החלטה תקדימית: "בעלי וילות במתחמי פינוי-בינוי מאבדים את זכויותיהם בקרקע כבר באישור התוכנית"

פסק דין תקדימי שניתן בשבוע שעבר על ידי שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, לימור ביבי, קובע לראשונה כי הסמכות לדון בסכסוך של "דייר סרבן" שבו בוצעו איחוד וחלוקה והקצאה מחדש של זכויות כאשר הדייר הסרבן הוא בעל בית פרטי צמוד קרקע שחוק פינוי בינוי אינו חל עליו במישרין, נתונה בידי בית המשפט השלום ולא בית המשפט המחוזי. זאת מכיוון שהסעד שהתובעים מבקשים עוסק ביחסי שותפות במקרקעין – כלומר, בסכסוך שותפים.

פסק הדין ניתן לגבי פרויקט "הבושם" - פרויקט פינוי-בינוי אשר מצוי בשטח של כ-14 דונם בין הרחובות הבושם, בירנית, האחים אל כוויתי ורחוב 4884 בדרום תל אביב סמוך לפארק מנחם בגין (פארק דרום). על השטח בנויים שיכוני רכבת ובניינים ישנים אשר נבנו בראשית שנות ה-60 של המאה הקודמת. הבינוי מתאפיין בבניינים בני 3-4 קומות ובנוסף אליהם התוכנית מכילה שני בתים פרטיים הכוללים ביחד 128 יח"ד.  

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי 

במסגרת התוכנית הוצע להרוס את 128 יח"ד הקיימות ולהקים במקומן 474 יחידות דיור בשלושה מגדלים בגובה של 24, 25 ו-17 קומות ומבנים מרקמיים בגובה כולל של 9 קומות. התכנית הוגשה להפקדה על ידי הוועדה המקומית תל אביב-יפו ועל ידי היזם – "פרויקט הבושם בתל אביב בע"מ" שהיא חברת פרויקט תחת חברת ים סוף נדל"ן.

התכנית אושרה במסגרת תב"ע 4388, הכוללת הוראות איחוד וחלוקה מפורטות, אשר נועדו לאחד חלקות קיימות ולחלק את הקרקע מחדש בין הדיירים על פי טבלאות הקצאה ואיזון. רוב בעלי הדירות במתחם - 126 מתוך 128 - התקשרו עם היזם וחתמו עימו על הסכם. שני בעלי בתים צמודי קרקע, הנתבעים בתיק, סירבו להצטרף והביעו התנגדותם לכל אורך ההליך התכנוני.

"הנתבעים אינם עוד בעלי זכויות ייחודיות בבתי המגורים המקוריים" 

לטענת התובעים, אשר יוצגו על ידי עורכי הדין משה רז כהן ועו"ד אבי בבג'נוב, מרגע אישור תכנית האיחוד והחלוקה, פקעו זכויותיהם של כל הבעלים בחלקות המקור, ובמקומן קיבלו זכויות חדשות בחלקות התמורה לפי טבלת ההקצאות. משמעות הדבר, היא שהנתבעים אינם עוד בעלי זכויות ייחודיות בבתי המגורים המקוריים, אלא שותפים במגרשים החדשים. התנהלותם, כך נטען, לא רק מעכבת את מימוש הפרויקט, אלא פוגעת באופן ישיר בזכויות הקניין של יתר הבעלים ובזכותם לשפר את איכות חייהם במסגרת מיזם מוסכם ותקף.

לטענת התובעים, מרגע אישור תכנית האיחוד והחלוקה, פקעו זכויותיהם של כל הבעלים בחלקות המקור, ובמקומן קיבלו זכויות חדשות בחלקות התמורה לפי טבלת ההקצאות. לטענתם של הנתבעים, יש לסלק את התביעה על הסף מפאת העדר עילת תביעה וכן כי "כל תכלית התביעה היא להליך אימים על הנתבעים ולאנוס אותם למכור את  בתיהם הפרטיים"

התובעים טענו עוד כי סירובם של הנתבעים לחתום על ההסכם נעשה ללא הצדקה עניינית, ובניגוד להצהרותיהם הקודמות במסגרת הליכים תכנוניים, שם לא דרשו לצאת מהפרויקט אלא רק ביקשו תוספת זכויות. משכך, הסירוב הוא בלתי סביר, מהווה עוולה אזרחית, מפר את חובת תום הלב, ויוצר מצב של שימוש בלתי סביר בזכויות שיתוף. עוד טענו כי המשך המגורים של הנתבעים בבתי המגורים שהוגדרו להריסה בתכנית המאושרת מהווה עבירת תכנון ובנייה, שכן השימוש בהם אינו תואם עוד את ייעוד הקרקע לפי סעיף 243 לחוק התכנון והבנייה.

לטענתם של הנתבעים אשר יוצגו על ידי עו"ד רפאל דלל,  יש לסלק את התביעה על הסף מפאת העדר עילת תביעה וכן, כי "כל תכלית התביעה היא להליך אימים על הנתבעים ולאנוס אותם למכור את  בתיהם הפרטיים".  במוקד טענותיהם עמדה הקביעה כי תכנית 4388 היא תכנית כללית, תכנונית בלבד, שטרם מומשה בפועל, ולכן לא ניתן לראות בה מקור לשינוי מהותי בזכויות הקניין. הם טענו כי כל עוד לא בוצע רישום בפועל בטאבו בהתאם לטבלת ההקצאות, הזכויות שרשומות כיום בחלקות המקור נותרות בתוקפן, והם רשאים להמשיך ולהתגורר בנכסיהם.

עוד טענו כי השימוש שהם עושים במקרקעין הוא חוקי ותואם את ייעוד הקרקע – גם לפי התב"ע המאושרת – למגורים. הם דחו את הטענה שמדובר בעבירת תכנון, והבהירו כי לא ניתן לשלול מהם את זכותם להמשיך להתגורר בבית שרכשו כדין. בנוסף, הנתבעים שללו כל תחולה של חוק פינוי-בינוי על עניינם, משום שמדובר בבתים פרטיים ולא בדירות בבתים משותפים. לטענתם, החלת החוק בסיטואציה כזו מהווה הרחבת חזית משפטית ואינה מקובלת בדין.

הסוגיה הראשונה שבה דנה השופטת ביבי הייתה שאלת הסמכות העניינית. על פי חוק בתי המשפט (סעיף 51), סמכות לדון בתביעות שעניינן מקרקעין – כאשר לא מדובר בזכויות במקרקעין בשווי העולה על 2.5 מיליון ש"ח – נתונה לבית משפט השלום. ביבי פסקה כי על אף מורכבות התיק והטענות המשפטיות שבו, הסעד שהתובעים מבקשים עוסק ביחסי שותפות במקרקעין – כלומר, בסכסוך שותפים – ולכן הסמכות לדון בו היא של בית משפט השלום לפי סעיף 51 לחוק בתי המשפט.

השופטת ביבי לא הסתפקה בקביעה דיונית בלבד, אלא כללה בפסק הדין קביעות מהותיות שעתידות להשפיע על תיקים דומים בעתיד. ביבי קבעה כי יש לראות בזכויות החדשות שנוצרו מכוח טבלת ההקצאות כזכויות קנייניות לכל דבר – גם אם טרם נרשמו בפועל בלשכת רישום המקרקעין. משמעות הדברים היא שהשיתוף במגרש החדש נוצר ממועד אישור התכנית, ולא תלוי בהשלמת הליך רישום פורמלי.

"ביהמ"ש נקלע לכלל טעות, הסמכות נותרת בידי המחוזי" 

לדבריו של עו"ד רז-כהן, "התביעה היא ייחודית, בכך שהיא מבססת עילה לדייר סרבן שהוא בעל בית פרטי צמוד קרקע שחוק הפינוי-בינוי אינו חל עליו במישרין. בדיון עלו שאלות בדבר מהות הזכות של בעל הקרקע עם אישורה של תכנית הפינוי-בינוי שכוללת הוראות איחוד וחלוקה. טענתנו היא שעם אישור התכנית, איבד בעל בית המגורים את זכויותיו בבית המגורים, וכנגד זאת הוא זכה בבעלות במשותף (מושע) עם יתר בעלי הזכויות במגרשי התמורה החדשים שבתכנית. בית המשפט קיבל את הטענה, וקבע שמצב המוצא להערכת מידת ההגנה על זכות הקניין, היא שלבעלים זכות בלתי מסוימת במגרשים החדשים שמיועדים להקמת המבנים החדשים. הבעלות בבית המגורים אבדה ואינה רלבנטית עוד.

"עמדתי האישית שבעניין זה שגה בית המשפט", מסביר עו"ד רז-כהן, "לבית משפט השלום הסמכות לדון בפירוק שיתוף בין בעלים במשותף. מבחן הסעד הוא הקובע, והואיל ולא התבקש סעד של פירוק שיתוף כאמור, הסמכות אינה בידי השלום

 "עוד הוסיף בית המשפט, ביוזמתו וקבע כי הואיל והתבענה עוסקת בהסדרת היחסים בין בעלים במשותף (במגרש ההקצאה), הסמכות לדון בתובענה מסורה לבית משפט השלום. להכרעה הזו תחולת רוחב עצומה, שכן כפועל יוצא ממנה, כמעט כל התביעות כנגד דייר סרבן, שבעניינן אושרה תכנית איחוד וחלוקה, ראויות להתברר בפני בית משפט השלום בלבד. זאת בניגוד לכל הפרקטיקה הקיימת כיום.

"עמדתי האישית שבעניין זה שגה בית המשפט", מסביר כהן, "לבית משפט השלום הסמכות לדון בפירוק שיתוף בין בעלים במשותף. מבחן הסעד הוא הקובע, והואיל ולא התבקש סעד של פירוק שיתוף כאמור, הסמכות אינה בידי השלום. בית המשפט מודע לכך, אולם הוא הוסיף כי הואיל וקיימים יחסי שיתוף בין הצדדים, הסעד של אכיפת פרויקט על דייר סרבן, משמעו, שימוש הנוגע לבעלים במשותף. והואיל ותובענה הנוגעת לשימוש היא בסמכות השלום, התובענה הועברה לשלום.

"בכך נקלע בית המשפט לכלל טעות: השאלה אם מדובר בשימוש אינה נוגעת ליחסי שיתוף. העובדה שמדובר בשיתוף אינה תורמת במאום לשאלת הסמכות. השאלה היא רק אם הסעד המבוקש נוגע לשימוש או לבעלות וחכירה. הסיווג בין שימוש לבעלות, הוא סיווג ששאלת השיתוף אינה נוגעת אליו. מכר בין שותפים הוא כמו כל מכר רגיל, בסמכות המחוזי, ושימוש ביו שותפים הוא כצו כל שימוש רגיל בסמכות השלום. לגבי סעד של כפיית או אכיפת עסקת קומבינציה ( פינוי בינוי ), נפסק שוב ושוב בעבר שהיא נוגעת לבעלות ועל כן בסמכות המחוזי. העובדה שאחריה מסתתרים יחסי שיתוף, אינה מעלה ואינה מורידה. הסמכות נותרת בידי בית המשפט המחוזי".