You are here

מס שבח - המדריך המלא לשנת 2019| מרכז הנדל"ן

מהו מס שבח? • איך הוא מחושב בפרויקטי נדל"ן? • מתי מקבלים פטור מתשלום המס? • לתשובות לשאלות אלו ועוד - קיראו את הכתבה



מס שבח
שאטרסטוק

עד לפני מספר שנים, הרוב המכריע של מוכרי דירות לא שילמו מס שבח, בעקבות הפטורים הרחבים. אך ב-2014 בוצעה רפורמה משמעותית בתקנות מס השבח, היקף הפטורים צומצם, וישראלים רבים נכנסו לאוכלוסיה החייבת בתשלום מס השבח. השינוי המרכזי ברפורמה: אם בעבר היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא, כיום חישוב המס כולל מורכבות גדולה יותר, והפטורים פחות גורפים.

מהו מס שבח? מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח נכון ל-2018? והאם קיים מס שבח בפרויקט תמ"א 38?  

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מחושב בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר - ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.

לכן, חובה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורך דין וכד', משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.

לשם הדגמה אם קניתם דירה ב-1 מיליון שקל ומכרתם אותה ב-1.5 מיליון שקל, רווח ההון (ברוטו) הוא 500 אלף שקל. מסכום זה מקוזזות הוצאות עורך הדין, תיווך, שיפוץ וכו'. בדוגמה שלנו ההוצאות על השבחת הדירה עומדת על 200 אלף שקל, ולכן מס השבח הסופי הוא 300 אלף שקל.

במקרה בו התגלה כי אין שבח, רווח הון, לעומת מחיר הקנייה, אין טעם בשימוש בפטור ממס שבח, במיוחד בעקבות העבודה כי ניצול פטור מונע את הזכות לבקשת פטור במכירת דירה נוספת בעתיד.

בעבר, היו שני סוגי פטור שפטרו את מרבית האוכלוסייה בישראל: פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, ופטור במכירת דירה אחת לארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות הנמצאות בבעלות המוכר. כלומר, גם אם החזקתם יותר מדירה אחת, כל עוד הקפדתם לבצע מכירה בהפרש של יותר מארבע שנים, קיבלתם פטור מלא ממס שבח.

השינוי במס השבח של 2014

החל מ-2014, נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח, והפטור שהיה כמעט וגורף, בוטל.

על פי התקנות החדשות, מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדרת 'דירה יחידה מזכה') יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי, אותו נסביר בהמשך. המשמעות היא ביטול הפטור על מכירה כל ארבע שנים.

עם זאת, המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה (תהליך המכונה 'חישוב ליניארי' או 'הגנה ליניארית', משום שהמס מחושב ליניארית ביחס לתקופת האחזקה).

לדוגמא, מי שרכש את הדירה השנייה (ומעלה) שלו ב-2 מיליון שקל ב-2010, ומכר אותה ב-2016 ב-2.7 מיליון שקל, המס מחושב על ידי חישוב השבח הכולל ב-7 השנים שבין הקנייה למכירה - 700 אלף שקל, וחלוקה לפי שנה – בכל שנה השבח הממוצע עמד על 100 אלף שקל. כעת נחשב 25% ממס השבח הרלוונטי - 3 שנים שבין 2014 עד 2016. כלומר, מס השבח עומד על 300 אלף שקל לפני קיזוזים והפחתות.

כיצד מחשבים מס שבח?

לשירות הציבור עומד מחשבון מס מטעם רשות המיסים, דרכו ניתן לחשב את המס על עסקה העומדת להתבצע או עסקה שבוצעה, על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער. 

לאחר העסקה, למוכר יש 40 יום מתאריך המכירה על מנת להצהיר בפני רשות המיסים על הנכס הנמכר, התמורה שהתקבלה, הניכויים והתוספות הרלוונטיות, סכום המס והחישוב שלו, ובקשה לקבלת פטור או הנחה. הדיווח מועבר לרשויות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990, אליו מצטרף טופס 7002, בנוסף לאסמכתאות ואישורים המעידים על ההוצאות התשומות לצורך הכרה כהוצאה. 

על המוכר לשלם את המס המחושב על ידו תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה.

פטור ממס שבח

למרות ביטול הפטורים המרכזיים ב-2014, עדיין קיימים תנאים רבים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס שבח. מהם הפטורים הקיימים נכון להיום? וכיצד מקבלים את הפטור?

•    תנאי מקדים לזכאות: דירת מגורים מזכה

דירת מגורים מזכה היא תנאי מקדים לזכאות לפטור מס שבח. על פי ניסוח החוק, דירת מגורים מזכה היא דירה שהבנייה שלה הושלמה, הנמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי (ולא ישות עסקית), אשר שימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה (או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח). החריגים בלשון החוק הם בית כנסת וגן ילדים, אשר נחשבים בתור דירת מגורים מזכה, על אף שלא שימשו למגורים. הפטור ניתן לתא המשפחתי כולו, ולא רק למחזיק הנכס.
אם הדירה שאתם מוכרים מוגדרת 'דירת מגורים מזכה', השלב הבא הוא מציאת מסלול הפטור הרלוונטי ביותר עבורכם. חשוב לציין כי מומלץ לתכנן את המיסוי באופן מיטבי, ולקחת בחשבון מכירות עתידיות.

•    פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים

כאמור, החל מ-2014, אם מוכר הדירה החזיק בזכות על הדירה במשך 18 חודשים לכל הפחות לפני המכירה, ומדובר בדירתו היחידה, הוא יזכה לפטור ממס שבח. בתיקון מצוין גם כי אם למוכר דירה כלשהי יש זכות בשיעור קטן משליש מדירה נוספת, הוא יכול ליהנות מפטור מלא על מס השבח. בנוסף, בעל דירה יחידה המחזיק ברשותו דירה שנתקבלה בירושה (בהתאם לסעיפי החוק), יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שלא התקבלה בירושה. 

•    פטור ממס שבח על דירה מירושה 

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממס שבח, אך עם מספר תנאים מרכזיים: על היורש להיות צאצא (בן\בת\נכד\ה) של המוריש, ובנוסף, למוריש לא היתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה. 

שימו לב: דירה שהורה ירש מילדו לא יכול ליהנות מפטור זה.

•    פטור במכירת שתי דירות 

על פי נוסח החוק, תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, אך בתנאי חשוב במיוחד - מטרת המכירה צריכה להיות רכישת דירה אחת במקומן.

לפטור זה תנאים נוספים: 

על שווי הדירה החדשה להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה נועד כדי להבטיח כי ההון אכן נוצל לרכישת דירה. 
במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד. 
בנוסף, הפטור ניתן אם פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה נעשית בפרק זמן  של 12 חדשים שלפני\ אחרי מכירת הדירה השנייה.
על המחיר הכולל של שתי הדירות להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש ובאשר לדירה השניה הנמכרת בלבד, ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.

•    פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה

פטור בעת העברת נכס ללא תמורה מתקיים לרוב בסיטואציות של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאי החוק. במקרה שכזה, קיים פטור חלקי ממס שבח, כאשר הקונה משלם שליש משיעור המס. 
יש לשים לב: החל מ-2014, הגדרת 'קרוב משפחה' צומצמה, כאשר העברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה. 
בנוסף, העדכונים בחוק מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מרגע קבלתה. מקבל דירה במתנה ייהנה מפטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם התגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים אך לא באופן קבוע.

•    עדכוני תנאים לפטור החל מ-2018

החל מ-2018, הרפורמה מיושמת במלואה, ולכן נוספים תנאים לקבלת פטור:
ראשית, מדובר בדירה היחידה של המוכר - מדובר בתנאי הכרחי ובסיסי, כאשר בעלים של דירת מגורים יחידה (שאינו תושב חוץ) זכאי למכור דירה אחת בפטור כל 18 חודשים. הבדיקה על כמות הדירות בבעלות המוכר נעשית נכון ליום המכירה. תנאי נוסף הוא שהמוכר מחזיק בדירה 18 חודשים מיום סיום בנייה. 

הסייגים לתנאי זה:

ההגדרה של 'מכירת דירה נוספת', כלומר דירה שהיא מעבר לדירה יחידה בבעלות, לא תיחשב בתור דירה נוספת אם מדובר בדירה שהאחזקה של המוכר בה קטנה משליש דירה, דירה שהושכרה בתור דירה מוכרת לפני 1997, דירה שהתקבלה בירושה והיא הדירה היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג\צאצא ו\או בן זוג של הצאצא של המוריש. 

במקרה בו המוכר מחזיק בדירה מירושה שהחלק שלו בה אינו גדול מ-50%, הדירה לא תיחשב בתור דירה נוספת. 

עוד סייג חשוב: דירה אשר נרכשה כתחליף לדירה שנמכרה ב-18 החודשים שלפני המכירה- לא תחושב כדירה נוספת.

•    תקרה לפטור 

בנוסף, הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.5 מיליון שקל. כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה. 

מס שבח בפרויקטי תמ"א 38 

באשר לביצוע פרויקט תמ"א, עולה השאלה האם קיים תשלום מס שבח? הרי נוצר רווח כתוצאה מהשבחה של הנכס, דרך הוספה של מרפסת, מעלית, שיפוץ הבניין, ממ"ד וכד'. 

התשובה מחולקת לשניים: בביצוע תמ"א 38/1, החוק מגדיר פטור ממס שבח בעת מכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתכנית התמ"א. הפטור ניתן לאחר בחינת זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת בעבורן, כאשר קיימים מספר תנאים לקבלת פטור: 1. התמורה ניתנה בשירותי בנייה ועל פי תכנית החיזוק (ולא במזומן, למשל) 2. המבנה עובר חיזוק מפני רעידות אדמה ושיפוץ הכולל הרחבת שטחי שירות, התקנת מעלית, מרפסות שמש, מחסנים וחנייה.

כאשר מדובר על פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), אין פטור ממס שבח, משום שמדובר במכירה של דירה וקבלת דירה אחרת במקומה. במקור, רשות המיסים התייחסה לעסקה בתור 'עסקת קומבינציה'. מאז כניסת הרפורמה הוכנסו תיקונים לחוק, המאפשרים פטור במקרים בהם התוספת לדירה המקורית לא עולה על 25 מ"ר, או שערכה של הדירה החלופית אינו גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה הנוספות, או מסכום של 2.1 מיליון שקל (הסכום הגבוה מביניהם).

יכול לעניין אותך: איך לחסוך כסף ממסים על עסקת קומבינציה?

שאלות נפוצות 

•    מהי שומה עצמית?

שומה עצמית היא השומה הנערכת על ידי מוכר הנכס בעצמו, ומועברת למס הכנסה יחד עם הצהרה על העסקה ופרטיה. דיווח זה כולל חישוב מס שבח. רשות המיסים שולחת (על פי חוק) לנישום הודעה על סכום המס שהצהיר עליו, וסכום זה הוא שומה עצמית של מס שבח. בהמשך, רשות המס ראשית לערוך שומה מחדש בהתאם לתחשיב שהיא רואה לנכון, ולהעביר את הסכום החדש לנישום. על שומה זו ניתן להגיש ערעור. 

•    שאלת משפרי הדיור: מה קורה כשקונים דירה לפני מכירת הדירה הקיימת?

בחלק מהמקרים, משפרי דיור מוכרים את הדירה הקודמת שלהם רק לאחר רכישת הדירה החדשה, וכך נוצר מצב בו הם מחזיקים יותר מדירה אחת בעת המכירה, ולכאורה חייבים במס שבח. על מנת למנוע מקרים אלו, המחוקק קבע כי תתאפשר תקופת חפיפה של 18 חודשים לכל היותר בו משפרי הדיור יורשו להחזיק שתי דירות במקביל – ועדיין לקבל פטור ממס שבח.

•    האם יש מס שבח במכירה חלקית?

כאשר מדובר בקרקע, והמוכר מבצע עסקה על חלק מהשטח, מס השבח מחושב על פי שווי הקרקע כולה, ולא על פי השווי הספציפי של השטח הנמכר. כלומר, גם אם זכויות הבנייה בשטח הנמכר נמוכות יותר, מס השבח יחושב על פי הזכויות הכלליות על כל הקרקע.

•    האם יש פטור על העברת נכס בעקבות הסכם גירושין?

על פי חוק, העברת זכות בדירה המבוצעת על פי פסק דין שניתן בגירושין, לא תוגדר כלל בתור מכירת דירה, גם אם בוצעה בין בני הזוג, או בין בני הזוג לילדיהם, ובין אם היא מבוצעת עם תמורה או ללא תמורה. כלומר, ההעברה אינה נחשבת בתור אירוע מס, ולכן אין צורך לדווח עליה למיסוי מקרקעין.

•    מה קורה במכירת דירה שבנייתה עדיין לא הסתיימה?

דירה שהבנייה שלה עדיין לא הושלמה, אינה מוגדרת בתור 'דירת מגורים', ולכן אינה זכאית לפטור על פי חוק. במקרים בהם חלק מהדירה נמצא בשלבי בנייה (בעבודות הרחבה, למשל), קיים סיכוי לכך שכל הדירה תוגדר בתור דירה לבנייה, ולכן לא יהיה ניתן לקבל פטור. לחילופין, הפטור יכול להתקבל על חלק מהתמורה, המיוחס לחלק הגומר המשמש למגורים, אך לא לחלק המצוי בבנייה.

•    מהו יום המכירה לצורך מס שבח?

יום המכירה לצורך תשלום מס שבח הוא יום חתימת החוזה. כאמור, מיום החתימה, למוכר יש חלון של 40 יום לדווח לרשות מיסוי מקרקעין. החריגים בסעיף זה הם הוצאה לפועל (יום אישור המכירה), הפקה (יום פסק הדין הסופי), עסקאות קומבינציה (יום אישור התכנית) ועסקאות מול מנהל מקרקעי ישראל (יום אישור העסקה על ידי המנהל).

סיכום

לסיכום, מס שבח הון, שבעבר היה "מס בספרים" וכמעט ולא יושם, הפך בשנים האחרונות למס משמעותי הנגבה בעת מכירת דירות בישראל. ראשית, חשוב לבדוק לפני מכירת דירה האם קיימת השבחה (רווח) בעת המכירה. בנוסף, ישנם תנאים רבים לקבלת פטור מלא\חלקי מתשלום מס שבח, כך שלקראת מכירה של דירה, חשוב לבדוק עם איש מקצוע האם קיימים תנאים לפטור, וכיצד לממש את הזכאות לפטור זה. בנוסף, מומלץ לבדוק עם איש מקצוע האם קיימים תנאים המאפשרים לכם להפחית מס שבח ששולם על ידיכם בעבר (למשל, אם רכשתם דירה אחרי 1961 ומכרתם אחרי 2006), בתכנון מס שיפחית את מס השבח העתידי.

עשוי לעניין אותך גם: היטל השבחה – המדריך המלא
 

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.03.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.03.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל
תאריך:
14.04.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר