You are here

"ישראל הרחק מאחור בתחום הדיור - חייבים שינוי במרקם העירוני הבנוי"

עד 2035 יידרשו תוספת של 55-60 אלף דירות בשנה - איפה בדיוק יגורו כולם? • צריך גמישות מחשבתית ויצירתיות על מנת לפתור את בעיית הצפיפות • דעה 


25.11.18

הבניין המסתובב בברזיל
צילום מסך

מדינת ישראל נמצאת במקום ה-34 בעולם מבחינת צפיפות אוכלוסין - 388 בני אדם לקמ"ר. אם נוסיף לכך את העובדה ששני שליש משטח המדינה הינו מדברי, נראה כי צפיפות האוכלוסין הפיזיולוגית גבוהה בהרבה מצפיפות האוכלוסין האבסולוטית. אז איפה יגורו כולם?

לפי המועצה הלאומית לכלכלה, עד שנת 2020, צרכי הבנייה בארץ יעמדו על כ-45-50 אלף יח"ד בשנה, ועד 2035 יידרשו 55-60 אלף יח"ד. בפועל, עתודות הקרקע המיועדות לבנייה למגורים כיום יספיקו לפי האומדנים ל-15 שנה בלבד. אם נבחן גם את דוחות האו"ם לפיהם יותר מ-80% מאוכלוסיית העולם יגורו בערים במאה השנים הבאות, נראה כי הפתרון מצוי בבנייה צפופה במרקמים העירוניים ובהתחדשות עירונית שתאפשר גם את הגדלת כמות הדירות וגם תייצר מגוון ושוני במרקם העירוני הבנוי.

אך האם התחדשות עירונית היא הפתרון היחידי? השינויים הן בהרכב המשפחה ואורך החיים והן בתפיסות העולם יוצרים התנגשות בין העולם הישן של התב"ע והעולם החדש בו קיימת דינמיות בבנייה, אשר אינה מחייבת עוד צורה כזו או אחרת של היתרים. בנייה זו נתונה להשפעות טכנולוגיות חדשניות, שינויים בצרכי השימושים ובייעוד הנכסים. כבר היום ניתן לראות בניינים רבים בעולם שמגדירים מחדש את הבנייה: בברזיל, קיים מגדל מגורים בן 15 קומות, שיושב על ציר סביבו יכולה כל קומה להסתובב כך שניתן לסובב את הדירה שתפנה לשמש או לנוף בזמנים שונים של היום.

למרות הערכות צופות פני עתיד, אין לדעת בדיוק באילו מודלים נשתמש, במיוחד כאשר תוכניות המתאר טובות לשנתיים בלבד. המודלים העירוניים משתנים גם בגלל מעורבות הציבור בבנייה, כדוגמת קבוצות הרכישה, בועת הנדל"ן ומהפכת המידע. זאת ועוד, אוכלוסיית 2019 היא ברת דרישות החל מדיור בר השגה, מתחמי שכירות, עירוב שימושים, מתחמים קהילתיים, שימוש מרבי בנכס, ציפוף שטח, חללים משותפים וקטנים ועוד. לכן, ניתן לראות שאחד האתגרים בבניית עיר אטרקטיבית למגורים הוא יישום מכלול הרצונות והציפיות.

לסיכום, רצונות לחוד ומציאות לחוד - ישראל 2019 נמצאת מאחור, הרבה מאחור. הציבור מבחין שיש צורך בגמישות מחשבתית וביצירתיות על מנת לפתור את בעיית הצפיפות, אך הרשויות עדיין מסתבכות בנבכי הבירוקרטיה, וכל תהליך מכוונן יוצר יותר בעיות מפתרונות. קבלת היתר בנייה פשוט, למשל, שווה לחציית ים סוף. אם נוסיף לכך את ריבוי אופציות התכנון ושינוי סדרי עולם בתחום החיים האורבניים, נקבל סטגנציה ארוכת טווח. 

הפתרון הרצוי מצוי בידי נבחרי הציבור. הגיע העת שהנבחרים החדשים יקבלו ויישמו תפיסות עולם חדשות התואמות את הסטטוס העולמי ולא רק ילכו אצבע בצד אגודל וימלאו אחרי "הצעקנים" שבתושבים על מנת לשמור על הכסא, אלא יובילו את ישראל למובילה בתחום הנדל"ן בזהה למובילותיה בתחום ההיי טק. זה הזמן לשיתוף פעולה אמיתי בין תושבים, יזמים ורשויות כדי להוביל התחדשות עירונית מלאה, פרוגרסיבית, ניאו ליברלית שמתקדמת, מפתחת ומקדמת את העיר, עירוב שימושים, דירות קטנות, תחבורה המונית וקהילתיות מלאה.

אודות המחבר
איתי הוז
סמנכ"ל חברת הנדל"ן בית וגג ויו"ר איגוד התמ"א בלשכת המסחר

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
01.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?