Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

תמ"א 38 - המדריך המלא לשנת 2019

שמעתם על תמ"א 38 אבל לא בטוחים מה זה בדיוק ומה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי? מרכז הנדל"ן כאן לענות לכם על כל השאלות


יוסי ניסן, כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן
- כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן
25.12.18

תמ"א 38
מתוך הפייסבוק

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) היא תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בממשלה בשנת 2005 ונכללים בה מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980. ההנחה היא שבניינים אלה לא נבנו אז בהתאם לתקן העדכני שנועד להבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה (תקן 413). לפי הערכות ישנם אלפי בניינים כאלה ברחבי ישראל, ולמעלה ממיליון דירות שזקוקות לחידוש.  

כשתוכנית תמ"א 38 אושרה לראשונה, התוקף שלה נקבע ל-5 שנים ומאז הוא הוארך פעמיים ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה עד שנת 2020. מטרתה של התוכנית היא חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה חזקות  - היא קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ומעודדת זאת באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה בבניינים קיימים וכן הריסת בניינים ישנים שדורשים חיזוק ובנייתם מחדש. בתוכנית מפורטים כל התנאים למימוש תוספת הבנייה האלה, כללים המפרטים מה מותר ומה אסור לבצע במסגרת התוכנית מבחינת חיזוק הבניינים, וכן ההסדרים התכנוניים להריסת מבנה ובנייתו מחדש. 

לפיכך, התוכנית מחולקת היום לשני חלקים: תמ"א 38/1 – חיזוק בניין קיים ותוספת בנייה בו; תמ"א 38/2 – הריסת בניין הדורש חיזוק ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית.

מדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה ולדעת מומחים זו לא שאלה של האם תתרחש כאן רעידת אדמה חזקה, אלא שאלה של מתי - ולזאת מצטרפות השאלות באיזו עוצמה ומה יהיה היקף הנזקים. המיקום הגיאוגרפי של ישראל הוא זה שמעמיד אותה בסיכון -  השבר הסורי-אפריקאי שעובר לאורך כל הגבול המזרחי של המדינה – אזור בעל היסטוריה עגומה של רעידות אדמה חזקות שהחריבו ערים ומדינות. ההיסטוריה והמחקר מלמדים שרעידת אדמה חזקה מאוד תתרחש בישראל, גם אם לא ניתן לדעת מראש איפה, מתי ובאיזו עוצמה. המומחים טוענים כי זה עניין של מחזוריות וכי בערך כל 100 שנה מתרחשת רעידת אדמה עוצמתית – ועכשיו אנחנו מתקרבים למועד ויש שטוענים כי כבר עברנו אותו.

על רקע זה, תוכנית חיזוק המבנים בישראל תמ"א 38 עלתה לסדר היום בעשור הקודם, בשל החשש מרעידות אדמה שיביאו לקריסה והתמוטטות של מאות בניינים בישראל, ובהתאם לעשרות אלפים ואולי גם מאות אלפי הרוגים באוכלוסיה המקומית כתוצאה מכך. 

תמ"א 38 – התיקונים והנוסחים

תכליתה של תוכנית תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית מבקשת לעודד חיזוק של בניינים ישנים בישראל וכדי להשיג את היעד הזה המדינה מעניקה ליזמים וחברות נדל"ן תמריצים שיאפשרו את המימון של החיזוק – אך תוך כדי שמירה על איזון בין צורך זה לבין שיקולים מקומיים וארציים רחבים יותר. 

התמריצים האלה באים לידי ביטוי בזכויות בנייה בתנאים מועדפים בבניינים עצמם שעוברים חיזוק, או בבניינים החדשים שייבנו לאחר הריסת ובנייה מחדש לשם חיזוק. וכאן נעוץ ההבדל בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 – תיקונים 1 ו-2 לתוכנית. בהמשך נסביר מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, וכן נסביר מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי.

לתוכנית תמ"א 38 היו במשך השנים מספר תיקונים ועדכונים. העדכון הראשון היה ב-2010, אז נכנס תיקון 2 לתוכנית (תמ"א 38/2) – שאיפשר ליזמי התמ"א לסגור קומה מפולשת בבניין בנוסף לבנייה של קומה נוספת או אגף נוסף, וכן איפשר להרוס בניין הדורש חיזוק ולבנותו מחדש מכוח התוכנית. 
ב-2012 פורסם עדכון שני לתוכנית לאחר שהכנסת אישרה את תיקון 3 לתמ"א 38 (תמ"א 38/3) שבו הורחבו זכויות הבנייה מכוח התוכנית לתוספת של 2.5 קומות מעל בניין קיים (קומה אחת מעבר למה שהיה לפני התיקון). 

ב-2014 פורסם עדכון נוסף הקשור לתיקון בחוק המע"מ, לפיו מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38 וכן בפינוי בינוי - לא יחויב בתשלום מס וכן לא יחויב במס מכירה של יחידת מגורים חלופית במתחם פינוי בינוי. 

ב-2016 פורסם עדכון נוסף לתוכנית – תיקון 3א' לתמ"א 38, המתייחס למסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח התוכנית. התיקון בא לפשט את הוראות תמ"א 38 ולהגדיל את הוודאות בחישוב זכויות הבנייה, וכן הגדלת תמריצי הבנייה לעידוד מסלולי הריסה ובנייה מחדש. כך, ועדה מקומית תהיה רשאית להתיר מספר יחידות דיור הגבוה מהקבוע בתכניות החלות במגרש.

ב-2017 פורסם עדכון חמישי לתוכנית לפיו רשויות מקומיות יהיו רשאיות לגבות היטל השבחה של 25% בגין כל קומה הנוספת לבניין קיים במסגרת תמ"א 38. עד תיקון זה, כל פרויקטי תמ"א 38 היו פטורים מהיטל השבחה. נציין כי היטל ההשבחה יחול רק על הדירות התוספתיות ולא על אלה המחוזקות או הנבנות במקום הקיימות. 

לאחר תיקונים אלה, המדינה עדכנה את שם התוכנית ברישומיה ובדוחות שהיא מוציאה מעת לעת ל"תמ"א 38 - נוסח משולב", ובפירוט נכללים כל התיקונים שבוצעו בתוכנית מאז גובשה. יזם או דיירים ששוקלים לבצע הליך של תמ"א 38 בבניין מסוים צריכים להתאים את בדיקת ההיתכנות לנוסח המשולב של התוכנית וכן את התכנון הסופי של הפרויקט.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2?

בתמ"א 38/1 מתבצע חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, הכולל הוספת ממ"ד לכל דירה וכן מעלית, ולרוב גם מרפסות, המהווים לכשעצמם אלמנטים קונסטרוקטיביים המחזקים ומשדרגים את הבניין. אם מתאפשר, אז הדיירים מקבלים גם מחסן וחניה. במסגרת חיזוק הבניין מתבצע שיפוץ חיצוני למבנה ולסביבתו, בנייה או שיפוץ של הלובי, שיפוץ של חדר המדרגות, של תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, הגז וכדומה.

בתמורה, מתירה התוכנית תוספת יחידות דיור חדשות שהיזם או החברה יוכלו למכור בשוק החופשי – בדרך של סגירת קומת עמודים, הוספת קומות או הוספת אגף והרחבה של יחידות הדיור הקיימות בבניין עד 25 מ"ר לכל דירה. נכון להיום התוכנית מתירה תוספת של קומה וחצי באזור המרכז ושל 2.5 קומות באזורי הפריפריה.

תיקון תמ"א 38/2 בוצע לאחר שנמצא כי בניינים רבים לא יעמדו בתקן 413 גם אם יבוצע בהם חיזוק במסגרת תמ"א 38/1, ולכן התיקון מאפשר הריסה של הבניין ובנייתו מחדש תוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים שהוגדרו בתוכנית. 

בתמ"א 38/2 בדרך כלל נבנה בניין גבוה יותר מזה שנהרס, שמכיל מספר יחידות דיור גדול בהרבה מזה שהיה קודם. כמות הדירות וגובה הבניין כפופים למדיניות הרשות המקומית ויכולה להשתנות מעיר לעיר. לרוב על כל יחידת דיור קיימת היזם יכול לבנות 2.5-3 דירות חדשות שאותן הוא יכול למכור בשוק החופשי. 

הדיירים מצידם מקבלים בניין חדש לגמרי, דירה חדשה לגמרי שלרוב גם גדולה יותר מהדירה הישנה שלהם עם עיצוב ותכנון חדיש. לרוב גם נבנות בבניין חניות מקורות לכל בעלי הדירות (לרוב מדובר בחניות תת-קרקעיות). במהלך הבנייה הדיירים מפונים מדירתם ומשוכנים לדירות בשכירות, כשאת שכר הדירה משלם היזם לאורך כל התהליך. בשני הסוגים השונים של התמ"א, כל העלויות משולמות ע"י היזם ואינן חלות על הדיירים – מיסים, אגרות, היטלים, וכן עלויות מחיה.

בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי ההבדל המרכזי הוא כי בתמ"א 38/2 ניתן להרוס ולבנות מחדש בניין אחד בודד, בעוד שפינוי בינוי בדרך כלל מתייחס למתחמים שלמים. בשנה האחרונה המדינה מעודדת הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38/2 גם כן במתחמים שלמים ואף שכונות שלמות, וגם היזמים נוטים יותר לבחור במסלול זה שמקנה שיעורי רווחיות גבוהים יותר. הרוב הדרוש מצד הדיירים כדי לעשות תהליך פינוי בינוי הוא 80%, כמו בתמ"א 38/2, בעוד שבתמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של שני שלישים מהדיירים – 67%. 

הבדל נוסף נעוץ בהוצאת היתר בנייה לפרויקט. פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) מול ועדה מחוזית בעוד שתמ"א 38/2 היא בסמכות ועדה מקומית. ואולם, הוצאת היתר מועדה מקומית לפרויקט תמ"א הפך בשנים האחרונות למשימה לא פשוטה בכלל שאורכת לעתים שנים רבות. כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז ע"י הרשויות לכזה המיועד לפינוי בינוי וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות. 

הבדל אחר הטמון בזכויות הבנייה ליזמים בשתי התוכניות הוא שבתמ"א 38/2 בד"כ מתווספות 18-25 דירות חדשות בבניין החדש, בעוד שבפינוי בינוי מספר יחידות הדיור התוספתיות עשוי להגיע למאות. 

איך מבצעים תהליך תמ"א 38?

כאמור, בניינים שדייריהם יכולים לקדם תהליך תמ"א 38 הם כאלה שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980 ובניינים שלא עומדים בתקן בפני רעידות אדמה (תקן 413). כל התיקונים בתמ"א 38 ותוספות הבנייה שאושרו במרוצת השנים הפכה את מימוש התוכנית לאטרקטיבית במיוחד ליזמים – אבל בעיקר באזורי הביקוש ולא בפריפריה – וכן עבור הדיירים שמקבלים דירה מוגדלת ומשודרגת בבניין מחוזק ומשופץ, או דירה חדשה בבניין חדש.

ואולם, למרות האטרקטיביות הזו, עד שנת 2018 חוזקו בישראל ב-13 השנים שבהן תוכנית תמ"א 38 קיימת רק כ-50 אלף דירות בכל הארץ, הרבה פחות מהפוטנציאל. בין הסיבות לכך הם משך הזמן הארוך מאוד שלוקח לבצע תהליך תמ"א 38, וחסמי ביורוקרטיה כבדים מאוד שהיזמים וחברות הבנייה נתקלים בהם בבואם לקדם פרויקטי תמ"א. 

יזמים רבים שפועלים באזורי הביקוש, שם הדרישה לדירות חדשות גבוהה, הקרקעות הפנויות מעטות מאוד ומחיריהם בהתאם, אומרים כי פרויקטים מתעכבים לעתים 10-12 שנה! בגלל ביורוקרטיה של הרשויות המקומיות. הכוונה היא להוצאת היתר הבנייה לפרויקטי תמ"א שרשויות רבות לא מתלהבות לקדם בעירן. הסיבה היא כי תוספת של יחידות דיור מעמיסה הוצאות לא מבוטלות על העיריות והן מצידן לא מקבלות תשלום מהמדינה עליהן (למעט במתחמים מועדפים). 

התוצאה היא כי העיריות מעמיסות קשיים על היזמים ומעכבות את מתן ההיתר שנים רבות, שלעתים הופכות את כל הפרויקט ללא כדאי כלכלית. התיקונים החדשים בתוכנית תמ"א 38 וכן בתיקונים לחוק התכנון והבנייה באים לסייע במקצת בתחום זה. גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהוקמה לפני כשנה אמורה לסייע בשחרור חסמי בירוקרטיה. 

איך מתחילים? 

אז כדי להתחיל בקידום תהליך תמ"א 38 בבניין מסוים, יש להשיג תחילה הסכמה של הדיירים – 67% בתמ"א 38/1 ו-80% בתמ"א 38/2 – ואז לפעול לאיתור יזם מתאים

במקביל מומלץ להיוועץ בעורכי דין שמתמחים בתהליכי תמ"א 38 שילוו את הדיירים לאורך התהליך וידאגו לאינטרסים שלהם מול היזמים. חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי ולא להיעזר בעורך דין מטעם היזם, למרות שיזמים רבים מציעים זאת בחינם וכך בעצם מפתים דיירים. עורך דין מטעם היזם מטבע הדברים יהיה בסוג של ניגוד עניינים ולא בהכרח ישרת נאמנה את האינטרסים של הדיירים. 

היזם מצידו מבצע בדיקת היתכנות כלכלית לבניין ובוחן האם כדאי לו לקדם בו תהליך תמ"א 38. המשתנים במקרה הזה רבים וקשורים לאיזה תב"ע קיימת לאזור, מה מדיניות הרשות המקומית לגבי התחדשות עירונית, מה מותר ומה אסור בכל עיר, אזור או שכונה, ומהי התשואה הצפויה לו ממכירת הדירות התוספתיות בבניין. 

באם היזם מעוניין וגם הדיירים, נערכת פגישה ראשונה בין הצדדים שבה היזם מציג בדרך כלל מה הוא ייתן ולמה הדיירים יצטרכו להסכים. לאחר מכן, היזם פועל לתכנון אדריכלי של הפרויקט ובסיום מציג את התוכנית לדיירים. באם התוכנית מקובלת על בעלי הדירות בד"כ בשלב זה ממשיכים לחתימת הסכם מחייב. 

ההסכם חייב להגדיר את כל היחסים בין היזם לדיירים. משך זמן הפרויקט, תוספת הדירות, תוספת הבנייה לכל דירה, תמורות אחרות שמקבלים הדיירים הקשורות למעטפת הבניין ולפנים שלו, וכן תמורות שהיזם מקבל בדמות דירות למכירה בשוק החופשי. מומלץ למנות מלבד עורך דין מטעם הדיירים, גם מפקח מקצועי מטעמם שילווה את הפרויקט וידאג לבקרת איכות. 

סיכום

תוכנית תמ"א 38 החלה כצעד מנע שאמור להתייחס למקרים של רעידות אדמה חזקות שעלולות להרוס בניינים ישנים ולגרום לנזק גדול בנפש וברכוש. עם השנים היא התפתחה כאמור לבוננזה של יזמים וגם של דיירים והפכה לעתיד של ענף הנדל"ן הישראלי. אם אתם בעלי דירה בבניין ישן ויש לכם סבלנות ואורח רוח, קידום תהליך תמ"א 38 עשוי לשדרג משמעותית את הבניין והדירה שלכם, באופן שיניב לכם הצפת ערך של עשרות אחוזים לשווי הדירה. מצד שני, צריך לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ארוך ולעתים מייגע, שבו תצטרכו לגור באתר בנייה או לנייד את עצמכם ואת כל רכושכם לדירה חלופית למשך מספר שנים. 

אודות המחבר
יוסי ניסן, כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן
כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן. בעבר שימש ככתב ועורך ב"גלובס" ובאתר ערוץ 10

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.05.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.05.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
14.04.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר