Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

אל תשכחו מאחור את חסמי הרישום


ציפי רוזנברג
- עו"ד
03.03.19

שכונת התקווה
יח"צ
שכונת התקווה בת"א. בעיות רישום ופרצלציה באינספור נכסים

ענף הנדל"ן איננו נח על זרי הדפנה. על רקע משבר הדיור ונסיקת המחירים, אנו עדים לאורך כל השנים האחרונות למצב של שינויי חקיקה תכופים, כאשר ללא הרף מתעדכנים חוקים, תקנות והנחיות חדשות, שנכנסים לתוקף. לזה יש להוסיף את המדיניות התכנונית הבלתי צפויה, הקיפאון בתקופת בחירות ושינויי מגמה עם החלפת השלטון, בעוד תחום הנדל"ן מחייב יציבות ועקביות ורצף שלטוני ומדיניות יציבה.

אולם בעוד הדיון הציבורי נסב היום על חסמי התכנון ועל המדיניות השלטונית המשתנה, לא נערך שיח ושיג כלל סביב חסמי הרישום בקידום פרויקטים. בעיות הרישום עלולות במקרה הטוב לעכב את ביצוע הפרויקט, ובמקרה הרע למנוע לחלוטין את הוצאתו אל הפועל.

אנו נתקלים בחסמי רישום בשלבים שונים בחיי פרויקט, וזאת במהלך הסדרת רישום זכויות, רישום פרצלציות, רישום בתים משותפים חדשים והליכי רישום בפרויקטים של התחדשות עירונית.

הסיבות המרכזיות לבעיות רישום כוללות זכויות קניין נוגדות, עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שרשומים על הנכס בפנקסי המקרקעין, נכסים שטרם עברו תהליך פרצלציה או כאלה שעברו אך טרם הושלמו עבורם תהליכי הרישום על פי חלוקת הקרקע החדשה, חריגות בנייה, ירושות במחלוקת משפטית או יורשים שלא ניתן לאתרם, חברות גוש חלקה בלתי פעילות, נכסים עזובים, קבלן שלא טרח לרשום את הנכס החדש בנכסי המקרקעין או נכסי מקרקעין שלא נרשמו מעולם ויש לבצע תהליך רישום ראשוני, דרישות לרישום הבעלויות בנכסי מקרקעין שרשומים אצל רשות מקרקעי ישראל וכמובן בירוקרטיה טיפוסית של הרשויות השונות.

עם כל הכבוד לתכנון ולרצון הטוב של הפולטיקאים, יש לשנות את התפיסה הרווחת ולהבין שכדי לקדם את השיווק של הקרקע, לשחרר עתודות קרקע ולעודד את היזמות בקרקע, חייבים לחשוב כבר מלכתחילה, בשלב התכנון, על נושא הרישום

לכל אחד מאלה יש להקדיש דיון בנפרד. דוגמא אחת: קיימים בניינים רבים שהזכויות בהם רשומות על שם חברות מסוג "גוש חלקה". חברות אלו הוקמו בעבר בדרך זאת משיקולי מיסוי, כדי לנצל פרצה שהיתה קיימת ממס שבח. רוכשי הדירות באותם בניינים קיבלו מניות בחברה וכאשר הדיירים מבקשים לקדם במקום פרויקט במסגרת תמ"א 38, הם נדרשים לקבל את הסכמתה של החברה. פתרון אחד הינו של פירוק החברה והעברת הזכויות בה לבעלי הדירות, אגב הפירוק ורישום בית משותף וייחוד כל דירה לבעל הזכויות הרלוונטי. ברם, קבלת הסכמתם של כלל בעלי המניות לצורך כך הוא הליך מורכב וקשה להתחקות אחר העברות המניות שבוצעו במשך השנים. קושי אחר הוא כאשר החברה לא קיימת, ונדרש להחיותה, כדי לקבל את הסכמתה לביצוע הפרויקט.

היבט נוסף של הנושא, הוא גם בהכרה שיש לתת לסוג הזכויות שניתנות לרישום. כאן הרגולטור השכיל סוף סוף  להבין שיש לבצע שינוי משמעותי למצב הקיים, וחוק הזכויות התלת מימדיות עבר לאחרונה את כל המשוכות בכנסת והפך לחוק בספר החוקים. החוק מאפשר הפרדת הבעלות במקרקעין בשכבות השונות של הקרקע – תת הקרקע, פני הקרקע ומרחב הרום (מעל הקרקע), שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות.

בשורה התחתונה, עם כל הכבוד לתכנון ולרצון הטוב של הפולטיקאים, יש לשנות את התפיסה הרווחת ולהבין שכדי לקדם את השיווק של הקרקע, לשחרר עתודות קרקע ולעודד את היזמות בקרקע, חייבים לחשוב כבר מלכתחילה, בשלב התכנון, על נושא הרישום. ללא שיחרור החסמים שקיימים בנושא הרישום, עשרות אלפי דירות ישארו על הנייר בלבד.

אודות המחבר
ציפי רוזנברג
עורכת דין ויו"ר משותפת ועדת קניין ומקרקעין, מחוז ת"א, לשכת עורכי הדין

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.05.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.05.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
14.04.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק