Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

דמי החכירה האבודים בפיצויי הפקעה – הלכה חדשה בעליון או חוסר ודאות?

הליכים רבים הנוגעים לאופן תחשיב הפיצוי על הפקעה שבוצעה בעבר המתינו להחלטת בית המשפט העליון. לאחרונה ניתן פסק הדין – אך נראה כי הערפל לא התפוגג

עו"ד משה רז-כהן, שותף במשרד עו"ד רז-כהן, פרשקר ושות', ומומחה בדיני מקרקעין. תמונה: תמר מצפי
- שותף במשרד עו"ד רז-כהן, פרשקר ושות', ומומחה בדיני מקרקעין
13.08.19

פיצויים על הפקעה
שאטרסטוק
פיצויים על הפקעה

הליכים רבים התלויים ועומדים בבתי המשפט הנוגעים לאופן תחשיב פיצויי ההפקעה במקרים בהם הפקעה בוצעה לפני שנים רבות, הוקפאו כדי להמתין למוצא פיו של בית המשפט העליון בסוגיה. ביום 24 ביולי ניתן סוף סוף פסק הדין ונראה כי הערפל לא התפוגג והמבוכה רבה. את חוות הדעת המרכזית בפסק הדין כתב כבוד השופט אלכס שטיין. נראה כי עקרונות המשפט האמריקאי שהוא נושא על גבו ומיעוט עיסוקו בתחום ההפקעות, השתקפו בעמדתו. 

במוקד העניין עמדה זכות הנפקע לפיצויים מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות. ההוראה מעניקה זכות לפיצויים על אובדן דמי החכירה ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצויים. השופט שטיין פירש את ההוראה כפשוטה: נועדה היא לפצות את בעל הקרקע על אובדן ההכנסות מאז נטילת הקרקע. להסדר שכזה, על אובדן הכנסות בגין נטילה של רכוש, יש גם עיגון בחוק עשיית עושר ולא במשפט. תשלום פיצוי בגין דמי שימוש ראויים על נטילה שלא כדין הוא מאוד שכיח במשפט האמריקאי ובמשפט הישראלי. ואכן השופט שטיין מבסס את ניתוח הוראת חוק דיני עשיית עושר. ניתוח שלכאורה נראה הגיוני וסביר. אלא שיישום דוקטרינת עשיית עושר על סעיף 13 הוא בעייתי ועומד בניגוד ליעודה ההיסטורי של ההוראה כפי שהתפתחה במשך השנים. 

ההוראה שימשה את בתי המשפט ליתן פתרון לעוול קשה שמצוי בהוראות פקודת הקרקעות. הפקודה המנדטורית (שבינתיים תוקנה בשנת 2010, אולם התיקון איננו רלבנטי לרוב ההפקעות התלויות ועומדות בבתי המשפט) התעלמה משחיקת הפיצויים עקב אינפלציה. בתיקונים שנערכו לאורך השנים, ניתנו פתרונות חלקיים לבעיה. אולם הקושי נותר בעיינו: הנפקע שלא קיבל פיצויים בשעת ההפקעה, נותר עם פיצוי שנשחק עד דק בשל האינפלציה הדוהרת בשנים עברו.

השופט אלכס שטיין הפנה עורף לגישה ששלטה עד עתה, התעלם מן העוול שהפרקטיקה המשפטית באה לפתור וקבע הלכה חדשה המבוססת על הגיון זר לחלוטין לשיטה. הגיון שאם ניצמד אליו (ונתעלם מעמדת יתר שופטי ההרכב), נפקעים רבים יוותרו ללא פיצוי

הוראת סעיף 13 שימשה לתיקון העוול. הוראת סעיף 13 העוסקת בפיצוי על אובדן דמי החכירה הפכה למכשיר המשפטי המרכזי לפיצוי. דומה כי בלי משים נשתכחה מעם בית המשפט העובדה המרכזית: הזכאי לפיצוי לפי סעיף 13, איננו זכאי כלל לפיצוי על עצם רכישת הקרקע על ידי הרשות. בשל שחיקת האינפלציה ובשל היעדרו של מנגנון שיערוך בהוראת סעיף 13, פיצויי ההפקעה מתמצים באובדן דמי החכירה. העובדה שבגין הפקעת הנכס הוא זכאי לפרוטות (ממש כך), היא שדרבנה את בתי המשפט לבסס את מנגנון תחשיב דמי החכירה האבודים על תחשיב אקטוארי בהתאם לשווי הנכס משנה לשנה ובהתאם לתשואה נורמטיבית סבירה. אגב, בדרך זו, זכאי הנפקע, בדרך כלל, לפיצוי מצטבר שנמוך באופן משמעותי משוויו של הנכס: מלבד שחיקת שווי הנכס עצמו; התחשיב מבוסס רק על ערכים נומינליים ולכן, הערך של השנים הראשונות גם הוא נשחק עד דק. בדרך כלל זכו הנפקעים לשווי כולל שמגיע כדי מחצית משווי הנכס או אפילו פחות מכך. בכל זאת היה במנגנון כדי להביא לצמצום הפגיעה.

השופט אלכס שטיין הפנה עורף לגישה ששלטה עד עתה, התעלם מן העוול שהפרקטיקה המשפטית באה לפתור וקבע הלכה חדשה המבוססת על הגיון זר לחלוטין לשיטה. הגיון שאם ניצמד אליו (ונתעלם מעמדת יתר שופטי ההרכב), נפקעים רבים יוותרו ללא פיצוי. כך, השופט שטיין מורה כי תחשיב דמי החכירה האבודים יתבסס על עסקאות חכירה בפועל. אלא שאין כמעט בנמצא עסקאות חכירה שניתן לאתר משנה לשנה בקרקע שבעיקרה היא קרקע חקלאית. 

בנוגע לשווי בגין פוטנציאל, מורה השופט שטיין כי אם הפוטנציאל מגולם בעסקאות, הוא יובא בחשבון. אלא שבעסקאות שכירות קצרות מועד, לעולם השוכר איננו משלם על פוטנציאל הקרקע! יישום מנגנון עשיית העושר, יכול, לשיטת השופט שטיין, להתבסס על הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מן הקרקע. אלא שעל פי הדין הישראלי, המדינה איננה יכולה להפיק רווח מן הקרקע המופקעת, אלא לצורכי ציבור. תחשיב הרווח הציבורי בגין שימוש ציבורי עלול להביא לתוצאות אבסורדיות שאולי מעקרות את הבסיס של דיני ההפקעות.

קביעה חדשה: שמאי מקרקעין יתבסס רק על עסקאות שמתבצעות בשוק

השופט שטיין אפילו קבע גישה חדשה באשר לשומות מקרקעין: השופט קובע בלעדיות לגישה אחת ויחידה: גישת ההשוואה. דהיינו, על שמאי המקרקעין להתבסס אך ורק על עסקאות בשוק. ללא הצגת עסקאות השוואה, על השמאי להימנע מליתן חוות דעת. בעמדה זו מסתתרת מהפכה ממש בתחום השמאות. טוב שיתר שופטי ההרכב לא הצטרפו מפורשות לעמדה זו. לעיתים קרובות, לא קיימות כלל בשוק עסקאות, לעיתים קרובות, בשל עלויות עסקה גבוהות, בעלים נמנעים מלהעביר זכויותיהם. כך, במקרקעי רמ"י, לעתים קרובות העברת הזכויות תלויה בהסכמת רמ"י או בתשלומים מכבידים. בעל הקרקע מפיק הכנסה נאה מזכויותיו. אולם, על פי גישת כב' השופט שטיין, לא יהיה זכאי הוא לפיצויי הפקעה שכן בהיעדר עסקאות השוואה, לא ניתן יהיה להוכיח את מידת נזקיו.

נחמה אחת ניתן למצוא בפסק דינו של שטיין: אם אכן יהיה לראות בהוראת סעיף 13 ככזו הנכללת במארג הכולל של דיני עשיית עושר ולא במשפט, ברי כי יהיה ליטול את דמי החכירה האבודים משנה לשנה, ולסכום אותם בערכם המשוערך בהתאם למדד המחירים לצרכן

לא מקרה הוא ששופט ההרכב ג' קרא הצטרף רק לתוצאת פסק דינו של שטיין ולא להנמקות. השופט קרא הסתייג מן ההנמקות. השופט השלישי הנדל, אף הוא הצטרף להסתייגויותיו של קרא ואף הוסיף משל עצמו.

נראה כי קשה ללמוד הלכה מפסק הדין. התוצאה אחת, אולם רוב רובו של פסק הדין הוא בדעות יחיד שונות הסותרות אלה את אלה. נחמה אחת ניתן למצוא בפסק דינו של שטיין: אם אכן יהיה לראות בהוראת סעיף 13 ככזו הנכללת במארג הכולל של דיני עשיית עושר ולא במשפט, ברי כי יהיה ליטול את דמי החכירה האבודים משנה לשנה, ולסכום אותם בערכם המשוערך בהתאם למדד המחירים לצרכן. ספק אם לכך כיוון בית המשפט, אולם זו תוצאה בלתי נמנעת מיישום עקרונות עשיית עושר.

שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - 80 הרצאות, 100% פרקטיקה. להרשמה - http://bit.ly/2KkfFZA

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק