המטבע, ייתכן שייווצר מצב הפוך: בחלק ממכרזי מחיר למשתכן מתאפשר ליזם למכור חלק מהיחידות במחיר השוק, אם הוא מקבל הקלה לתוספת יחידות בשטח המותר לבנייה (הקלת שבס). האפשרות הנ"ל ניתנת ליזמים במסגרת התוכנית כדי שיוכלו להגיש הצעות אטרקטיביות יותר למחיר הדירות שישווקו לזכאים.

מצב שפוגע בסופו של דבר במשתכן

תוספת היחידות מאלצת את היזם להתמודד מול עלויות בנייה גבוהות יותר, ומול מציאת פתרונות חניה אשר באזורים שבהם ערך הדירות נמוך, גורמים להקלה מעין זו ליצור חוסר כדאיות כלכלית. למעשה, ייתכן שהיזם יבקש הקלה שאינה משביחה את המקרקעין במונחי השוק החופשי, ואפילו תפגע בערכם, אולם בעקבות האפשרות שניתנה לו במכרז למכור את הדירות הנוספות שקיבל בתנאי השוק החופשי, הוא יצא נשכר מכך ברמה הכלכלית.

במצב שכזה ייתכן שהרשות לא תוכל למסות את היזם בהיטל השבחה גם אם רווחיו גדלים בצורה משמעותית, לאור העובדה כי ההתעשרות לא נבעה מהפעולה התכנונית אלא ממערכת הסכמים בין היזם לרשות מקרקעי ישראל. 

בשומה נגדית שערכנו השמאי המכריע קבע כי הניצול בהקלה המבוקשת הינו מעין ניצול חלקי של הפוטנציאל הקיים בקרקע, ולכן אין למסות אותו באופן מלא. היזם למעשה נאלץ לבנות את פרויקט המחיר למשתכן בצורה מסוימת ולבקש לשם כך הקלה ולא להגיש תכנית מפורטת אשר תמצה את מלוא הפוטנציאל הגלום בקרקע

כך, בשומה נגדית שערכנו להקלה לתוספת יחידות בפרויקט מחיר למשתכן ברעננה, במסגרת הליך לפי תיקון 84, הצלחנו לשכנע את השמאי המכריע כי יש להביא בחשבון במצב הקודם פוטנציאל תכנוני הנובע מתוכנית מתארית שלא נוצל בתוכנית מפורטת עקב תנאי המכרז. השמאי המכריע קבע כי הניצול בהקלה המבוקשת הינו מעין ניצול חלקי של הפוטנציאל הקיים בקרקע, ולכן אין למסות אותו באופן מלא. היזם למעשה נאלץ לבנות את פרויקט המחיר למשתכן בצורה מסוימת ולבקש לשם כך הקלה ולא להגיש תכנית מפורטת אשר תמצה את מלוא הפוטנציאל הגלום בקרקע.

דוגמא נוספת: לקוח שלנו קיבל דרישה לתשלום היטל השבחה להקלות בפרויקט מחיר למשתכן, אשר הביאה בחשבון שווי על הצד הנמוך לצד אלמנטים שונים בהקלות שחושבו על הצד הגבוה. הודענו לו כי לאור הסיכון בתיק, אין כדאיות בערעור על השומה, וכי סכום הדרישה הינו בגבולות הסביר. הלקוח לא שמע בעצתנו והחליט לפנות לשמאי מכריע בייצוג על ידי משרד אחר. השמאי המכריע בתיק פסק כי הוא אינו משנה את שומת הוועדה מטעמי זהירות, וקבע כי היטל ההשבחה היה אמור להיות גבוה אף יותר.

בשורה התחתונה, יש לבחון כל מקרה לגופו. הרבה תלוי בנוהג הוועדה המקומית ובשומות שהיא מוציאה מטעמה. העניין מוסיף לאי-הבהירות הקיימת בשוק בעקבות התוכנית, מוסיף למתח שבין הרשויות ליזמים, וכהשלכת רוחב פוגע בצרכן הסופי – המשתכן. לדעתנו, לא יהיה מנוס מלקבל הכרעה של בית המשפט בנושא שבנדון, ואולי אף לדרוש שינוי חקיקה אשר יסדיר את הסוגיה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
ברק שוורצברד
ברק שוורצברד, שמאי מקרקעין ראשי בקבוצת ערך

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן, קומה 23
תאריך:
02.02.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק