Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

מה לא לעשות: אנשי נדל"ן מייעצים לממשלה החדשה ש(אולי) תקום

פרויקט מיוחד של מרכז הנדל"ן לרגל החגים מנסה לעשות סדר בענף ולתת לממשלה החדשה, אם תקום בקרוב, כמה טיפים חשובים • כתבה שנייה: התחדשות עירונית ותמ"א 38



התחדשות עירונית ותמ"א 38
מרכז הנדל"ן
התחדשות עירונית ותמ"א 38

רגעים לפני יום כיפור האחרון התקבלה ההחלטה: תמ"א 38 תוארך בשנתיים וחצי מעבר ל"תאריך התפוגה" שלה, עד אוקטובר 2020, וכל הדיבורים והספקולציות שליוו את העניין במשך חודשים רבים הפכו לבשורה. אך האם הבשורה הזו טובה למשק או רעה? האם ענף הנדל"ן ערוך לסיומה של התוכנית, ואילו חלופות יש להציע לה?

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר, העוסק בתכנון ובנייה: "חשוב שהממשלה החדשה לא תהרוג את תמ"א 38 מבלי לדאוג להוראות מעבר שיגנו על מי שנמצא בתהליך ובלי לדאוג להסדר אחר שימלא את הוואקום. על אף הביקורת מצד הרשויות המקומיות, נקודת המוצא היא כי לא ניתן לבטל את תמ"א 38 ללא מציאת חלופה הולמת - הן בשל הצורך בחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, הן בשל הצורך במיגון מבנים נגד פגיעות טילים, הן בשל הצורך בחידושם של מבנים ישנים ורעועים, והן בשל הצורך בציפוף ניכר של אזורי המגורים, בעיקר במרכז הארץ. ההליך לקידומו של מנגנון משופר או חלופי מהווה הזדמנות לתקן חלק מהקשיים שהתעוררו במהלך יישומה של תמ"א 38, ואשר לא תמיד ניתן היה למצוא להם פתרון ראוי 'תוך כדי תנועה'. לאור זאת, ייתכן שבמסגרת המנגנון החדש שיחליף את תמ"א 38, יהיה צריך למצוא פתרונות אחרים לצורך יצירת כלכליות, אשר תהווה תמריץ למימושו של פרויקט, כגון בדרך של העצמת זכויות הבנייה שיוּתרו במסגרת הפרויקט. לחלופין, ייתכן כי יידרש סבסוד מסוים של המדינה באמצעות מנגנון כזה או אחר.

על אף הביקורת מצד הרשויות המקומיות, נקודת המוצא היא כי לא ניתן לבטל את תמ"א 38 ללא מציאת חלופה הולמת - הן בשל הצורך בחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, הן בשל הצורך במיגון מבנים נגד פגיעות טילים, הן בשל הצורך בחידושם של מבנים ישנים ורעועים, והן בשל הצורך בציפוף ניכר של אזורי המגורים, בעיקר במרכז הארץ. ההליך לקידומו של מנגנון משופר או חלופי מהווה הזדמנות לתקן חלק מהקשיים שהתעוררו במהלך יישומה של תמ"א 38, ואשר לא תמיד ניתן היה למצוא להם פתרון ראוי 'תוך כדי תנועה'"

סוגיה נוספת הינה סוגיית הרוב הנדרש לצורך קידום תוכנית התחדשות עירונית. יש לתקן התקנות העוסקות באחוז ההסכמה הנדרש להגשת תכנית, כך שבתוכניות מכוח תמ"א 38 (או כל תוכנית שתחליף אותה) די יהיה בהסכמה של 80% מבעלי הזכויות במתחם, בדומה לאחוז ההסכמה הנדרש כיום בעת הוצאת היתר. לצד כל אלו, וחרף ההעדפה הברורה לקידום פרויקטים של הריסה ובנייה על פני פרויקטים של חיזוק, וההעדפה לתכנון מתחמי, יש לוודא שהפתרון שייקבע ייתן מידה של גמישות, אשר תאפשר לתת מענה לבניינים שאין להם פוטנציאל ממשי להוות חלק ממתחם או שאין להם פוטנציאל ממשי להריסה ובנייה".

רוני צברי, בעלי חברת צברים: "לדעתי הממשלה החדשה לא צריכה לאשר את ביטול תמ"א 38, אך אני סבור כי יש לשנות אותה כך שלא תחול על בניינים בודדים שלא מביאים לשינוי חברתי או פתרון בנושא התשתיות, אלא על מתחמי מגורים שלמים, לפי הקריטריונים של פינוי-בינוי. תמ"א 38 היא תוכנית טובה, אלא שהיא פחות מממשת את הפוטנציאל שלה כשמדובר בבניינים בודדים. כמו כן, ובניגוד לפינוי-בינוי, כשתמ"א 38 חלה במתחמים גדולים היא לא מגדילה את הצפיפות בצורה אגרסיבית כמו במתחמי הפינוי-בינוי, לא דוחקת את התושבים הוותיקים ומשאירה את השטחים הירוקים, שלרוב בפרויקטי פינוי-בינוי מתחסלים בשל הצפיפות הגבוהה הנדרשת מטעמים כלכליים". 

תמ"א 38 היא תוכנית טובה, אלא שהיא פחות מממשת את הפוטנציאל שלה כשמדובר בבניינים בודדים. כמו כן, ובניגוד לפינוי-בינוי, כשתמ"א 38 חלה במתחמים גדולים היא לא מגדילה את הצפיפות בצורה אגרסיבית כמו במתחמי הפינוי-בינוי, לא דוחקת את התושבים הוותיקים ומשאירה את השטחים הירוקים, שלרוב בפרויקטי פינוי-בינוי מתחסלים בשל הצפיפות הגבוהה הנדרשת מטעמים כלכליים"

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל"ן: "על הממשלה החדשה להחליט לא להפסיק את תמ"א 2/38 הריסה ובנייה, וכן להפסיק את תמ"א 1/38 חיזוק ותוספת בנייה. בתמ"א 2/38 הושקעו יותר מדי משאבים מכדי שאפשר יהיה לבטלה בהינף יד. עם זאת, היא זקוקה לרפורמה נרחבת כדי להפוך אותה לשוויונית יותר, וכדי שקיומה יתאפשר גם בפריפריה.

אחת הבעיות הגדולות אצלנו היא שלא עושים תכנון לטווח ארוך. בהתחלה מייצרים תוכנית שעם הזמן מתגלות בה בעיות, ומשנים אותה בשיטת טלאי ועוד טלאי תוך כדי תנועה. בתוכנית הקיימת יש המון חורים, היא מייצרת חוסר שוויוניות עם תמורות גבוהות לעשירים ונמוכות לעניים. כך נוצר מצב שמי שבאמת צריכים אותה לא זוכים ליהנות ממנה. עברו 14 שנים מאז שהתוכנית נולדה, ואני חושב שבמקום להכניס בה בכל פעם תיקונים, צריך להושיב את טובי המוחות בענף שיוציאו תחת ידיהם תוכנית עם מדיניות ארצית ללא פגמים - כזו שתהיה שוויונית, עם כלים ברורים שיחולו על כל הרשויות ויגדירו מה ואיך לעשות. חשוב שתוכנית כזו תכיל פתרון הוליסטי שיתאים גם לפריפריה וגם לתל אביב. תמ"א 1/38 לעומת זאת מייצרת ברוב המקרים מוטציות תכנוניות לא ראויות - בניינים שהתוספות של ממ"דים ומעליות מעוותים אותם, וחבל. ברוב המקרים זה פתרון רע, מה גם שהתהליך הזה מייצר הרבה סבל לדיירים הקיימים".

עברו 14 שנים מאז שהתוכנית נולדה, ואני חושב שבמקום להכניס בה בכל פעם תיקונים, צריך להושיב את טובי המוחות בענף שיוציאו תחת ידיהם תוכנית עם מדיניות ארצית ללא פגמים - כזו שתהיה שוויונית, עם כלים ברורים שיחולו על כל הרשויות ויגדירו מה ואיך לעשות. חשוב שתוכנית כזו תכיל פתרון הוליסטי שיתאים גם לפריפריה וגם לתל אביב"

עו"ד עודד נבון, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד צבי שוב: "תמ"א 38 נוצרה במקור על מנת לחזק מבנים ישנים מפני אסונות טבע ורעידות אדמה, ואמורה לשקף אינטרס מובהק של המדינה לאפשר לפרויקטים אלו להגיע לבשלות במהירות האפשרית, בוודאי במקרים שבהם מצבם ההנדסי של הבניינים הפוטנציאליים אינו תקין ואף עלול להיות מסוכן.
 
בקליפת האגוז ניתן להגיד כי בהשוואה לעסקאות פינוי-בינוי אשר לשם הוצאתן לפועל נדרשת פעילות מורכבת של כל הגורמים המעורבים, הן ברמה התכנונית והן ברמה הביצועית, פרויקטים של תמ"א 38 מאופיינים בקלות יחסית, תכנונית וביצועית, כך שהוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג תמ"א 38 עשויה להיות מטבע הדברים קצרה ופשוטה יותר באופן יחסי, ומשכך גם חשופה פחות לסיכונים במשך חיי הפרויקט, והכל תוך הגשמת מטרותיה המקוריות של תמ"א 38. לאור האמור, נדמה כי אין ספק שקיימים מקרים מובהקים אשר בהם הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38 תהא המיטבית והעדיפה על פני פתרון של פינוי-בינוי, ובמקרים אלו ביטולה של תמ"א 38 עלול לגרום לנזקים הן ברמת המיקרו של בעלי הזכויות, אשר מימוש זכויותיהם יתעכב באופן משמעותי, והן ברמת המאקרו של האינטרס המדינתי, שכן חיזוקם של המבנים המסוכנים יתעכב כמפורט לעיל".

אין ספק שקיימים מקרים מובהקים אשר בהם הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38 תהא המיטבית והעדיפה על פני פתרון של פינוי-בינוי, ובמקרים אלו ביטולה של תמ"א 38 עלול לגרום לנזקים הן ברמת המיקרו של בעלי הזכויות, אשר מימוש זכויותיהם יתעכב באופן משמעותי, והן ברמת המאקרו של האינטרס המדינתי, שכן חיזוקם של המבנים המסוכנים יתעכב כמפורט לעיל"

ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "לא מעט טעויות נעשו בקדנציה הנוכחית בתחום הדיור. אני מצפה ומקווה שכשתקום הממשלה החדשה לא יחזרו על אותן טעויות, שירעו את מצב שוק הדיור. ראשית, לא לבטל בצורה גורפת את תוכנית תמ"א 38: ישנן ערים שונות בארץ שכמעט בלתי אפשרי לייצר בהן התחדשות עירונית ללא תמ"א 38. יש לבחון כל אזור וכל עיר לגופו של עניין, ולא לקבל החלטה שגוזרת דין התחדשות על אזורים שלמים. 

נוסף על כך, חשוב לא לזנוח את הפריפריה. לא ראינו בקדנציה הנוכחית השקעה גדולה בפריפריה, חוץ משיווק קרקעות בפריפריה במסות, ללא תב"עות מאושרות, לטובת מחיר למשתכן. לא ראינו חשיבה אסטרטגית נדל"נית על פיזור אוכלוסייה נכון בפריפריה, על השקעה בתשתיות וכו'. גם נושא ההתחדשות העירונית בפריפריה לא קיבל מענה: תושבי הפריפריה זקוקים בדחיפות להתחדשות עירונית, ישנן ערים שיושבות על השבר הסורי-אפריקאי, ואם חלילה תתרחש רעידת אדמה הבניינים הישנים לא יחזיקו מעמד. הצורך בהתחדשות בפריפריה דחוף לעיתים אף יותר מהתחדשות באזורי ביקוש. הבעיה שבשל אי-כדאיות כלכלית יזמים לא נכנסים לשם. המדינה חייבת לקחת את הנושא הזה כפרויקט לאומי בעל חשיבות חברתית, ולתת תמריצים ליזמים שיבואו לבצע פרויקטי התחדשות עירונית מחוץ לאישורי הביקוש".

לא ראינו בקדנציה הנוכחית השקעה גדולה בפריפריה, חוץ משיווק קרקעות בפריפריה במסות, ללא תב"עות מאושרות, לטובת מחיר למשתכן. לא ראינו חשיבה אסטרטגית נדל"נית על פיזור אוכלוסייה נכון בפריפריה, על השקעה בתשתיות וכו'. גם נושא ההתחדשות העירונית בפריפריה לא קיבל מענה: תושבי הפריפריה זקוקים בדחיפות להתחדשות עירונית, ישנן ערים שיושבות על השבר הסורי-אפריקאי, ואם חלילה תתרחש רעידת אדמה הבניינים הישנים לא יחזיקו מעמד. הצורך בהתחדשות בפריפריה דחוף לעיתים אף יותר מהתחדשות באזורי ביקוש. הבעיה שבשל אי-כדאיות כלכלית יזמים לא נכנסים לשם"

יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי חברת אאורה: "התחדשות עירונית היא רעיון חברתי - תושבים וותיקים ותושבים חדשים, זוגות צעירים ומשפחות שחיים זה לצד זה. הממשלה החדשה תצטרך לייעל ולשפר את הסיוע בתחזוקה ובדמי הניהול לתושבים הוותיקים, תוך דרישה להקמת קרן תחזוקה. התושבים הוותיקים מורגלים לתשלום נמוך של ועד בית או דמי ניהול ולכן המצב החדש גורם לכך שלא תמיד יש באפשרותם לממן את דמי הניהול החדשים. הדבר יכול להסתייע על ידי תוספת זכויות, יצירת הכנסה ממסחר או על ידי קרן הונית שתמומן מתוספת זכויות נוספת בפרויקט שתעבור ישירות לדיירים ולא ליזם הפרויקט. חלק מחזוננו ומחובתנו היא לתמוך בקיום השילוב בין התושבים הוותיקים והחדשים ולראות בתושבים הוותיקים כחלק בלתי נפרד מהשכונה המחודשת, גם בעתיד הרחוק".

התחדשות עירונית היא רעיון חברתי - תושבים וותיקים ותושבים חדשים, זוגות צעירים ומשפחות שחיים זה לצד זה. הממשלה החדשה תצטרך לייעל ולשפר את הסיוע בתחזוקה ובדמי הניהול לתושבים הוותיקים, תוך דרישה להקמת קרן תחזוקה. התושבים הוותיקים מורגלים לתשלום נמוך של ועד בית או דמי ניהול ולכן המצב החדש גורם לכך שלא תמיד יש באפשרותם לממן את דמי הניהול החדשים. הדבר יכול להסתייע על ידי תוספת זכויות, יצירת הכנסה ממסחר או על ידי קרן הונית שתמומן מתוספת זכויות נוספת בפרויקט שתעבור ישירות לדיירים ולא ליזם הפרויקט"

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "המדינה צריכה להפסיק להעניק לשלטון המקומי סמכויות רישוי רחבות מדי בתחום ההתחדשות העירונית. התחדשות עירונית היא המנוע החברתי הכי חשוב היום, וחייבים לתמוך בו בצורה רצינית יותר ממה שנעשה עד כה. חייבים להפקיע באופן מיידי את כל הסמכויות הקשורות לאישורי תב"ע, בעיקר לפינוי-בינוי, מהוועדות המקומיות ומראשי הערים, ולהשאיר את האחריות לנושא רק בתחום הוועדות המחוזיות. 

כמו כן, יש להקציב לוחות זמנים של שנה לכל היותר לאישור תב"ע, מיום הגשת הבקשה, וחצי שנה לאישור היתר בנייה. לגבי תמ"א 38, על אף שמדובר בהליך שלוחות הזמנים שלו קצרים יותר מפינוי-בינוי, זהו פתרון תכנוני גרוע שלא נותן דבר, למעט לבניין הספציפי. תמ"א 2/38 צריכה להתבצע רק במקום שבו אין אפשרויות לבצע פינוי-בינוי - התהליך הנכון יותר, מאחר שהוא מתרכז קודם כול בשיקולים של השכונה והעיר. נוסף על כך, צריך להגביר את נושא הוודאות בפינוי-בינוי, לקבוע באופן סופי ומראש מה הרווח היזמי ומה התמורות לדיירים. ברגע שהדיירים ידעו מה התמורה מראש, תיעצר תופעת הסחטנות ויימנע אובדן זמן בקידום הפרויקט".

תמ"א 2/38 צריכה להתבצע רק במקום שבו אין אפשרויות לבצע פינוי-בינוי - התהליך הנכון יותר, מאחר שהוא מתרכז קודם כול בשיקולים של השכונה והעיר. נוסף על כך, צריך להגביר את נושא הוודאות בפינוי-בינוי, לקבוע באופן סופי ומראש מה הרווח היזמי ומה התמורות לדיירים. ברגע שהדיירים ידעו מה התמורה מראש, תיעצר תופעת הסחטנות ויימנע אובדן זמן בקידום הפרויקט"

מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, יוסי חסון: יש לזכור כי למרות הדיבורים סביב הנושא, אין אלטרנטיבה אחרת לתמ"א 38, המאפשרת לחזק ולמגן מבנים ולהוסיף יח"ד חדשות בפרק זמן קצר יחסית, בתוך הערים. הממשלה הבאה תצטרך להבין כי ישנה חשיבות עליונה לוודאות תכנונית בהקשר זה. חוסר הוודאות הוא שמביא לעצירת פרויקטים רבים ולעליית מחירים. לצד זאת, יש להתחשב גם בקידום ההתחדשות העירונית בפריפריה, כך שתהיה סוף-סוף בעלת היתכנות כלכלית לביצוע".

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://pisga.nadlancenter.co.il/?Link=1005

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
27.11.2019

מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
19.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר