Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

בסן חוזה כבר המציאו יעוד קרקע חדש: קו-ליווינג

השינוי שמציע מינהל התכנון להגדרת הצפיפות בתמ"א 35, יחד עם המגמות החדשות בעולם, מזכיר לנו שגמישות היא היום שם המשחק

דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
13.06.19

זילבר
ניב קנטור
דלית זילבר, מנהלת מינהל התכנון. מצפיפות ליח"ד לצפיפות לנפש

עד כמה שם המשחק היום הוא גמישות תכנונית? עד כמה העולם – כולל עולם התכנון – משתנה ממש מול עינינו, יחד עם מהפכת הטכנולוגיה, הדרישות והאופי של הצעירים החדשים (דור ה-Y וה-Z)?

בשבוע שעבר אישרו רשויות התכנון בסן חוזה, העיר השלישית בגודלה בקליפורניה, הקמת 803 דירות במגדל של 18 קומות, בפרויקט ה"דיור השיתופי" הגדול והיומרני ביותר שתוכנן עד היום. 45 יחידות דיור קטנטנות בכל קומה, בשכירות שתתחיל מ-2,000 דולר לחודש – "כולל ריהוט, WIFI וכו'". את הפרויקט מובילה חברה קטנה יחסית, Starcity, בשוק שבו כבר החלו לצוץ ולגדול במהירות ענקיות כמו  WeLive מבית WeWork, שהחלה להחזיק ולפתח מתחמים משותפים למגורים בניו יורק ובוושינגטון, רשת Collective (לונדון, ניו יורק ובקרוב גם בשיקגו) ועוד.

האתגר התכנוני של המתחם החדש נוגע בעיקר ליחס בין הנטו לברוטו בתוך הבניין. עד כה, גם בפרויקטים שהציעו יחידות דיור קטנות, היזמים מיקסמו בעיקר את שטח הדירות ו"בזבזו" רק כ-5%-10% על השטחים המשותפים – מסדרונות, לובי ואולי איזה חדר אופניים סימלי. כעת, בחברת Starcity מדברים על 65% מהשטח שמיועדים לחדרי השינה ולא פחות מ-20% לטובת "חללים קהילתיים ומטבחים".

כדי שזה אכן יקרה, צריך לחנך את השוק לשלם שכירות על מוצר שהוא לא ממש "שלו", ודאי לא במבחן הפרטיות שאליה התרגלנו עד כה. בנוסף, כדי שזה יקרה, Starcity היתה צריכה להמציא יעוד תכנוני חדש. בחודש אפריל האחרון נאותו פרנסי העיר סן חוזה לכונן יעוד קרקע חדש בעיר, "קו-ליווינג" (co-living), שיצטרך להסתכל מעתה על בנייני מגורים גם בצורה החדשה (לוותר למשל על הרבה מאוד ארנונה, לו הבניין היה מכיל הרבה יותר "שטחי" דירה, לוותר על דרישות למקומות חניה בהשוואה לדירות רגילות ועוד).

הסיפור מסן חוזה חייב להכניס לפרופורציות את הניסיונות של מינהל התכנון לרדוף אחרי המגמות החדשות. תחשבו למשל מה עשתה המצאת המעלית במאה ה-19 לכל התוכניות שנכתבו לפניה בנוגע לגובה מגדלים ולחיים בעיר, רק כדי להבין שאנחנו לא באמת יודעים איך תראה סביבת המגורים, העבודה והמסחר גם של מחר

השינויים הללו קורים בין השאר על רקע מחירי הדירות המאמירים בערים הגדולות, בישראל כמו בעולם הרחב. בסן חוזה, למשל, "עיר הבירה של עמק הסיליקון" ומהערים היקרות ביותר בארה"ב, שכירות ממוצעת עומדת על 2,700 דולר לחדר. יחד עם זאת, אלי סוקול, מנהל הפיתוח של Starcity, הדגיש לאחרונה בשיחה עם אתר סיטילאב שהפרויקט החדש אינו נועד להציע את המחיר הזול ביותר למיטה בעיר. כמה חבר'ה יכולים להידחס לתוך דירה "רגילה" במחיר זול יותר, אפילו במקום כמו סן חוזה.

"אנחנו מציעים שכונות אנכיות", אמר סקול לאתר האינטרנט, עם דירות שאינן מחוברות רק במסדרונות ומדרגות, אלא גם בקומות שיכללו חדרים משותפים קהילתיים וטרסות לישיבה משותפת. הפרויקט כולו יכלול מטבחי שף יעודיים, חדרי אוכל, חדר כושר, חדר עבודה וכיו"ב. בחברה גם הבטיחו שיפתחו מודלים שיתאימו את פתרונות הקו-לוינג גם למשפחות, כולל תינוקות וילדים, כך שאנשי דור ה-Y/Z יוכלו גם להזדקן במודל החדש.  

כמו המצאת המעלית

כך או כך, הסיפור מסן חוזה חייב גם להכניס לפרופורציות את הניסיונות של מינהל התכנון לרדוף אחרי המגמות החדשות בעולם בכלל ובעולם התכנון בפרט. עם כל הכבוד לרצון (באמת הגיע הזמן) לתכנן ברצינות את מדינת ישראל 20 או 30 שנה קדימה – לקראת מדינה שבה יחיו כ-20 מיליון ישראלים, מה שצריך כעת זה בעיקר גמישות תכנונית ומחשבתית שתוכל לאמץ שינויים תוך כדי תנועה.

תחשבו למשל מה עשתה המצאת המעלית במאה ה-19 לכל התוכניות שנכתבו לפניה בנוגע לגובה מגדלים ולחיים בעיר, רק כדי להבין שאנחנו לא באמת יודעים איך תראה סביבת המגורים, העבודה והמסחר גם של מחר.

נדמה שבמינהל התכנון כבר מבינים זאת. הצעת מינהל התכנון מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה השבוע (בולנת"ע, ועדת המשנה לנושאים תכנונים עקרוניים) לשנות דרמטית את הצפיפות למגורים בתוכנית המתאר הארצית, מראה שלפחות אנחנו בכיוון. תוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35) אושרה "רק" בשנת 2005, עם לוח צפיפויות שביקש כבר אז לעבות את הערים, לחזק את התחבורה הציבורית ועוד, אולם השינויים שעברנו מאז מלמדים כמה גם יכול עוד לקרות גם בעתיד הקרוב.

אפרופו מודל המגורים המשותפים שכבר לא יכול למדוד מרחב מגורים רק לפי כמות ה"דירות", הכוונה של מינהל התכנון היא להתחיל למדוד בישראל את צפיפות המגורים במונחים של מספר נפשות לקמ"ר בכל עיר, ולא במספר יחידות דיור לדונם כפי שקורה עכשיו. ועדיין במונחים של מספר יחידות דיור לדונם, במינהל התכנון מכוונים לכך שבערים הגדולות, שיש בהן יותר מחצי מיליון תושבים (כיום זו רק ירושלים הגיעה לכך, אולם תל אביב, פתח תקווה וראשון לציון בהחלט כבר חותרות לשם), תגדל הצפיפות מ-16 יח"ד לדונם ל-30 יח"ד לדונם במע"ר ולאורך קווי הרכבת הקלה ול-20 יח"ד לדונם בבנייה מרקמית. בערים שבהן גרים עד 200 אלף נפש, הצפיפות תגדל מ-14 יח"ד מינימום לדונם ל-20 יח"ד לדונם מינימום לאורך קווי הרכבת הקלה, ול-16 יח"ד לדונם בבנייה מרקמית.

שיהיה בהצלחה.

אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק