משרד עורכי דין מוביל- מיסוי מקרקעין

אודות ורד אולפינר סקל משרד עו"ד:

ורד אולפינר היא רואת חשבון ועורכת דין, עובדה שמהווה יתרון לעיסוק שלה בתחום הנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. הבקיאות שלה בתחום המיסוי קריטית בפרויקטים אלה, שבהם היא מלווה יזמים ודיירים. אולפינר עברה למגזר הפרטי לאחר כ־15 שנים ברשות המיסים בתפקידים שונים. בתפקידה האחרון ברשות המיסים ניהלה את המחלקה המקצועית מקרקעין וקבלנים, בתפקיד שבו ריכזה את מדיניות הרשות בתחום המקרקעין, ובין השאר הובילה את כל החקיקות המשמעותיות בתחום הנדל"ן בשנים אלו, לרבות מיסוי עסקאות פינוי־בינוי ותמ"א 38 ,מיסוי דירות מגורים, קרנות השקעה במקרקעין ועוד.

נוסף עלכך, אולפינר ייצגה את רשות המיסים בוועדות בין־משרדיות (דיור בר־השגה, ועדת היגוי תמ"א 38, ועדה בין־משרדית להתחדשות עירונית ועוד); היא הייתה אחראית על פרסום חוזרים מקצועיים המהווים למעשה את עמדת הרשות והוצאת החלטות מיסוי מקדמיות (רולינגים). כל העבודה הקשה שנעשתה בהליכי החקיקה היוותה בסיס לתחום ההתחדשות העירונית שהולך וצומח. תחת ניהולה פעלה המחלקה בשיתוף פעולה מלא ובעבודה צמודה עם משרדי ממשלה נוספים הרלוונטיים לתחום – משרד הבינוי והשיכון, החשב הכללי (בעיקר בליווי מיסויי של עסקאות BOT ו־PFI) אגף תקציבים, מנהל התכנון, משרד רה"מ ועוד. לצד העבודה השוטפת בתחום המקרקעין, ריכזה אולפינר עבודת צוות תכנוני מס חייבי דיווח, וייצגה את ישראל בקבוצת העבודה ATP של ה־OECD

סוגיות מורכבות בהיבטי המס 

תחום הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט מעוררים סוגיות משמעותיות ומורכבות בכל היבטי המס – שבח, רכישה, מע"מ, מס הכנסה. כאשר בוחנים עסקה יש לבחון את כל היבטי המס שלה - החל בשלב בחינת הפרויקט הפוטנציאלי בידי היזם, וכלה בליוויו בעת מכירת הדירות. לעיתים עמדה מסוימת במיסוי מקרקעין יכולה להוביל לחבות מס מיותרת במע"מ. שילוב הידע המשפטי המקצועי עם הידע החשבונאי והכלכלי של אולפינר מהווה יתרון, משום שבסופו של דבר הלקוחות מבקשים לדעת את השורה התחתונה: "כמה צריך לשלם?" ישנם מקרים נדירים יותר, אבל קיימים, שבהם דייר תושב חוץ לא מסכים לחתום עד שלא יבין מה יהיה המיסוי במדינה שבה הוא נחשב תושב.

לדברי אולפינר, עמדות רשות המיסים משתנות לא פעם ולכן חייבים לחיות את התחום 24/7, לשלב הרבה מאוד יצירתיות ולעשות זאת בעת בחינת אופן ביצוע עסקה בתחום ההתחדשות העירונית. חשוב לשלב הוראות חוק נוספות שיש בהן כדי להפחית את המס, גם אם אינן הוראות ספציפיות להתחדשות עירונית. לדברי אולפינר, חשוב לשקול מתי כדאי להשלים את הייעוץ בפנייה לרולינג, כדי לקבל ודאות מוחלטת באשר לחשיפת המס בעסקה. ייתכנו מקרים שבהם ללא רולינג לא תהיה עסקה. כדי למסות נכון, חובה להכיר את כל הרגולציה העוטפת את תחום ההתחדשות העירונית. המיסוי אינו יכול "לחיות" בנפרד ובמנותק: הוא חייב להשתלב והיכן שיש עדיין חסמי מס. אולפינר סבורה כי חובה על רשות המיסים לפעול להסרת החסמים. 

מלווה גם בנייה להשכרה בשילוב התחדשות עירונית 

אחד מהתחומים ה"לוהטים" כיום הינו השכרה למגורים. בתכנון נכון שנעשה מראש ניתן לשלב בין תמריצי המס שנקבעו בחקיקה ל"השכרה למגורים", לבין תמריצי המס שניתנו לפרויקטים של התחדשות עירונית.

האתגר הגדול בבניית עסקה שכזו הינו ניצול מרבית הפטורים והקלות המס שניתנו, במשולב, ומתן תשומת לב מיוחדת לכל היבטי המס – שבח, רכישה, מע"מ ומס הכנסה, כדי לא לגרום לנזק מיסויי, וכל זאת תוך התייחסות לתוכנית העסקית הכלכלית המהווה את הבסיס לכך.

מדובר באתגרי מיסוי לא פשוטים, שמחייבים התייחסות משולבת לכל היבטי המס ולפעילות העסקית, ובכך אולפינר נחשבת לאחת המומחיות המובילות.

הנהלת החברה

עו"ד ורו"ח ורד אולפינר סקל

כתבות אחרונות

שמאים – רוצים לדעת עוד על גיבוש דו"ח אפס?

מרכז הנדל"ן מציע לחברי לשכת שמאי המרקעין בישראל הרצאות מלמדות וחשובות מתוך קורס דו"חות אפס – הקורס המקצועי ביותר בתחום • הדוברים: רון מזור, ורד אולפינר, אלי פרגון ואבירם אליאס

מערכת מרכז הנדל"ן |11.08.20

האם מס הרכישה על דירה להשקעה יפחת ל-5%?

אם אכן כך יקרה, ישלמו המשקיעים 5% בלבד כמס רכישה, עד לסכום של 1.7 מיליון שקל, ו-6% עד לסכום של 3.5 מיליון שקל •

יובל ניסני |12.07.20

עו"ד ורו"ח ורד אולפינר-היבטים מיסויים הקשורים במשבר הקורונה

אולפינר דיברה בהרצאה אשר נערכה במסגרת "בוקר של נדל"ן" ועסקה בנושאים שונים הנחשבים לבוערים ביותר בתחום מיסוי המקרקעין • האזינו להרצאה במלואה

מערכת מרכז הנדל"ן |29.06.20

רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע באתר מרכז הנדל"ן

עמוס שפירא בעצות חשובות להתנהלות במשבר הקורונה • ורד אולפינר בהרצאת ZOOM מיוחדת בנושא מיסוי נדל"ן • ונתונים שליליים ברבעון הראשון של 2020 בענף הבנייה

מערכת מרכז הנדל"ן |08.05.20

"ניכנס לקיפאון חריף מבחינת רכישת דירות מצד משקיעים"

עו"ד ורו"ח ורד אולפינר מ-EY ישראל דיברה ב"בוקר של נדל"ן" על היבטים מיסויים הקשורים במשבר הקורונה והמליצה ליזמים: "לא לחכות שהמדינה תפצה על הנזקים הכלכליים''

יובל ניסני |05.05.20

בוקר של נדל"ן - גם בימי המשבר: הרצאות נדל"ן מקצועיות אצלכם ב-ZOOM

משבר הקורונה שפוקד אותנו מעלה שאלות רבות ומעורר מצוקות אינספור • מרכז הנדל"ן יעביר הרצאות מקצועיות מדי שבוע, בנושאים הבוערים ביותר בענף • ב-27.4 – ההרצאה "מימון פרויקטים בתקופה של חוסר ודאות"

מערכת מרכז הנדל"ן |22.04.20

"תחום המיסוי הופך להיות מורכב מאוד; מי שלא חי אותו עלול להפסיד הרבה כסף"

הקצב הגבוה שבו משתנה ומתעדכן תחום מיסוי הנדל"ן מחייב התעדכנות בלתי פוסקת מצד אנשי הענף • כנס מרכז הנדל"ן ופירמת EY שם את הפוקוס על הנושא המרכזי והמהותי הזה

מערכת מרכז הנדל"ן |11.03.20

"הפקטור המשמעותי ביותר בשוק הדיור - הריבית; השפעתה כ-50%"

דורון שהרבני, שותף מנהל בפירמת EY ישראל, דיבר בכנס מיסוי הנדל"ן 2020 של הפירמה ומרכז הנדל"ן • "היום גם כחלון לא יכול לחלוק על זה שחזרנו לעליות מחירים"

יובל ניסני |29.01.20

"יש להיזהר מאוד מעצירת התמ"א; לא נכון להתנהל בצורה תזזיתית"

סגן הממונה על התקציבים באוצר ויו"ר הוותמ"ל, אריאל יוצר, בכנס מימון נדל"ן 2020 של מרכז הנדל"ן ופירמת EY: "פוטנציאל ההתחדשות העירונית רחוק מלהתממש"

יובל ניסני |29.01.20

"המטרה: שהרשויות יקבעו מתחמית היכן יינתן פטור מהיטל השבחה"

סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר ויו"ר הוותמ"ל, אריאל יוצר, דיבר בכנס המיסוי 2020 על החסמים בהתחדשות עירונית • "כל מנגנון היטל ההשבחה עקום מיסודו"

יובל ניסני |28.01.20

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדלן?
  • © כל הזכויות שמורות
search