Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

פינוי בינוי - המדריך המלא לשנת 2019

מה זה פינוי בינוי? מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38? וכיצד ניתן להכריז על מתחם כמתאים לפינוי בינוי? כל התשובות לשאלות אלו ועוד במאמר הבא


יוסי ניסן, כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן
- כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן
10.01.19

פינוי בינוי
אתר מחיר למשתכן

רקע על פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי, ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.

רעיון הפינוי בינוי נמצא בראשן של  ממשלות ישראל כבר משנות ה-60 של המאה הקודמת ומקורו באירופה ובארה"ב. בשנת 1965 הכנסת חוקקה את "חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965", שמאחוריו היה הצורך לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה בתקופת העלייה הגדולה של שנות ה-50. החוק הסמיך את המדינה להכריז על אזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן את שיקומו ולפנות את הדיירים של האזור בכדי לבצע את הבנייה מחדש. החוק גם הסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה עודפות והטבות מס כדי לתמרץ אותם לבצע פרויקטים של פינוי בינוי.

עשור שלם הממשלה דאז ניסתה לאתר שכונות מצוקה ושאריות מהמעברות שהיו בארץ אז, במטרה לפנות אותן ולבנות שכונות חדשות על השטח המפונה (שהיה גם בעל ערך נדל"ני גבוה). רק בשנת 1998 פינוי בינוי הוכרז רשמית כמדיניות ממשלתית. למרות זאת, הפרויקט הראשון של פינוי בינוי החל רק ב-2001 והאכלוס שלו הושלם רק 14  שנה מאוחר יותר. מדובר בשכונת "אונו הירוקה" בקריית אונו שנבנתה על ידי חברת מצלאוי. נתון זה מראה עד כמה סבוך וארוך היה (ועודנו) פרויקט פינוי בינוי - מתוך 122 מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו, רק אחד בוצע בפועל. ולכן, במרוצת השנים בוצעו שינויים ותיקונים שבאו לשפר ולהקל על התהליך, כפי שנסביר בהמשך.

ביצוע תהליך פינוי בינוי  כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, בונים שכונה חדשה צפופה יותר עם שיפור בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים.  

 כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז ע"י המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2 שבו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה).

כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס), כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול של חיזוק ועיבוי. בתחילת דרכה של תוכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות אבל זה עיכב וטרפד המון פרויקטים ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80%.

חוק פינוי בינוי

מבחינה היסטורית, בחוק שחוקק ב-1965 לא נקבע שדרושה הסכמה של הדיירים במתחם להתפנות מדירותיהם שהופקעו וגם הפיצוי שהם קיבלו היה בכסף מזומן ולא בדירות חדשות שייבנו. החוק לא כלל סעיף שמורה להחזיר את הדיירים שפונו לדירות החדשות וזה עורר שאלה בדבר חוקיות המהלך ואף היווה עוד מכשול לקידום פרויקטים של פינוי בינוי.

ב-1996 הממשלה הקימה את ועדת אייגס בראשות איתי אייגס, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר דאז, במטרה להסדיר את כל נושא הפינוי בינוי. הוועדה המליצה בין השאר לתת תוספות בנייה לקבלנים במתחמים שיוכרזו לפינוי בינוי, הממשלה אימצה את ההמלצות והגדירה כאמור את הפינוי בינוי כמדיניות ממשלתית. בהמשך משרד השיכון החל ביישום התוכנית ע"י מינוי חברות מנהלות שיהיו אחראיות על איתור השכונות ועל תכנון הפרויקט, ויזמים/קבלנים פרטיים יהיו אחראיים על ההסכם עם הדיירים.

המדינה הבינה שכדי לקדם פרויקטי פינוי בינוי נדרשת הסכמת הדיירים, ולכן בשנת 2006 חוקק חוק פינוי (פיצויים) תשס"ו 2006, שמסדיר את הפיצוי שיינתן לדיירים המפונים וגם את דרכי ההתמודדות עם מיעוט של דיירים שמסרבים להתפנות במסגרת התהליך. ראשית, החוק הוריד את המגבלה בהקשר להסכמת הדיירים מ-100% ל-80% מבעלי הדירות. שנית, דיירים שמסרבים לפרויקט למרות ש-80% מהבניין שלהם הסכים – הוגדרו כסרבנים ובחוק נקבע שניתן לתבוע אותם בעבור הנזקים (בהמשך נרחיב על הגדרת דייר סרבן).

החוק קבע כי הדיירים יפונו לדירה אחרת בזמן הבנייה במימון היזם הבונה. בסיום הבנייה הם יוחזרו לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה – לרוב גדולה יותר אך לא בהכרח, ובטוח בעלת שווי גבוה הרבה יותר מדירתם הישנה. החוק מאפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה כשגובהו כפוף למשא ומתן בין הדיירים ליזם. בדירה החדשה נבנה כמובן ממ"ד והדיירים נהנים מבניין חדש ומתשתיות חדשות בסביבתם הכוללות גינות ושטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר וגני ילדים, פתרונות תחבורה ועוד.

הדיירים שמפונים במסגרת פרויקט פינוי בינוי לכאורה מוכרים את דירתם ומקבלים דירה חדשה שבה זכויות בנייה ממומשות לכאורה, ולכן לפי החוק היבש הם חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.  ואולם, כדי לנטרל את המכשול שנובע מכך, המדינה קבעה בחוק כי דיירי פינוי בינוי פטורים מתשלום המסים האלה והם חלים על היזם.

מהו דייר סרבן?

הצד השני של החוק מתייחס כאמור לדיירים סרבנים. דייר סרבן מוגדר ככזה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי בינוי או שדורש פיצויים ודרישות לא סבירות בשונה משכניו לבניין. דייר כזה ייתבע ויישא בעלויות הנזקים לשאר הדיירים וליזם שקרו בעקבות עיכוב העסקה או ביטולה.

סירוב בלתי סביר נחשב רק כשאחד מהנ"ל לא מתקיימים:

• עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;

• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש

• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי

• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי הוא בלתי סביר

• בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו

מסלולי פינוי בינוי

פינוי בינוי יכול להתקיים באחד משני מסלולים: מסלול רשויות ומסלול מיסוי.

במסלול רשויות המדינה מכריזה קודם על מתחם ככזה המיועד לפינוי בינוי ותוקף צו ההכרזה הוא ל-6 שנים  עם אופציה להארכה לעוד 6 שנים. לאחר מכן המדינה חותמת על הסכם עם הרשות המקומית הרלוונטית ומעבירה לה את האחריות לקדם את הפרויקט. בהמשך, הרשות צריכה להכין תכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה ולהביא לאישורה הסטטוטורי במוסדות התכנון, וכן להשלים את המרכיבים הציבוריים -תשתיות, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ). המדינה מסייעת לרשות המקומית במימון. לאחר מכן האחריות על קידום העסקה מול היזם מוטלת על בעלי הדירות.

במסלול מיסוי הפרויקט מקודם ביוזמת הדיירים או ביוזמת יזם פרטי שפונים למדינה בבקשה שתכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה של המדינה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה, והיזמים מצידם מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בוועדות התכנון. מלבד הטבות המס, במסלול זה היזם לא משלם על הקרקע שעלותה גבוהה מאוד במיוחד אם מדובר באזורי ביקוש, הוא מקבל זכויות בנייה עודפות – על כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה הוא מקבל זכויות לבניית 3 דירות חדשות (אחת נמסרת לדייר והשתיים האחרונות נמכרות בשוק החופשי).

איך מקדמים פינוי בינוי?

בעלי דירות ששוקלים פינוי בינוי בבניין שלהם, בין אם ביוזמתם ובין אם ביוזמת יזם שפונה אליהם, חייבים לוודא מספר דברים חשובים ולנהל הליך סדור כדי לשמור על הזכויות שלהם ויגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסמה לאחרונה מדריך לא מחייב לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם ובו התהליך מחולק למספר שלבים:

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג

לפני חתימה על הסכם מחייב מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אסיפת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. לאחר מכן מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם. מומלץ שעורך הדין הנבחר לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני

מוצע לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא אצל מהנדס העיר.

2. חתימה על מסמכים טרום-הסכם

לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור/מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב כדי לסייע בקידום הפרויקט (בדרך כלל לכ-18 חודשים). לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר. כן מומלץ לציין בו במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות.

3. בחירת היזם

באופן כללי, בבחירת היזם מומלץ לבדוק את החוסן הכלכלי שלו ואת כדאיות התמורה המוצעת. מומלץ לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. בבחירת היזם מומלץ להיעזר ככל האפשר בהמלצות מדיירים שעברו כבר הליך דומה איתו, לקרוא עליו באינטרנט ולחקור אם יש לו את הניסיון והיכולות לקדם כאלה תהליכים מבחינת הרישוי ומבחינה כלכלית. להרבה חברות יזמיות יש כיום זרוע ביצוע שבונות בעצמה את הפרויקט, באם לאו, מומלץ לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים ועם הסיווג המתאים.

4. בחינת התמורה המוצעת

המדינה מציעה להיעזר בשמאי פינוי-בינוי מטעמה כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. אפשר גם לשכור את שירותיהם של גורמי מקצוע המנוסים בפינוי בינוי שיתנו יעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי ושמאות. יש כיום הרבה חברות שמציעות את כל השירותים האלה ביחד. התמורה המינימלית היא כמובן דירה חדשה בשטח שלא יפתח מהדירה הנוכחית, ויש גם יזמים שמציעים תוספת לדירה בהתאם להיתכנות. מומלץ לא להציב דרישות מוגזמות שעלולות לטרפד לגמרי את הפרויקט.

5. חתימה על הסכם

א. קביעת אבני דרך למימוש ההסכם

מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם.

 ב. תנאים למימוש הפרויקט ("תנאים מתלים")

במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים ולכן נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.

התנאים שמומלץ להציב הם חתימת כל הדיירים על ההסכם; הכרזת ממשלה על המתחם; אישור תכנית מפורטת (תב"ע). מומלץ גם לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון.

6. התמורה

א. שוויון במפתח התמורה ושקיפות

מומלץ לקבוע עיקרון לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה דומה. ניתן לקבוע עקרון לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים. במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים.

ב. רכיבי התמורה

מומלץ כי התמורה שלה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים האלה: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), מימון שכר דירה עד לאכלוס בבניין החדש, מימון הובלת תכולת הדירה בשני המעברים, אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד.

ג. דגשים בעניין הדירה החדשה

לקבוע בהסכם את שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת באחוזים או בשטח נקוב, לקבוע מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד. על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים להיות דומה לדירות החדשות שבונה היזם ומוכר אותן בשוק החופשי. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות. חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות בגין תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה.

ד. מגוון חלופות התמורה

בעסקות פינוי-בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד. במקרים אלה לרוב הדבר יהיה כרוך בתשלום מסים שלא חלים במסגרת הפטורים.

ה. דגשים לעניין שכר דירה בתקופת הפינוי

מומלץ שבמהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה יממן היזם שכר דירה לדיירים לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק. יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית.

ו. עלויות החלות על היזם

מומלץ לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין. תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה) וכן תשלומים שוטפים או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים.

7. ביטחונות

מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר בשווי הדירה החדשה, וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו (כגון העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה, רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם). כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט.

8. בדק ואחריות

יש לדרוש אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות).

9. ביטוח

מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

10. גילוי ושקיפות

כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו. הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

סיכום

תוכנית פינוי בינוי איבדה בשנים האחרונות את האטרקטיביות שלה, בעיקר בגלל ההתרבות של פרויקטי תמ"א 38/2 שאינם דורשים פינוי מתחמים שלמים וכן מאפשרים לדיירים שרוצים לחדש את הבניין שלהם לבצע זאת בקלות יחסית. ואולם, כשמדובר במספר בניינים ואף בשכונה שלמה ויותר, אופציית הפינוי בינוי היא המועדפת – היא מאפשרת בניית כמות גדולה בהרבה של דירות, היא מבטיחה פיתוח תשתיות בסביבה, ולא מעט פעמים גם תמורה גדולה יותר לדיירים. אם אופציית פינוי הבינוי היא זו שנבחרה – מומלץ לבצע את כל הבדיקות שמפורטות לעיל כדי להגן על עצמכם מהסיכונים ולהבטיח את כל הזכויות.  

אודות המחבר
יוסי ניסן, כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן
כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן. בעבר שימש ככתב ועורך ב"גלובס" ובאתר ערוץ 10

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר