Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

אוהד עיני: "בשמאות מבטאים במספרים את הפסיכולוגיה של השוק"

השמאי הממשלתי מסביר למה יש פערי שומות אדירים, למה אלגוריתם לא יוכל להחליף את המקצוע, ולמה טוב עשה כחלון שעצר את פרסום מדד המחירים של השמאי הממשלתי


דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
16.09.19

פודקאסט אוהד עיני
מרכז הנדל"ן

השמאי הממשלתי הראשי הפסיק לככב באור הזרקורים בשנת 2016, לאחר ששר האוצר משה כחלון הורה לו לחדול מפרסומי מדד מחירי הדירות הרבעוני (לאחר שהפרסום האחרון של השמאי הראה על עלייה, בעוד הלמ"ס והשר טענו שיש ירידה בשוק). בפודקאסט "מגדל בבל" הציג עיני את העבודה היומיומית המורכבת של השמאי, התמודד עם הטענות על פערים אדירים בין שמאויות ועם האיום מצד המערכות הממוחשבות שיחליפו את השמאים, וגם הסביר למה הצעד של כחלון בשעתו היה נכון.  

"להיות השמאי הממשלתי זו אחריות כוללת על אומדן ערכן של מקרקעי ישראל. כל פעולה או עיסקה בקרקע מדינה, מחייבת שומת מקרקעין באחריותי. מי שעושה את השומות בפועל הם בדרך כלל שמאים חיצוניים שנבחרו במכרז משולב, ועובדים עבורי כ-250 שמאים לחיצוניים, כשתפקידי להנחות, לבקר ולפקח".

- עד שהאלגוריתם יחליף אתכם?

"יש המון אמירות על זה שעוד מעט המקצוע יעלם. אלגורתימים וכו'. מצד שני, אתה שומע על מסכנים שקנו דירה והסתבר שזה היה מחסן. או שקנו דירה מהכנסיה, ולא הבינו מה המשמעות על השווי. כל זה כי הם לא לקחו איש מקצוע, אדם שמבין בנדל"ן ברמה של המשמעות של מה זה מחסן ומה זה כנסיה".

- ולמה אתה טוב מאלגוריתם, שיודע לתמחר מחסן או כנסיה?

"אלגוריתם לא יודע להגיד האם הנכס הוא דירת מגורים או מחסן. אילו כל היתרי הבניה במדינה היו בתוך מחשב, היה אפשר לעבוד טוב יותר עם אלגוריתם, אבל אין דבר כזה. יד 2 ניסו לעשות דבר כזה, ואתה רואה דוגמא חיה שעל אותה דירת מגורים, דווקא זו שצריכה לעבור שיפוץ, יוצא שהיא שווה יותר".

- ועדיין, שמאים גם עושים טעויות, לפעמים הן יותר מבהילות.

"חזל אמרו כשם שפרצופיהם שונים, כך דעותיהם שונות. כך גם בנדל"ן, אין שתי דירות זהות. חוץ מזה, יש העדפות שונות. אני ואתה לא נרצה את אותה דירה, יש כאלה שרוצים שמש ויש כאלה שרוצים צל בתוך הדירה. תפקיד השמאי לנסות ולצלם את השוק. הוא משתמש במספרים, אבל בשונה ממה שאנחנו רגילים. אנחנו רגילים שמספרים זה מדע מדויק, ולכן זה מבלבל. שמאים, בשונה מחשבונאות, משתמשים במספרים לבטא פסיכולוגיה. שמאות זו פסיכולוגיה של השוק, המתבטאת במספרים. 

"שמאי גם צריך להגדיר מה מטרת השומה. הבנק למשל לא רוצה שהשווי יכלול חלק שנבנה ללא היתר, אבל בשוק יש לזה שווי. הוא גם חייב לבקר בנכס. צריך לוודא שהוא מזהה נכון את הנכס. שהוא מבין מה המצב המשפטי. מה המצב התכנוני ועוד".

"תכנס לאתר של רשות מקרקעי ישראל, לאתר המכרזים, תראה עשר הצעות מחיר במכרז והפער יכול להיות עצום. זה השוק. הם מפגרים? הם מטומטמים? כל אחד ניתח כפי שחשב. זה מאוד סובייקטיבי, ואנחנו כשמאים צריכים לשקלל את כל המניעים הסובייקטיביים לשווי"

- המדינה עצמה רצתה לעבור לאלגוריתם. מס דירה שלישית, שאמור היה להיות 1% משווי הנכס, היה אמור להקבע בנוסחה אוטומטית.

"אני לא נגד קידמה, אבל קשה לי להאמין שאפשר לעשות פסיכולוגיה באלגוריתם. מדובר במקצוע מאוד מאוד מסובך. כל מקצוע שיש בו שיקול דעת, יהיו בו פערים. קח בית משפט, שופט אחד פוסק שמישהו עבריין ואחר יגיד אחרת. וכך גם חוות דעת רפואיות. למה תוקפים את השמאות? בגלל הדיסוננס, שאנחנו מתעסקים במספרים אז חושבים שזה מדע מדויק".

"תכנס לאתר של רשות מקרקעי ישראל, לאתר המכרזים, תראה עשר הצעות מחיר במכרז והפער יכול להיות עצום. זה השוק. הם מפגרים? הם מטומטמים? כל אחד ניתח כפי שחשב. זה מאוד סובייקטיבי, ואנחנו כשמאים צריכים לשקלל את כל המניעים הסובייקטיביים לשווי".

- וכשאתה רואה שהשומה שלך במכרז רחוקה מאוד מהמחיר שבו נמכרה הקרקע?

"זה מפריע לי, ואנחנו מנסים להבין כל פעם במה טעינו, אם טעינו. לפעמים זו הטעות של המציע, שבינו לבין שאר ההצעות יש פער עצום. לפעמים אלה שיקולים מאוד סובייקטיביים – יכולות מימון, יש ליזם נכסים אחרים בסביבה וכד'. אבל נכון, גם יש טעויות". .

- קביעת שווי משמעותה המון כסף. זה בטח מזמין המון לחצים.

"יכול להיות. מהצד הפוליטי מעולם לא קיבלתי פנייה כזו. יש פניות של אנשי מקצוע ויש ויכוחים על ערכים בשומה, ולפעמים אנחנו בהחלט מקבלים את הטענות. כל השומות עוברות בקרה ברשות מקרקעי ישראל והשמאי הממשלתי יושב במשרד המשפטים כדי להיות אובייקטיבי. שיקול הדעת אצלנו ואין לנו אינטרס שהוא חוץ משווי המקרקעין. אנחנו באמת ניטרליים, לא מצד הכסף, לא כדי לקדם וכו'. זה קריטי לגמרי".

"השגה ראשונה משיגים בערך 15%, כלומר 85% לא משיגים. יש הטוענים שכנראה עשינו נמוך מדי בשומה הראשונה, אבל אני לא בטוח. שמאי הגון, ורוב רובם כאלה, יבחנו אם יש טעם לערער. בהשגה שנייה ישנם בערך עוד 10% ערעורים, כלומר כ-1% מכלל השומות שנערכו עבור רשות מקרקעי ישראל יגיעו לוועדת ההשגות, שבה יושבים שלושה אנשים. כמי שיושב שם הרבה, אני יכול לומר שהדיונים לחלוטין מקצועיים. כל מי שעושה יכול לטעות".

- במשך שנים קיבלנו סקירות שוק על מחירי הדירות מהשמאי הממשלתי, עד ששר האוצר משה כחלון עצר זאת בשנת 2016. זה לא תפקידכם?

"השמאי מומחה בהערכת נכס ועוד נכס. לקבוע מדד זו לא הערכת שווי של נכס. נכון החליט שר האוצר שהפנה זאת למומחה בקביעת מודלים סטטיסטיים. כרגולציה, כשמאי ממשלתי, תפקידי לקבוע שווי מקרקעי ישראל ופחות להתעסק במדדים. אני בעד להיעזר באנשי מקצוע מתאימים בכל נושא ונושא. אני יכול להסביר ללמ"ס מקרי קיצון, אבל אני נעזר בהם כמו שאני נעזר בעו"ד, מתכננים, מודדים, מהנדסים. כל אנשי המקצוע שמסייעים לי להגיע למסקנה מה השווי של הנכס".  

 

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://bit.ly/2TKCUiA

 

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

הכתבות הנצפות ביותר