Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

הצעד שיבטיח כדאיות כלכלית בפינוי-בינוי? גובש תקן השמאות 21.1

התקן, כך על פי מנסחיו, נוסח בעקבות מקרים שבהם תוכניות שאושרו לא יושמו - משום שהתגלו בדיעבר כלא כלכליות • מגדיר את שיעור הרווח היזמי המינימלי על 25-20%


יובל ניסני
- כתב ועורך תוכן, מרכז הנדל"ן
01.12.19

"התכנון מוביל, ובעקבותיו תיבדק ההיתכנות הכלכלית"
שאטרסטוק
"התכנון מוביל, ובעקבותיו תיבדק ההיתכנות הכלכלית"

חדשות טובות ליזמים העוסקים בפינוי-בינוי? הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין סיימה לאחרונה לגבש את טיוטת תקן 21.1 – תקן השמאות החדש אשר עוסק בפינוי-בינוי, ושמטרתו למנוע מקרים שבהם תוכנית מאושרת אך לא מיושמת בפועל, משום שלאחר האישור התברר כי היא אינה כדאית כלכלית.

כותרתו המלאה של התקן היא "תקן מספר 21.1 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי". על פי הגדרת מנסחי הטיוטה, שאמורה לקבל את אישור המועצה כדי להפוך רשמית, התקן "נועד לתת מענה לבעיה שנוצרה בהליכי התכנון, כאשר מוסדות התכנון אישרו תוכניות שלא יושמו עקב אי-כדאיות כלכלית, שהתבררה בדיעבד". אם אכן תאושר ההצעה, ייכנס התקן לשימוש עם פתיחתה של השנה החדשה, שנת 2020.

התקן קובע כמה וכמה הגדרות חשובות. הוא כולל שלושה חלקים, המתייחסים כל אחד לסוגיה אחרת בפרוקיט פינוי-בינוי:

- חלק א': שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתוכנית מוצעת לפינוי-בינוי
- חלק ב': שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות בעסקת פינוי-בינוי, לפי סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) ולתקנות מכוח חוק פינוי ובינוי
- חלק ג': שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במקבץ פינוי-בינוי לפי תקנה 19 לתקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).

מנסחי התקן קבעו כי התקן יחול על כל השומות הנערכות בסוגיות המפורטות בו, בנוגע למיזמים לפינוי-בינוי. כמו כן, התקן יחול על יחידות מסחריות (מסחר, משרדים, מלאכה וכדומה), בשינויים המחייבים.

לקריאת טיוטת תקן 21.1, לחצו כאן

"ללא מדיניות תכנון ישימה כלכלית מומלץ שלא לקדם את התכנון"

לצד כל אותם סעיפים קובע התקן החדש את סדר הפעולות שלפיו צריך לפעול השמאי: קביעת מדיניות תכנון; הכנת פרוגרמה תכנונית בהתאם למדיניות 1; בדיקת ההיתכנות הכלכלית של התוכנית המבוססת על המדיניות התכנונית; בעת הצורך, דיוק בהתאמת התכנון כדי ליצור את הכדאיות הכלכלית.

"התכנון מוביל, ובעקבותיו ועל פיו תיבדק ההיתכנות הכלכלית", קובע התקן החדש. "אם מדיניות התכנון אינה ישימה מבחינת הכדאיות הכלכלית, מומלץ שלא לקדם את התכנון; אם לאחר בדיקת ההתכנות הכלכלית מתברר שבמדיניות התכנון הקיימת נדרש שינוי מהותי לצורך יצירת כדאיות כלכלית, מומלץ שלא לקדם את התכנון; במקרה שבו מסקנת השומה הינה כי התוכנית המוצעת אינה כדאית כלכלית, יקבע השמאי באילו תנאים התוכנית תהיה כדאית".

התקן אף קובע את "טווח המינימום לשיעור הרווח היזמי מהעלויות", ומגדיר כי יהיה 25-20%. "טווח זה ייקבע על ידי השמאי בהתאם למאפייני הפרויקט, מקומו, היקפו, סוג הנכס והשימושים הקיימים, שיעור חתימות דיירים (במקרה של מסלול מיסוי) וכדומה". כאמור, אם יאושר, ייכנס התקן לתוקף לגבי שומות מקרקעין שייערכו למועד הקובע 1.1.2020 ואילך.

בעבר הרחבנו בעזרתו של דני מור מחברת קרדן נדל"ן על חשיבותו של תקן 21, כמצפן ליזם בפרויקטים להתחדשות עירונית. לקריאה לחצו כאן

שרת הבינוי והשיכון, ח"כ ד"ר יפעת שאשא ביטון: "התיקון מהווה צעד נוסף של התרת חסמים, שיפור וייעול תהליכי התחדשות עירונית. עדכון התקן, שקיים מ-2012, הוא מחויב המציאות וקריטי מאוד בפרויקטים של פינוי-בינוי. התיקון נעשה למען הדיירים והיזמים גם יחד, והוא כולל מענים לצורכי ציבור, שיפור מעמד הדיירים במסגרת ההסכמים בפרויקטים הללו וכן הקלה על היזמים בכל הקשור לוודאות ולכדאיות הכלכלית. לתפיסתנו, התחדשות עירונית היא יעד לאומי בתחום הנדל"ן והבנייה ואנו נמשיך בקידום ובהתרת חסמים בתחום".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "פעלנו ארוכות לצד השמאי הממשלתי כדי לפעול לשינוי התקן, באופן שישים דגש על הניסיון שנצבר מאז התקנתו. לאורך התהליך היינו קשובים לקולות שעלו מן השטח, וכל זאת כדי להביא להעלאת הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קורסים ואירועים קרובים


משרדי מרכז הנדל"ן, מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
01.01.2020

אולם האירועים "שבע" בתל אביב
תאריך:
31.12.2019

מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2, משרדי מרכז הנדל"ן
תאריך:
19.12.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר