Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

ביטול תמ"א 38? קראו את פרק ג' לתוכנית לפני כן

רבים מדברים לאחרונה בגנות תמ"א 38 ומצביעים על הפגמים שבה, אך איש אינו מספק מענה לוואקום שייווצר אם התמ"א תבוטל • הפתרון נמצא בהוראות התמ"א עצמה

עו"ד שי עדולם, בעלי משרדי עו"ד שי עדולם ושות'. צילום: אורן קאן
- בעלי משרדי עו"ד שי עדולם ושות'
14.08.19

התחדשות עירונית. אילוסטרציה
שאטרסטוק
התחדשות עירונית. אילוסטרציה

ענף הנדל"ן עסוק בשבועות האחרונים בשאלה אם תוכנית תמ"א 38 הגיעה לסוף דרכה. לא מעט ראשי ערים הצהירו כי לא יפעלו למימוש הוראות התוכנית בתחום המוניציפלי של עריהן. 

התמ"א אינה חפה מכשלים ואולם תמ"א 38 בפני עצמה לא התיימרה לפתור את כל הבעיות בכל מתחם אורבני. מתחילתה, מהיום שבו חוקקה ואושרה באופן רשמי, היא קבעה שיקול דעת למוסד התכנון לצורך התאמת הוראות התמ"א למתחם האורבני הספציפי עליו הוא אחראי. שיקול הדעת של כל מוסד תכנון באשר ליישום הוראות התמ"א נכלל בפרק ג' של התוכנית. כך, סעיף 23 לתמ"א 38 קובע כי במקרה שבו שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של יישוב או חלקים ממנו (שכונה/רובעים) יש להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים הנ"ל, הוא יהיה מוסמך לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, ע"פ הוראות תוכנית זו, כאשר בתוכנית המפורטת ניתן לקבוע כי יחולו רק חלק מהוראות תוכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתוכנית זו.

אף אחד לא לקח ממוסד התכנון הרלוונטי את הזכות לקבוע כי בתחום השיפוט שלו, גם במתחם ספציפי, התמ"א תיושם רק בכפוף לשינויים והתאמות שהכרחיים למתחם. אותו מוסד תכנון לא יכול, כמובן, להתעלם לחלוטין מהתוכנית הזאת - שכן אם לא היו רוצים בה, לא היו מגבשים אותה ולא היו מאריכים אותה

הסעיף מתייחס לשלל פרטים שלגביהם יכול מוסד התכנון לקבוע הוראות אחרות: שטחי בנייה, כמות יחידות דיור, גובה הבנייה, קווי הבניין, העיצוב האדריכלי ותקני החניה. התוכנית אף קבעה כי מוסד התכנון יוכל לאשר את הזכויות באופן חלקי וגם לא לאשר כלל – עד לרמה של חיזוק בלבד. עם זאת, במקרה כזה שבו מוסד התכנון יחליט לסטות מהוראות התמ"א, ומאחר שהתמ"א לא חוקקה כדי שלא יישמו אותה, מוסד התכנון יצטרך לנמק מדוע החליט שלא לתת זכויות מכוח התמ"א.

תל אביב כדוגמה ליישום בשטח

התמ"א, במהותה, לא העניקה "זכויות מוקנות", כלומר - זכויות בנייה שחובה להעניק אותן מכוח התוכנית, אלא כאלו המותנות בשיקול דעת הוועדה. היא נתנה למוסדות התכנון את הכוח להכין תוכניות מפורטות לחיזוק מבנים, ולבצע התאמות תכנוניות על מנת לאמץ את הוראות התמ"א במרחב שלהן. הרי ידוע כי לא בכל מקום הצפיפות והתשתיות הקיימות יתמודדו עם תוספת מלאה של הזכויות מכוח התמ"א. בדיוק מסיבה זו הותיר המחוקק את הכוח בידי מוסד התכנון.

אגיד זאת בצורה מפורשת יותר: אף אחד לא לקח ממוסד התכנון הרלוונטי את הזכות לקבוע כי בתחום השיפוט שלו, גם במתחם ספציפי, התמ"א תיושם רק בכפוף לשינויים והתאמות שהכרחיים למתחם. אותו מוסד תכנון לא יכול, כמובן, להתעלם לחלוטין מהתוכנית הזאת - שכן אם לא היו רוצים בה, לא היו מגבשים אותה ולא היו מאריכים אותה. מדובר, למי ששכח, בתוכנית שקיימת כבר כ-14 שנים. פתרון של התעלמות מוחלטת מתוכנית תקפה אינו בא בחשבון. 
 
דוגמה מובהקת לרשות שיישמה הלכה למעשה את התפיסה לפיה יש להתאים את התמ"א לצרכיה, היא עיריית תל אביב עם תוכנית הרובעים. כולם מכירים אותה כתוכנית שמטרתה ליישם את עקרונות התכנון במרחב העירוני של תל אביב, את נושא העיר הלבנה וכו' - אבל זו גם תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, שמיישמת ומייבאת לתוך העיר תל אביב את הזכויות שניתנו לה במסגרת התמ"א.

עד להשלמת ההליך התכנוני יידרשו, כאמור, כמה שנים – אך מדובר בעניין הכרחי: עדיף לבצע תהליך ארוך, חד-פעמי ומושכל, שייתן ודאות לתקופה ארוכה, על פני תוכניות שונות ומשונות שנשלפות מן השרוול, ומשתנות בכל פעם שראש העיר מתחלף

נכון, נדרשו לעירייה שנים כדי להוציא את תוכנית הרובעים לפועל, אבל מדובר בתוכניות שחלות על כל המרחב העירוני, וכתוצאה מכך לא צריך כיום להשתמש בתמ"א 38 בתל אביב: יש לה תכנון אורבני תקף, שנגזר בין היתר מהתמ"א עצמה. כל הרשויות צריכות ללכת בעקבותיה, ולמעשה כל הרשויות כבר מבינות שצריך לפעול באותה צורה – אבל מדובר בתהליך שדורש זמן. ומה יקרה עד אז? התושבים יישארו ללא מענה במקרה של רעידת אדמה או מתקפת טילים? הרי בסופו של דבר, זאת מטרתה העיקרית של תמ"א 38.

לעבוד במרץ על תוכניות מפורטות – ובינתיים להשתמש בקיים

אני מניח שבשנים הקרובות מה שיקרה - ומה שכבר מתחיל לקרות בעיריות מסוימות כמו רמת גן וגבעתיים - הוא ייזום של תוכניות מפורטות אשר יחולו על כל מרחב העיר. אלו תוכניות שחייבות להגדיר איך, היכן ובאלו תנאים אפשר ליישם את הוראות התמ"א. בדרך זו ייווצר סדר רב יותר וכל המעורבים בדבר יוכלו לדעת מראש מה ניתן לבצע ומה לא, אילו זכויות מוענקות בכל עיר, ועוד. ודאות תכנונית, יש לציין, מעבר לתרומתה לחיזוק מבנים, תורמת לקיצור הליכי התכנון ובעקיפין גם להורדת מחירי הדירות.

עד להשלמת ההליך התכנוני יידרשו, כאמור, כמה שנים – אך מדובר בעניין הכרחי: עדיף לבצע תהליך ארוך, חד-פעמי ומושכל, שייתן ודאות לתקופה ארוכה, על פני תוכניות שונות ומשונות שנשלפות מן השרוול, ומשתנות בכל פעם שראש העיר מתחלף. 

עד שתוכניות המתאר המפורטות יאושרו, צריך להמשיך וליישם את תמ"א 38 לפי הוראותיה, ולפי שיקול דעת הוועדה, ולא לעצור הכול באופן מוחלט, שהרי לא מדובר בענייננו רק בנושאים אדריכליים אלא גם בשמירה על החיים

בשנים הללו, גם התושבים וגם המדינה עצמה לא צריכים לחכות. בתקופה זו יהיה חשוב ליישם את התוכנית הקיימת, לקדם התחדשות עירונית במתחמים ספציפיים ולדאוג להיערכות נכונה מפני רעידות אדמה או מתקפות טילים. לכן, עד שתוכניות המתאר המפורטות יאושרו, צריך להמשיך וליישם את תמ"א 38 לפי הוראותיה, ולפי שיקול דעת הוועדה, ולא לעצור הכול באופן מוחלט, שהרי לא מדובר בענייננו רק בנושאים אדריכליים אלא גם בשמירה על החיים. 

לבוא ולומר "התוכנית לא טובה ולכן אנחנו פוסלים אותה ללא אלטרנטיבה מיידית" זהו מהלך לא נכון ולא אחראי. את הכשלים מתקנים בעזרת שינויים ועדכונים לתמ"א לאורך השנים, או על ידי יישומה בצורה המותאמת לכל מרחב אורבני בפני עצמו, לפי הוראות פרק ג' של התוכנית. הדבר ההגיוני ביותר לעשותו הוא להאריך את תמ"א 38 עד לאישור תוכניות המתאר שיחולו על כלל המרחב העירוני בכל רשות. 

הכותב הוא עו"ד שי עדולם, בעלי משרדי עו"ד שי עדולם ושות', המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, תכנון ובנייה, נכסים מניבים, יזמות, קבוצות רכישה ועוד.

שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - 80 הרצאות, 100% פרקטיקה. להרשמה - http://bit.ly/2KkfFZA

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק