You are here

האזינו: "אם מחיר למשתכן לא השפיעה על כל השוק - משהו מעוות"

בני דרייפוס, האיש שאחראי על מחיר למשתכן: "המדינה הוציאה 6 מיליארד שקל, אבל האזרח קיבל יותר מ-12" • "הפכנו את השוק משוק של מוכרים לשוק של קונים"


דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
15.01.19

פודקאסט בני דרייפוס
מרכז הנדל"ן

הבחירות הקרובות מציבות סימן שאלה גדול מעל תוכנית הדגל הנדל"נית של שר האוצר משה כחלון. מאז נכנס לתפקידו במשרד האוצר בשנת 2015 הורה כחלון לייעד את רובם המוחלט של מכרזי הקרקע שהוציאה המדינה לטובת תוכנית מחיר למשתכן, שסבסדה קרקעות לבניית דירות, נתנה לקבלנים להתחרות על המחיר הסופי הזול ביותר למ"ר בנוי, והנפיקה עד כה מעל ל-50 אלף זוכים בהגרלות. בפודקאסט "מגדל בבל" שמענו את המשנה למנכ"ל משרד השיכון, בני דרייפוס, האיש שאחראי על תפעול מחיר למשתכן (שמונה בנתיים למ"מ המנכ"ל, לאחר שהמנכ"ל הקודם חגי רזניק החליט לרוץ לכנסת).

- אנחנו מסכמים עכשיו 3 שנים למכרזים הראשונים, שר האוצר אומר שזה הצלחה גדולה, אבל בוא נסכים שהמספרים רחוקים מהצפיות.

דרייפוס: "זכינו להחזיר את אמון הציבור בממשלה ובתכניות ממשלתיות. זאת, לעומת התת אמון בצעדי הממשלות הקודמות, שלא הובילו למשהו ממשי בנוגע לשוק הדירות. הממשלות הקודמות רבו בינן לבין עצמן, לגבי קריטריונים ולגבי טיב ההנחה וכבר התחלקו בעור הדוב שטרם ניצוד. לעומת זאת, כיום אפשר להגיד שאנחנו רואים עשרות אלפי יחידות דיור בבנייה פעילה ואנחנו רואים אלפי אנשים שנכנסים לדירות".

"אנחנו חושבים שכ-20% מהאנשים שהנפיקו תעודת זכאות קנו דירה בשוק החופשי, וזה בסדר. הפכנו את השוק משוק של מוכרים לשוק של קונים. אבל אתה מועצם כקונה, כי יש לך אלטרנטיבה. פעם לא היה מישהו שמחכה לך ואומר 'אל תדאג, אני שומר לך פה את המקום שלך, לך תחפש'. מי שמצא את פיתרון הדיור שלו במקום אחר זה גם טוב"

- ועדיין המספרים לא דומים להבטחות.

"אולי הדבר היחיד שאפשר להגיד זה שיש פער בין הבטחות של מאן דהוא למציאות. אבל אנחנו היום מדברים על למעלה ממאה אלף מכרזים שפורסמו לציבור הרחב במחיר למשתכן, בהפסד ותוך שהמדינה מכניסה את ידה עמוק עמוק לכיס, בשביל לייצר את אותה הטבה לצרכן. אנחנו מדברים על למעלה מ-70 אלף מכרזים שכבר נסגרו מול קבלנים. לא משנה מה יהיה בתהליך ובבחירות הבאות ומי יהיה שר האוצר, הדירות האלה יגיעו לזכאים. מעבר לכך, בוא נדבר רגע על לוחות הזמנים. מה זה 3 שנים בעולם הבנייה? ממוצע הוצאת היתר במדינת ישראל הוא בין 12 חודשים ל-18 חודשים, תלוי באיזה רשות נפלת וכמה מורכב הפרויקט. ממוצע בנייה במדינת ישראל הוא למעלה מ-28 חודשים. מחיר למשתכן אפשר לייחס לה המון דברים, אבל היא לא טיפלה במשך זמן בנייה. זה לא היה מהמטרות שלה ולא מהייעדים שלה, ואולי נכון היה לטפל בזה. ולכן, אם אני אגיד לך שאנחנו עוברים את ה-4,000 יחידות דיור בנויות ומאוכלסות, זו דרמה".

- אתה מדבר על 70 אלף דירות שייבנו קבלנים, כ-60 אלף זוכים, אבל רק מעט יותר מ-20 אלף חתמו על חוזה ויודעים בוודאות שאכן תהיה להם דירה.

"בוא נדבר עליהם רגע. מתחילת התכנית נרשמו והנפיקו תעודת זכאות למעלה מ-135 אלף ישראלים. כעשרת אלפים מתוכם משפרי דיור, כי פתחנו באיזשהו שלב את התכנית גם למשפרי דיור. יחד עם זאת, לא כולם חיכו לנו. זה שוק חופשי, זו תכנית וולנטרית, ויש אנשים שהייתה להם הזדמנות והם ירדו מהרשימה. אנחנו חושבים שכ-20% מהאנשים שהנפיקו תעודת זכאות קנו דירה בשוק החופשי, וזה בסדר. עכשיו בוא נדבר על מה שעשינו במאקרו. גם אנשים שהולכים היום לקנות דירה בשוק החופשי נהנים מהתכנית. הפכנו את השוק משוק של מוכרים לשוק של קונים. מדובר בשוק שבו לקונה יש הרבה יותר אפשרויות בחירה, הוא יכול הרבה יותר להתמקח על המחירים. דירות עומדות על המדף 13 חודשים לעומת 8-9 חודשים בעידן הקודם ובשנים הקודמות, מה שאומר שהעצמנו את היכולת של אותם קונים לקבל מוצר יותר טוב במחיר מופחת. בנוסף, יכול להיות שזכית בדירת מחיר למשתכן ב-1.2 מיליון שקל במודיעין, ואתה בנתיים גם מחפש דירה בשוק החופשי. עכשיו אחת משתיים: או שמצאת, או שאתה מחכה לדירה שבה זכית. אבל אתה מועצם כקונה, כי יש לך אלטרנטיבה. פעם לא היה מישהו שמחכה לך ואומר 'אל תדאג, אני שומר לך פה את המקום שלך, לך תחפש'. מי שמצא את פיתרון הדיור שלו במקום אחר זה גם טוב".

- והעובדה שחלק גדול מזוכי מחיר למשתכן לא מתכוונים לגור בדירות, לא מבהילה אותך? בנק ישראל מתריע מכך.

"זה מה שאני הכי אוהב בתוכנית הזאת. קיבלת הטבה מהמדינה, אז מה אתה במאסר? אתה שבוי? המדינה לא עשתה לך טובה, היא בסך הכל הודתה שבגלל אי סדרים ואי עבודה ממשלתית לאורך שנים, שבהן שלא הגדילו בצורה משמעותית את ההיצע, היא החזירה לך 200-300 אלף שקל. אז מה קרה? אז מה עכשיו? אתה צריך לחתום לנו בטאבו שאתה 10 שנים מתחייב לגור שם? תפיסה פטרנליסטית מתייחסת לאנשים בצורה שהם לא מבינים כלום, הם לא יודעים מה זה לשכור והם לא יודעים מה זה להשכיר, הם לא יכולים לתכנן את החיים שלהם, והמדינה כרגולטור צריכה לנהל הכל. ולמה אני אומר לך את זה? כי זה היה במחיר למשתכן הישן. שמה היו כללים שאמרו שצריך להחזיק בדירה 10 שנים. אנחנו המלצנו על הביטול הזה. אי אפשר לאכוף את זה, החיים של אנשים משתנים, משפחות גדלות, יש לבעל הדירה פתאום איזה הצעת עבודה במקום אחר. זו התערבות בוטה מדי בחיים של הפרט, ואני גם אומר שצריך לתת קרדיט לאנשים שיודעים מה הם עושים".

"יכול להיות שיהיו כאלה שלא יצליחו להחזיק או לשלם על הדירות, ויכול להיות שיהיו קבלנים שקנו במקומות לא אטרקטיביים ולא יצליחו למכור את כל הדירות. זה קורה בכל השוק. זה לא יכול לקרות בחריש, בלי קשר למחיר למשתכן? זה לא יכול לקרות בקרית גת? יש שוק. בוא ניתן לו להתנהל, וגם ככה התערבנו בצורה מאוד דרמטית בשוק. אני באמת חושב שזה ללכת צעד אחד רחוק מדי ביחסים בין מדינה לאזרח".

- הזכרת את זה שהמדינה הכניסה יד לכיס למען התוכנית. לפי הערכות שמרניות, מדובר על משהו כמו 6 מיליארד שקל עד עכשיו אובדן הכנסות, זה שווה את המחיר?

"קובעי המדיניות קיבלו החלטה לשים את שוק הדיור ואת מצוקת הדיור בסדר עדיפות גבוה. זו לא החלטה שבאמת הייתה לפתחי. אבל אני כן חושב שיש פה משהו מעניין, ש-6 מיליארד שקל הגיעו מהמדינה, אבל האזרח קיבל למעלה מ-12 מיליארד שקל בחזרה. אני לא מכיר עוד הרבה תכניות ממשלתיות, שעשו כזה מאצ'ינג עם השוק הפרטי, כדי להביא הטבה והנחה משמעותית לאזרח. האזרח נהנה מהטבה לקרקע, הוא נהנה ממפרט משובח של דירה, הוא חוסך עורך דין, הוא חוסך תיווך, הוא חוסך את השידרוגים שהוא היה מכניס בכל דירה".

- ועדיין אתה רואה שחלק מכספי הסובסדיה מגיעים למשל לרוכשים בהרצליה, במחיר ממוצע של שני מיליון שקל לדירה. למה לעזור למי שיש לו 2 מיליון שקל לקנות דירה?

"יכול להיות שאם היינו מייצרים קריטריונים למי לתת את הדירות, ואולי היינו עושים שינוי בתב"עות, זה היה יותר נכון. אבל זה לא היה קורה, מה שאתה רואה היום לא היית רואה בחיים. בדרך כלל אומרים שהאויב של הטוב זה הטוב מאוד. אז אני לא אומר שהביקורת לא נכונה, וגם הבן של שרי אריסון אם אין על שמו דירה יכול לזכות במחיר למשתכן, אבל זה המחיר. אם האלטרנטיבה היא שלא יקרה כלום, אז אני מעדיף שגם כאלה יהנו מההטבה. יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, היה אומר לנו שכשחוצים את הנהר, הקרוקודילים אוכלים כמה".

- מה שיעור ההנחה הממוצע שהתוכנית מציעה לזוכים?

"הממוצע הוא 285 אלף שקל לדירה. באזור המרכז אנחנו עוברים את ה-330, ובאזור הדרום אנחנו עוברים את ה-190 ובצפון אנחנו בסביבות 200-220 אלף שקל הנחה לדירה ביחס לשוק".

- ובממוצע כמו בממוצע, יש דירות שאין בהן שקל הנחה.

"חד משמעית. מחיר למשתכן זה מודל טיפש. אני לא מתכוון שהתכנית טיפשה, אבל זה מודל טיפש של מחיר למטר. הוא לא לוקח בחשבון את הפוזיציה של הדירה, לאן היא פונה, הוא לא לקח בחשבון בתחילת הדרך גם איזה קומה הדירה, והוא גם לא לקח בחשבון מה גודל גינה ואת מה שידוע לכל מי שמתעסק קצת בנדל"ן שיש דבר כזה מטר שולי. ה-100 מטר הראשונים שווים יותר, וה-50 מטר עודפים שווים פחות. מחיר משתכן לא התחשב בזה ואז נוצרו עיוותים".

- תן לי דוגמא.

"הגינות זה דרמה. שינינו את זה והיום גינה מוגבלת בתמחור עד 120 מטר, גם אם הדירה היא 170 מטר. וגם התעריף שונה בין ה-30 מטר הראשונים ל-60 וכן הלאה. מה שקרה שהעיוותים הללו שחקו את ההטבה. באחיסמך לוד הקבלן נתן עוד הנחה על הדירות האחרונות של מחיר למשתכן, כי השוק לבד הבין שבדירות הספציפיות הללו בעצם לא היתה הטבה. אני מנצל את הבמה הזו גם כדי לומר לקבלן שלמרות שאמרנו לו שהוא זכה במחיר למשתכן, זה עסקה משמעותית ושיבדוק טוב".

- וכמה זה סביר להוציא דירות להגרלה לפני היתר?

"המדינה מוציאה כל כך הרבה מיליארדים רק על 50-60 אלף איש וזה לא הגיוני. אני מסכים איתך שאם מחיר למשתכן לא ישפיע על השוק בכללותו, אז יש פה משהו מעוות. המתח הזה בין הרצון להשפיע על כלל שוק הדיור, לבין באמת להגריל את הדירות רק במועד הכי קרוב לכניסה, זה המתח שאנחנו נמצאים בו. ההקדמה של ההגרלות נבעה מהרצון של הממשלה להשפיע על כלל השוק, ויש לזה מחיר. אני לא יכול להגיד לך שאני יודע אפילו עם עצמי מה עלות תועלת, כי אני מקבל את כל הפניות האלה. האמון של הציבור בתכנית הוא הדבר הכי חשוב בתכנית. זה מתח וזה אתגר יום יומי, אבל אני משתף אתכם בשיקולים".

- מצד שני, אנחנו כבר רואים מקומות שבהן הדירות לא נמכרות, ולא רק אלה עם גינה גדולה או האחרונות בכל פרויקט.

"באזורים מסוימים כרגע נכון יהיה שהממשלה הבאה תגיד 'חבר'ה, בואו נירגע קצת. בוא ניתן לשוק לעכל'. זה לא נכון שקבלנים שבאו ושיתפו פעולה עם פרויקט לאומי ירגישו שהמדינה משווקת לידם ומגדילה את ההיצע בלי להסתכל עליהם ומה קורה במכירות שלהם. יחד עם זאת, אנחנו מקווים שגם הקבלנים ידעו להפחית אולי עוד את המחיר, כדי שהדירות כן ימכרו. צריך להיות פה עוד שיתוף פעולה בין המדינה לאותם יזמים שבעצם הלכו איתנו יד ביד".

- הם כבר מתקשרים ומבקשים שתרגיעו?

"בוודאי. זו הסיבה לחלק מהרחבת הזכאויות שאתה רואה לאחרונה. צעירים מגיל 26, אפשרות להשכיר את הדירות שלא נמכרו. זה חלק מהרצון שלנו ומההקשבה שלנו לתת פתרונות לפרוייקטים שאוטוטו מתאכלסים ולא נמכרו שם כל הדירות. יש לנו היום אלף דירות לא מכורות בפרויקטים בשלבי בנייה מאוד מתקדמים. מבחינתי זה אלף מתוך 31 אלף שנמצאים בתהליך, אבל בסוף אם אתה קבלן והאלף האלה הם שלך, אז זה אירוע דרמטי".

- אז אתה הולך לקראת הקבלנים, אבל שר השיכון אמר שהם צריכים "להפסיק לאכול סטייקים ושיאכלו שניצלים".

"אבל מי שבא לאכול שניצל, המדינה צריכה לתת לו יד גם בהיתרים וגם בליווי של הקמפיין. אנחנו עכשיו הולכים למשל להוציא כסף למתג פרוייקטים. אנחנו הולכים לעשות יריד בפברואר לטובת שיווק הדירות בכרמיאל".

- בקרוב ממשלה חדשה. תוכנית מחיר למשתכן תשרוד?

"מדיניות טובה רואה רחוק, ולא רק בעת משבר. דיור בר השגה זה לא המצאה שלנו. זה יכול להיות מחיר למשתכן, ויכול להיות שזה יהיה דרך הטבות מס, ויכול להיות שזה יבוא לאו דווקא דרך מכרזים של קרקע. העולם מציג לנו לא מעט פתרונות ורעיונות כאלה, אבל ברגע ששמנו את זה על סדר היום, והבנו שזה אחריות של מדינה לייצר אחוז מסוים מהקרקעות שלה לטובת מעמד הביניים, אני לא רואה מישהו שלוקח את האמירה הזאת אחורה. איזה תצורה תהיה לזה, אם יקראו לזה ככה או יקראו לזה אחרת, אין לי מושג".

 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

 

אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
04.03.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
04.03.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל
תאריך:
14.04.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר