Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

ועדת ערר - מה עומד מאחורי המונח, ואיך הוא קשור לענף בישראל?

ועדות ערר פועלות כחלק מתהליך חוקי של ערעורים על החלטות ממשלתיות-ציבוריות. מה הם סוגי ועדות הערר הקיימים, וכיצד קשורות הוועדות לפרויקטים בתחום הנדל"ן?



ערעור
שאטרסטוק
ערעור

כאשר בית המשפט קובע פסיקה אשר לדעת הנתבע אינה עושה עמו צדק, בזכותו להגיש ערעור (בתנאים מסוימים) על הפסיקה, ולקבל דיון נוסף בתיק שלו. אך הדבר נכון גם כאשר מדובר בהחלטה שאינה של בית המשפט. במקרים בהם הערעור הוא על החלטות של גופים ציבוריים, משרדי ממשלה, ביטוח לאומי, מוסדות להשכלה גבוהה, מוסדות מפלגתיים, ועדות מקומיות ורשויות - הדרך לערער היא באמצעות פנייה לועדת ערר. ערר הוא הליך אשר באמצעותו ניתן לערער על "החלטה שיפוטית אחרת", שאינה פסק דין.

ועדת ערר היא ועדה סטטוטורית המחזיקה בסמכות מעין-שיפוטית, שאחראית על טיפול בפניה הקשורה לתחום בו היא עוסקת.
לכל אדם בישראל יש את הזכות החוקתית לערעור מול גוף הנמצא בדרגה אחת מעל זו של הגוף שקצב לו את הדין. 
לכל ועדת ערר בישראל יש הגדרות ותנאים משלה, בכל הנוגע להגשת טפסי הערר, חלונות זמן להגשת ערר, קיום דיונים מול ועדת הערר, חלון זמן לתגובה של ועדת הערר, ועוד.

סוגי ועדות ערר

תחת סמכות בתי המשפט המחוזיים, קיימות 9 ועדות, ו-11 ועדות ערר פועלות תחת סמכות בתי משפט השלום. 
ועדות הערר הפועלות בסמכות בתי המשפט המחוזיים הן ועדת ערר מס שבח, ועדה לפי סעיף 7 לחוק החשמל, הוועדה לפיקוח על המצרכים, ועדה לפי חוק שירות ציבור (צינון), ועדה לפי חוק הגנת כינויי מקור וציונים גיאוגרפיים, בית דין ארצי למים, ועדה לפי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, ועדת ערר נגד רשם הקבלנים, וועדת ערר חוקרים פרטיים.

תחת סמכות בתי משפט השלום, פועלות ועדות הערר הבאות: ועדת ערעורי נכים, ועדת ערר משפחות חיילים, ועדת ערר- חוק שירות הקבע, ועדת ערר על ועדת אבחון לפי חוק הסעד לטיפול במפגרים, ועד ערר נכי רדיפות הנאצים, ועדת ערר רשויות מקומיות (ביוב), ועדת ערר – תפיסת מקרקעים בשעת חירום, ועדת ערר – חוק ההתיישבות החקלאית, ועדת ערעור לפי פקודת האריסים (לא פעילה), וועדת פיצויים לפי חוק כביש ארצי לישראל. 

ועדת ערר מחוזית

אחת מקבוצות מוועדות הערר הקשורות לענף הנדל"ן, היא ועדות הערר המחוזיות של לשכת התכנון הממשלתית. 
לשכת התכנון היא הגורם המקצועי בתחום בתכנון והבנייה בתוך כל מחוז, כאשר האחריות שלה היא לוודא קידום תכניות תחת סמכותה, יישום מדיניות תכנון ארצית ומחוזית ותמיכה מקצועית ותפעולית בפעילות מוסדות התכנון. 

תחת מנהל התכנון הארצי פועלים שישה מחוזות: מחוז צפון, מחוז חיפה, מחוז מרכז, מחוז תל אביב, מחוז ירושלים ומחוז דרום.
בכל מחוז מתנהלת ועדת ערר מחוזית, הדנה בשלושה נושאים מרכזיים מתוך חוק התכנון והבניה: תכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה. סמכויות ועדת הער מפורטות בסעיפי החוק. עררים המוגשים לוועדות אלו הם עררים על החלטה\אי החלטה של הרשות המקומית. בכל מחוז קיימת לכל הפחות ועד אחת העוסקת בתכנון ובניה, וועדה העוסקת בפיצויים והיטלי השבחה.

במחוז תל אביב, למשל, קיימות שבע ועדות ערר מחוזיות, שלוש ועדות המטפלות בעררים בנושא תכנון ובניה, לצד ארבע ועדות המטפלות בעררים בנושא פיצויים והיטלי השבחה. במחוז ירושלים קיימות שתי ועדות ערר מחוזיות – ועדה לכל נושא.

הסמכויות של ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה הן דיון והחלטה בנושאים הבאים: היטל השבחה, תביעת פיצויים, עררים לפני סעיף 28 (ה)(3) לחוק משק הגז הטבעי ובדרישה לפיצויים, דיון והחלטה בדרישה לפיצויים לפי סעיף 16 (ג) לחוק תשתיות להולכה ולאחסון של נפט על ידי גורם מפעיל, ודיון והחלטה בערר על פיצויים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). 

סמכויותיה של ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה הן: דיון והחלטה בנושאי היתרי בנייה, החלטת ועדה מקומית בעניין תכנית\חלוקה ואיחוד קרקעות, דיון והחלטה בנושא הנחיות מרחביות, סירוב חיבור מבנים לתשתיות, בקשה להיתר בדרך מקוצרת, אי מתן היתר בהתאם להוראת סעיף 152 (א3) לחוק, וכל ערר אחר שהחוק מסמיך אותה לדון ולהחליט בו.

ועדת ערר לתכנון ובניה

ועדת ערר לתכנון ובניה היא ועדת ערר מחוזית, המטפלת בערר של כל מי שרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית לתכנון ובנייה. כתב הערר יוגש תוך 30 יום מיום קבלת החלטת הוועדה המקומית. בנוסף, לנפגע יש זכות לפנות לבית המשפט על מנת לחלוק על החלטת הועדה המקומית. 

ועדת ערר לתכנון ובניה דנה בפניות אליה במועדים הקבועים בחוק, אך לא בכל נושא – במקרה בו התכנית אשר לגביה הוגשה התנגדות תואמת לתכנית ולא נדרשת הקלה או סטייה ניכרת או שימוש חורג, על המתנגד לפנות להליך בבית משפט. עררים רבים נדחים רק משום שהוגשו בפני הערכאה הלא-מתאימה.
ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בערר לאחר הגשתו על ידי הנפגע מהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה. על כתב הערר לתאר את הנושאים התכנוניים של הפגיעה הנטענת באופן מדויק.

ועדת ערר לתכנון ובניה דנה בסוגיות הברות על החלטות של הוועדה המקומית לתכנון ובניה: סירוב מתן היתר בנייה או היתר לשימוש חורג, סירוב בנושאי איחוד וחלוקה, אי מתן החלטה של הוועדה במועד על פי חוק, החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר תכנית שבסמכותה, החלטה בנושא פיצוי בעניין הפקעה לפי סעיף 198, החלטה בדבר הענקת פיצוי לפנג ממי שעיסוקו הוכשר ברישוי במקרקעין, והחלטה שלא לאשר חיבור לתשתיות. 
בסמכותה של ועדת הערר להכריע בערר במספר דרכים- לקבל אותו, לקבל אותו בחלקו, או לדחות אותו. הועדה רשאית לחייב בהוצאות הליך התנגדות אשר הוגשה שלא בתום לב. בנוסף, הוועדה המקומית ורשות הרישוי רשויות לחלוק על קביעת וועדת הערר, ולהגיש עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים. 

הגשת הערר אינה כרוכה בתשלום אגרה. את הערר יש להגיש לוועדת הערר במסירה ידנית או בדואר רשום, כשהוא חתום על ידי העורר. אל הערר, אשר יוגש בשישה עותקים, יש לצרף את פרטי העורר, פרטי המשיבים, פרטי עורך דין (אם קיים), פרטי הבקשה שגביה ניתנה ההחלטה, פרטי ההחלטה שעליה מוגש הערר, נימוקי הערר, ועיקר הראיות של העורר.

כאשר הערר מוגש על ידי מבקש ההיתר- עליו לצרף לכתב הערר עותק מהגרמושקה הרלוונטית. כאשר העורר הוא מי שהגיש התנגדות לבקשה להיתר או מבקש היתר, על הוועדה המקומית לצרף לתגובתה עותק מודפס מהגרמושקה הרלוונטית. 

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה

סעיף 12ו' לחוק התכנון והבנייה קובע כי לכל מחוז של לשכת התכנון תהיה וועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
ועד ערר לפיצויים והיטל השבחה דנה בעררים על קביעות הועדה המקומית בענייני היטל השבחה, תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, חוק משק הגז הטבעי וחוק תשתיות להולכה ולאחסון של נפט על ידי גורם מפעיל.

הרכב הועדה כולל 3 חברים, בהם יו"ר שהוא עו"ד מתמחה בתחום התכנון והבנייה, נציג מרשות התכנון של המחוז הבקי בענייני תכנון ובנייה, ובנוסף בעל תואר אקדמי בתחום הכלכלה\מנהל עסקים\ ראיית חשבון או הנדסה, או השכלה מתאימה אחרת, כל עוד הוא אינו עובד מדינה או עובד ועדה מקומית או רשות מקומית באותו מחוז. 

השבחה היא 'עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג'. ניתן להגיד ערר באחד משני מקרים: כאשר הנישום רוצה לערער ישירות בפני הועדה על עצם החיוב בהיטל ההשבחה ו\או גובה החיוב בהיטל, או כאשר הנישום רוצה להגיש ערר על החלטת שמאי מכריע, אשר מוסמך להכריע במחלוקת לגבי גובה החיוב בלבד בין הנישום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

במסגרת הליכים אלו הוועדה ראשית למנות שמאי מכריע שיקבע את שומתו ולפיה תוכרע המחלוקת. אין בכך מניעה מפנייה להמשך הליכים מול ועדת ערר (או בית משפט). לעתים יהיה צורך בתשלום ההיטל תחת מחאה. 

במקום בהם נישום מקבל דרישה לתשלום היטל השבחה, ראשית עליו להגיש בקשה לתיקון השומה בפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בנוסף, באפשרותו להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע, רק במקרים בהם לדעתו נפלה טעות לגבי גובה החיוב בלבד. רק במקרים בהם תיקון השומה נדחה, ניתן להגיש ערר בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, על פי הכתוב בסעיף 14 (א) לתוספת השלישית של החוק לתכנון ובניה.
בנוסף, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה גם במקרים על החלטת השמאי המכריע במחלוקת על גובה חיוב. 

נוסח החוק אינו מגביל את סמכות ועדת הערר בהתערבות בהחלטת השמאי המכריע, לכאורה. בפועל, פסיקות בית משפט קבוע כי התערבות הוועדה תוגבל
למקרים בהם נפלה טעות מהותית או דופי חמור, או במקרים בהם נוצר פגם המגיע לשורשו של המעשה המנהלי, כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכד'.

ועדת הערר דנה ומכריעה בהחלטה מנומקת, כאשר עליה לקבל את הערר או לדחות אותו, באופן מלא או בחלקו.
בעררים שאינם ערר על החלטת שמאי מכריע, וועדת הערר רשאית גם להחליט בעקבות הדיון על צורך בחוות דעת מקצועית שמאית. בהתאם, עליה לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין על מנת שימנה שמאי מייעץ, אשר יגיד חוות דעת בכתב בנושא הערר.
במקרה שכזה, על השמאי המייעץ יחולו כל הוראות החוק והתקנות החלות על שמאי מכריע. בנוסף, על הוועדה לאפשר לצדדים הזדמנות לטעון בפניה את הטענות שלהם באשר לחוות הדעת, ורק לאחר מכן לספק את החלטתה בערר.

במקרה של פיצויים, הפגיעה במקרקעין היא זו המזכה את הנפגע בפיצוי. אחרי שהנפגע מצליח להוכיח כי אכן היתה פגיעה במקרקעין, ועדת הפיצויים תבחן את שיעור הפגיעה לקביעת הפיצוי המתאים. 

הערר לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה יוגש 45 ימים מיום המצאת השומה או שומת השמאי המכריע לידי החייב. יו"ר הוועדה ראשי להאריך תקופה זו מטעמים מיוחדים, אשר יירשמו באופן מדויק. ניתן לערער על החלטת היו"ר בעניין הארכת המועדים מול בית משפט לעניינים מנהליים.
הגשת הערר אינה כרוכה בתשלום אגרה, אך יש לוודא כי הוא מוגש במסירה ידנית או בדואר רשום, עם תחימת העורר. יש לציין תאריך המצאת דרישת תשלום היטל השבחה\ההחלטה בעניין הפטור\השומה המכרעת לידי העורר.

על הערר, שיוגש בחמישה עותקים ועותקים נוספים לפני מספר המשיבים, לכלול את פרטי העורר, פרטי המשיבה, שם השמאי מטעם העורר, פרטי עורך דין (אם קיים), פרטי התכנית או הבקשה להקלה או לשימוש חורג שלגביה נקבעה השומה, נימוקי הערר, נסח רישום בפנקסי המקרקעין או מסמך אחר המעיד על הזכות בנכס, שומת הועדה המקומית והנספחים שלה, אם מדובר בערר על שמאי מכריע- השומה המכרעת, דרישת תשלום היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית, שומה שנערכה מטעם העורר, או פטור מהגשת שומה, וכל מסמך אחר הנוגע לעניין. 

על החלטת וועדת ערר, בין אם מדובר על ערר שהוגש בפניה ישירות או ערר על החלטת שמאי מכריע, ניתן להגיש ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, בהתאם לסעיף 14(ד) לתוספת השלישית בחוק. על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים ניתן להגיש בקשת רשות לערעור בפני בית המשפט העליון.

סיכום

אם כן, ועדות ערר בישראל הוקמו על מנת לאפשר לאזרחים ולתושבים להגיש את התנגדותם ל"החלטה שיפוטית אחרת", שאינה פסק דין של בית המשפט.
ועדות ערר שונות מטפלות בפניות בנוגע להחלטות של גופים ציבוריים שונים ומגוונים, תחת בית המשפט המחוזי, בית משפט שלום, ועוד ערכאות רבות בתחומים שונים.

תחת מנהל התכנון, קיימות ועדות ערר מחוזיות האחראיות על טיפול בעררים הנוגעים לתכנון ובניה בישראל. 
בכל מחוז פועלות ועדות ערר משני סוגים: ועדת ערר לתכנון ובניה, האחראיות לפניות בכל הנוגע לתכניות בנייה, ייעודי קרקע, סטיות וחריגות, היתרי בנייה וכד, בעוד שועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה עוסקות בהחלטות של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה בכל הנוגע להיטל השבחה, גובה ההיטל, ופיצויים הנגרים לבעל הנכס בעקבות פגיעה במקרקעין על רקע אישור תכנית כלשהי.

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://bit.ly/2TKCUiA

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
27.11.2019

מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
19.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר