You are here

חששו מירידת ערך הפנטהאוז - והצליחו לשנות תוכנית תמ"א 38

אותה ועדת ערר, שתי החלטות שונות: שני מקרים שממחישים כמה זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות וכי כל בקשה תיבחן לגופה


דנה אשכנזי
- שמאית מקרקעין, כלכלנית ומשפטנית
13.03.19

תמ"א 38
שאטרסטוק
התחדשות עירונית, תמ"א 38

לפנינו שני מקרים שממחישים כמה זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות וכי כל בקשה להיתר לפרויקט שונה מהאחרת, גם אם אינה מבקשת זכויות חורגות, ונבחנת ע"י ועדות הערר כל אחת לגופה. ועדת הערר מחוז מרכז החליטה לאחרונה שלא לאשר תוכנית תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי, על אף שלא התבקשו בה זכויות בנייה החורגות מהמותר לפי התמ"א. ועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית צריכה להפעיל שיקול דעת טרם אישור בנייה - לקחת בחשבון את האינטרסים הכלכליים של היזם מחד, ומנגד את ההיבטים הקנייניים והסביבתיים.

החלטה זו הגיעה יום אחד בלבד לאחר קבלת החלטה הפוכה לחלוטין באותה ועדת ערר שבה היא דחתה טיעונים דומים של העוררים וקבעה כי החלטת הוועדה המקומית לאשר הריסת מבנה והקמת מבנה חדש הינה סבירה ואין מקום לשנותה. 

ערר הוגש על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, שעניינה בבקשה לחיזוק מבנה בדרך של עיבוי בנייה מכוח תמ"א 38. על המגרש, בניין משותף אחד המורכב משני מבנים גובלים עם קיר משותף, כאשר כל מבנה נבנה במועד אחר ומתפקד באופן נפרד ועצמאי. בשנת 1978 נתנה הוועדה היתר בנייה להריסת החלק הדרומי של הבניין ובניית מבנה בן 4 קומות הכולל 6 דירות. בשנת 2009 ניתן היתר בנייה להריסת הצד הצפוני של הבניין ובניית בניין בן 6 הכולל 6 דירות.
 
עבור המבנה הדרומי שנבנה בשנת 1978, הוגשה בקשה להיתר הכוללת הרחבת הדירות הקיימות ע"י תוספת ממ"ד ומרפסת, הרחבת חנות בקומת קרקע וכן תוספת 2.5 קומות מכח תמ"א 38 ובסה"כ 6.5 קומות. עפ"י זכויות בנייה מאושרות, על הקרקע מותרת הקמת 6 יח"ד בלבד. הוועדה המקומית ערכה מספר דיונים בבקשה להיתר ולבסוף החליטה לאשרה.

על אישור זה הוגשו עררים. עיקר טענות העוררים מתייחס לפגיעה בדירות העליונות, שהינן דירות פנטהאוז, נוכח העובדה שמדובר במבנה בקיר משותף, שיהיה גבוה יותר מדירות העוררים. עוד טוענים העוררים למספר רב של יח"ד מעל למותר, לחוסר אחידות בבית המשותף והצורך בשינוי מיקום הממ"דים וכיוצ"ב. 

יצוין כי התנגדויות לפרויקטי תמ"א 38 שכיחות מאד. במקרה הנדון, כמו גם במקרים אחרים רבים, יזם הפרוייקט ביקש לאשר את הבקשה להיתר במלואה, על מנת שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית, וניתן יהיה לממש את מטרתה החשובה של התמ"א, לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה. לעומתו טענו העוררים, שאישור הבקשה כפי שהוגשה, יביא לפגיעה מהותית במקרקעי העוררים תוך ירידת ערכם.

לאחר הצגת הנתונים בפני ועדת ערר מחוז תל אביב, קבעה הוועדה כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר כפי שהוגשה, על אף שלא התבקשו זכויות בנייה החורגות מהמותר לפי התמ"א כאמור. לעניין הצפיפות (מספר יחידות הדיור), ציינה ועדת ערר שהתמ"א לא קבעה מהו היקף יחידות הדיור שניתן יהיה לאפשר מכוחה, ועל כן מדובר בחריגה מהזכויות המותרות.

ועדת הערר קבעה כי במסגרת בחינת בקשה מכוח תמ"א 38, על הוועדה המקומית לבחון את השלכות הנגרמות מתוספת זכויות הבנייה, תוספת הקומות, תוספת יחידות הדיור וכיו"ב שיש בהם להשפיע על המגרש והסביבה בכלל. זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, ולוועדה המקומית נתון שיקול דעת רחב, כמפורט בסעיפים 21-22 להוראותיה של התמ"א, שלא לאשר בקשות מכוחה. כלומר, על הוועדה המקומית לאשר רק בקשות מתאימות, על אף שהתמ"א חלה על כלל המבנים הלא מחוזקים במדינה, אין המשמעות היא שכולם יזכו להיתר בנייה מכוחה. 

עוד ציינה ועדת הערר כי מטרתה של תמ"א 38 היא לייצר תמריצים לחיזוקם של מבנים שנבנו שלא בהתאם לתקן 413 (תקן העוסק בעמידות מבנים בעת רעידת אדמה). עם זאת, לצד האינטרס הכלכלי של היזם ובעלי הזכויות בדירות טעונות החיזוק, קיימים אינטרסים אחרים, לרבות של דיירי הסביבה ותושבי העיר בכלל. לכן, אישור בנייה מכח התמ"א אינו יכול להיות גורף ביחס לכלל המבנים טעוני החיזוק במדינה. כל בקשה צריכה להיבחן בהתאם לתנאי המגרש הספציפי, הסביבה וההשלכות הנובעות ממנה באותו המקרה. 

בסיכומו של דבר, ועדת הערר החזירה את הדיון בבקשה לוועדה המקומית, תוך בקשה לעריכת שינויים בבקשה וביניהם: התרת תוספת של קומה וחצי בלבד תוך בחינת מגורים בקומת הקרקע, תותר הקמת מגדל ממ"דים תוך ביטול חנות בקומת הקרקע ובחינת תכנון מחדש בקומת הקרקע כך שתשמש למקומות חניה.

יצוין כי החלטה זו התקבלה יום אחד בלבד לאחר קבלת החלטה הפוכה לחלוטין באותה ועדת ערר (מחוז תל אביב, יו"ר שונים). בערר 1105-07-18 יגאל שקל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון לבנייה רמת גן, דחתה הוועדה את מרבית טענות העוררים (טיעונים דומים), וקבעה כי החלטת הוועדה המקומית לאשר את הריסת המבנה והקמת מבנה ובו 30 יח"ד הינה סבירה ואין מקום לשנותה. כאמור, כל מקרה לגופו.

ערר (ת"א) 1004-02-19 אליהו זיתוני ובדריה נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
דנה אשכנזי
שמאית מקרקעין, כלכלנית ומשפטנית. בעלת משרד לשמאות מקרקעין העוסק בסוגיות בתכנון ובנייה ובעריכת כל סוגי השמאויות ברחבי הארץ

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
30.04.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
27.03.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל
תאריך:
14.04.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר