Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

מה לא לעשות: אנשי נדל"ן מייעצים לממשלה החדשה ש(אולי) תקום

פרויקט מיוחד של מרכז הנדל"ן לרגל החגים מנסה לעשות סדר בענף ולתת לממשלה החדשה, אם תקום בקרוב, טיפים חשובים • כתבה שלישית: תכנון ובנייה והתנהלות הרשויות



תכנון ובנייה והתנהלות הרשויות
מרכז הנדל"ן
תכנון ובנייה והתנהלות הרשויות

ענף הנדל"ן הישראלי מתמודד עם אתגרים רבים, אך אם תשאלו את אנשי המקצוע המנוסים ביותר הם יגידו לכם כי הבעיה העיקרית, זו שמקשה יותר מכול על תכנון והקמת פרויקטים נדל"ניים, היא הבירוקרטיה הישראלית. מה הם הדברים המפריעים ביותר מבחינת תכנון ובנייה בענף הנדל"ן הישראלי? עד כמה התנהלות הרשויות משפיעה על ההתנהלות השוטפת? ומה חשוב שהממשלה החדשה לא תעשה בסוגיה זו?

רון נובוטני, מבעלי טריגו נדל"ן: "המלצתנו לממשלת ישראל ה-22 היא לא לבחור בקיצורי דרך בדמות פתרונות שונים ומשונים, ולקצר את הבירוקרטיה הארוכה עד מתן אישורי הבנייה כדי לשמור על מאזן הצע וביקוש חיובי - מהלך שיוביל להורדת מחירים. בישראל תהליכי התכנון אורכים עשרות שנים, מתחילת התכנון ועד לאישור התוכניות קיים פער של חוסר רלוונטיות בניצול הקרקעות ובכמות היחידות המאושרות, ויחס הביקוש בזמן זה עולה על ההיצע המאושר לבנייה. בכל שנה יחס הביקוש עולה על ההיצע בעשרות אחוזים, וכך נוצר מעגל קסמים שבסופו של דבר מביא להתייקרות הקרקעות ומחירי הדירות. באזורי המרכז מרכיב עלות הקרקע מהווה יותר מ-50% משווי הדירה, והופך את ההתייקרות לבלתי ניתנת לעצירה כל עוד אין היצע מאוזן שנותן מענה לביקוש הנולד. כל פתרון אחר יוצר תעתועים רגעיים.

בישראל תהליכי התכנון אורכים עשרות שנים, מתחילת התכנון ועד לאישור התוכניות קיים פער של חוסר רלוונטיות בניצול הקרקעות ובכמות היחידות המאושרות, ויחס הביקוש בזמן זה עולה על ההיצע המאושר לבנייה. בכל שנה יחס הביקוש עולה על ההיצע בעשרות אחוזים, וכך נוצר מעגל קסמים שבסופו של דבר מביא להתייקרות הקרקעות ומחירי הדירות"

ישנו סיפור שמלווה אותי מהילדות, אז ביליתי עם אבי בחנות אספנות. המוכרת שאלה אותו: 'אדוני, אתה יודע כמה זה עולה?' הוא השיב לה: 'כמה שהאנשים יהיו מוכנים לשלם עבור זה'. לימים הבנתי את משמעות המענה הקצר כתובנה עמוקה ואולי בסיסית בעולם הערכת השווי, שנגזר ממחיר ביצוע העסקה בפועל, המהווה תוצאה של ההיצע מול הביקוש. הוא לא נובע מרגולציה, ממיסוי או מפתרונות נקודתיים שגורמים לתוצאות קצרות טווח המושתתות בעיקר על פסיכולוגיה ולא על כלכלה".

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר, קוראת לממשלה החדשה לא לשנות את המדיניות חדשות לבקרים: "בשנים האחרונות נתקלים העוסקים בנדל"ן ללא הרף ברפורמות ובשינויים בתפיסות העולם. השוק צריך להתאים את עצמו בכל פעם מחדש ליוזמה ממשלתית שמתרגשת עליו, אחת לכמה חודשים, ועד שמסיימים לעכל את השינוי - מגיע שינוי חדש. המבחן של כל ממשלה הוא יעילות המערכת: כמה זמן לוקח לבנאדם לקבל היתר פשוט, כמה זמן 'נתקעים' בוועדה מקומית ובוועדת הערר, כמה זמן לוקח לקבל היתר מורכב... אלה המבחנים. 

לא רק היזמים משלמים את המחיר, כולנו נפגעים מהבירוקרטיה. אין ספק שלריבוי ההנחיות ומסמכי המדיניות קשר ישיר למספר התיקים המוגשים לוועדות הערר המחוזיות, וברור שריבוי התיקים משפיע על הימשכות הטיפול בוועדות הערר, על כל המשמעויות השליליות שיוצרים עיכובים אלו"

כך למשל נכון לגבי היתרי תמ"א 38: המסלול שלהם אורך שנים, כי בכל תיק יש בעיות ואי-ודאות ושיקול דעת ומתנגדים ועררים, ובינתיים המדיניות משתנה והיזם - שישב עם הדיירים במשך חודשים ארוכים - מוצא את עצמו עם הסכם לא רלוונטי כי המדיניות השתנתה. לא רק היזמים משלמים את המחיר, כולנו נפגעים מהבירוקרטיה. אין ספק שלריבוי ההנחיות ומסמכי המדיניות קשר ישיר למספר התיקים המוגשים לוועדות הערר המחוזיות, וברור שריבוי התיקים משפיע על הימשכות הטיפול בוועדות הערר, על כל המשמעויות השליליות שיוצרים עיכובים אלו".

שייקה נפחא, מנכ"ל חברת סלעית, קורא לממשלה החדשה שתקום לאשר תוכניות בתוך חודשים ספורים: "לצערנו המדינה מקשה על בעלי קרקעות פרטיים להוציא תב"ע לפועל, מהשיקולים הלא נכונים. במקום להתעסק בשימת רגליים ליזמים, אני מממליץ למדינה להתמקד בהובלת תב"עות חדשות בתוך חצי שנה. זהו עקב האכילס המשמעותי ביותר בתחום התכנון והבנייה כיום. יזמים מכלים את האנרגיה והמשאבים שלהם על טרטור בין ועדות התכנון, בעוד אלה גוררות רגליים, לא מסוגלות לקבל החלטות מורכבות ומגלגלות אחריות בין ועדה אחת לשנייה ובין מקבלי ההחלטות. בעוד באירופה משחררים תוכנית בתוך שישה חודשים, אצלנו אישור תוכנית אורך 12-7 שנים, וכך מתמעטים היזמים שרוצים להוציא תב"ע לפועל. אין להתפלא על כך שבינתיים בעלי קרקעות פרטיים ממשיכים 'לדגור' על הקרקע ולחכות לגואל – ליום שבו המדינה תחליט לבצע בעצמה תב"ע.

יזמים מכלים את האנרגיה והמשאבים שלהם על טרטור בין ועדות התכנון, בעוד אלה גוררות רגליים, לא מסוגלות לקבל החלטות מורכבות ומגלגלות אחריות בין ועדה אחת לשנייה ובין מקבלי ההחלטות. בעוד באירופה משחררים תוכנית בתוך שישה חודשים, אצלנו אישור תוכנית אורך 12-7 שנים, וכך מתמעטים היזמים שרוצים להוציא תב"ע לפועל"

אומנם מצבה של ישראל משתפר בכל הנוגע להקלה בנטל הבירוקרטי, אולם מצבנו עודנו בכי רע, במיוחד בתחום הנדל"ן. כך למשל, ישראל נחשבת לאחת הגרועות בעולם בנוגע לרישום נדל"ן, וכל התוכניות של הממשלות האחרונות לטיפול בתחום הדיור לא מצליחות לתת מענה לנושא ההיצע. הממשלה אמנם מתהדרת בעשרות אלפי יחידות דיור על הנייר, ומחלקת לכאורה מיליארדים בהסכמי גג, אלא שבפועל מספר התחלות הבנייה לא משתנה וקצב התכנון והיישום בפועל איטי כבעבר".

ישי רוט, סמנכ"ל השיווק בחברת שובל מתחמי מגורים, ממשיךל באותו קו - וקורא לחייב את הוועדות המקומיות לפעול בלוחות זמנים קצרים: "רוב הקבלנים נתקלים בבעיות של הוצאת היתרי הבנייה, ורוב התהליכים להוצאת היתרים אורכים יותר משנה וחצי. הסיבות לכך מגוונות: חוסר בכוח אדם בוועדות המקומיות, העובדה שאין להן מגבלת זמן לטיפול, פוליטיקה ועוד. על הממשלה ליזום חקיקה שתחייב את הוועדות המקומיות להוציא היתר בנייה בתוך שלושה חודשים, וכן לאכוף את חובתן להוציא תב"עות בפרק זמן קצר. לטעמנו, הדבר יגרום להצפה של השוק בעשרות אלפי יחידות דיור ויפתור חלק גדול מהמשבר".

על הממשלה ליזום חקיקה שתחייב את הוועדות המקומיות להוציא היתר בנייה בתוך שלושה חודשים, וכן לאכוף את חובתן להוציא תב"עות בפרק זמן קצר. לטעמנו, הדבר יגרום להצפה של השוק בעשרות אלפי יחידות דיור ויפתור חלק גדול מהמשבר"

ד"ר חיים זיכרמן, ראש ביה"ס לנדל"ן, הקריה האקדמית אונו: "הממשלה הנכנסת תידרש לקבל שתי החלטות משמעותיות ביותר עבור שוק הנדל"ן. הראשונה, אם מטה הדיור יישאר גוף רגולטורי החולש על שוק הנדל"ן הישראלי או שמא יוחלש ואפילו יפורק, וסמכויותיו יחזרו לידי המשרדים. שר האוצר הנכנס יצטרך להחליט אם להמשיך ולהחזיק במבנה ריכוזי זה. 

שאלה שנייה הינה גורלה של תוכנית 'מחיר למשתכן': קיימת מחלוקת רחבה בשוק באשר לכדאיות תוכנית מחיר למשתכן והצלחתה, אולם הפסקת התוכנית באופן מהיר על ידי הממשלה הנכנסת עלולה לייצר חוסר ודאות בשוק הדיור, שישפיע הן על היזמים והן על מחירי הדיור. טוב תעשה הממשלה הנכנסת אם תחיל שינויי מדיניות בצורה מדודה ואיטית, תוך בדיקת השפעתה על השוק המקומי".

קיימת מחלוקת רחבה בשוק באשר לכדאיות תוכנית מחיר למשתכן והצלחתה, אולם הפסקת התוכנית באופן מהיר על ידי הממשלה הנכנסת עלולה לייצר חוסר ודאות בשוק הדיור, שישפיע הן על היזמים והן על מחירי הדיור. טוב תעשה הממשלה הנכנסת אם תחיל שינויי מדיניות בצורה מדודה ואיטית, תוך בדיקת השפעתה על השוק המקומי"

צביקה דוד, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף קבלני תשתיות, קורא לממשלה החדשה להורות על הפסקת הטמנת פסולת בניין בקרקע: "זו אחת הבעיות הבוערות בתחום איכות הסביבה. השלכת פסולת בניין או הטמנתה בקרקע מייצרות נזקים בלתי הפיכים לסביבה, בזמן שקיים פתרון אמיתי בשטח - והוא מִחזור פסולת בניין לצורך שימוש חוזר. החלטת ממשלה משנת 2003 באה להגדיר את ראשיתו של תהליך מוסדר לטיפול בפסולת, ואליה היו אמורות להתווסף תקנות והחלטות תוך השתלבות כל הגופים נשעני התקציב הציבורי בתהליך ניהול הפסולת והפיכתה למשאב.

הממשלה החדשה צריכה לגבש מדיניות ברורה של ניהול פסולת הבניין, מחזורה והפיכתה למוצר לשימוש חוזר. יישום מלא של הפיכת הפסולת ממטרד למשאב היא משימה בת ביצוע: הטכנולוגיות והידע קיימים, היזמים והיוזמות נמצאים כאן, כל שנדרש הוא יד מכוונת המרכזת את הפעילות ומכווינה את כל הגורמים להתאגד תחת גוף בעל סמכויות שישמש כ'מנהלת הטיפול בפסולת', ירכז את הפעילות ויביא להישגים מדהימים בתוך זמן קצר ביותר"

לאורך כל התקופה מאז החלטת הממשלה בוצעו מהלכים נקודתיים והתגלו יוזמות כאלה ואחרות, אולם לא הייתה התגייסות כוללת של הגורמים הרלוונטיים לטיפול בנושא פסולת הבניין. החלטות שנתקבלו על ידי גורמים רלוונטיים כדוגמת החשב הכללי התקיימו חלקית או שלא נתקיימו כלל, ועד היום לא הושלמה התקינה הנדרשת. הממשלה החדשה צריכה לגבש מדיניות ברורה של ניהול פסולת הבניין, מחזורה והפיכתה למוצר לשימוש חוזר. יישום מלא של הפיכת הפסולת ממטרד למשאב היא משימה בת ביצוע: הטכנולוגיות והידע קיימים, היזמים והיוזמות נמצאים כאן, כל שנדרש הוא יד מכוונת המרכזת את הפעילות ומכווינה את כל הגורמים להתאגד תחת גוף בעל סמכויות שישמש כ'מנהלת הטיפול בפסולת', ירכז את הפעילות ויביא להישגים מדהימים בתוך זמן קצר ביותר".

איתי בניאן, סמנכ"ל נדל"ן בחברת מיינדספייס: "אנחנו ממליצים לממשלה החדשה שלא להגביל יצירה וצמיחה של עסקים קטנים וחדשים, ולהתייחס לעסקים חדשים באופן שונה מעסקים ותיקים. לדוגמה, להעניק הקלות בארנונה, להוריד את המיסוי, לעודד השקעות ראשוניות, לסייע בגיוס כספים וכוח אדם ועוד. עסקים קטנים וחברות סטארט אפ הן מנוע צמיחה כלכלי משמעותי לכלכלה הישראלית, ותמיכה ביצירת עוד עסקים תהיה קריטית להמשך הצמיחה הכלכלית בארץ".

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://pisga.nadlancenter.co.il/?Link=1005

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
27.11.2019

מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
19.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר